业主公约

根据中华人民共各国和**市的有关法律、法规和规定，结合本大厦的实际情况，为维护大厦的各业主和用户的合法权益，明确各自的权利、义务或责任，确保大厦的管理能够达到优质标准，使大厦保值增值，特制定本“管理公约”（以下简称“公约”）。
公约对大厦的全体业主，用户均有约束力，公约内涉及之业主及管理者均包括受让人、继承人、合伙人、接办人、承租人或占用人。公约泛指本公约　及其中之附件，及依据本公约赋予之权力而订立的各项规定。
第一章 总则
　公约是为各业主之利益而设置，管理者及业主均遵守和履行公约所载之义务和责任及受公约之约束。各业主均对其单元拥有处置权，包括使用、出售、转让、抵押出租或以其他　方式权力，但在其先例该处置权时，必须以其承让人或使用人承诺及遵守公约为前提。
公约赋予管理人全权管理大厦的权力。发展商委托的管理公司，其管理期限自大厦验收合格之日起，为期二年。管理期限届满时，由业主委员会与管理者协商，决定是否继续聘请原公司或聘请其他的管理公司管理大厦。
第二章 业主
（一）业主之权益：
1、依法享有所拥有物业的各项权利；
2、依法合理使用房屋建筑共有面积、共用设施及市政公用设施的权利；
3、有权按有关规定进行室内装饰装修。
4、有权在征得管理者同意并不影响他人权益的情况下，自己或聘请他人对物业自用部位的各种管道、电线、水箱以及其他设施进行合法修缮，但法规政策规定必须由专业部门或机构施工的除外。
5、有权房屋建筑共用部分、共用设施设备及所属物业管理范围的市政公用调入的善，建议物业管理公司及时组织修缮。
6、有权参加这业主大会，并拥有对本物业重大管理决策的表决权。
7、有权训物业管理的有关事项向业主委员会，物业管理公司提出质询，并得到答复。
8、有权要求业主委员会和物怀、按照规定的期限定期公布物管理收支帐目。
9、有权对物业管理工作提出建议、意见或批评，但无权直接惩戒管理人员。
10、有权向物业管理主管部门进行投诉或提出意见和建议。
11、有权要求房屋建设毗连部位的其他维修责任人承担维修养护责任，对方不维修、不养护或不予配合的，可要求业主委员会或物业管理公司强制维修养护，按规定分摊费用。
12、有权拥有其名下单元之业权份额，并可全权处分其名下所占的业权份额及权益，例如出售、转让、遗赠、抵押、出租或以其它方式处分，而无须其它业主的同意。
13、有权根据公约维护自身的合法权益。
（二）业主的义务
1、 在使用、经营、转让所拥有物业时，应遵守物业管理法规、政策规定、本公司的规定是、按本公约所订立的“业户手册”及其它规章制度，同时要求其雇员、访客及其有关人员同样遵守上述规定和制度
2、 遵守和服从业主委员会或业主大会的决议、决定；
3、 自觉维护公共场所的整洁、美观、畅通及公用设施的完好；
4、 按规定依时缴交其名下应分担的管理费、按金及其它基金或费用等款项，依时缴交其名下单元须付的税项、水、电等及有关公共设施费用，并负责专供其名下单元所使用的设施设备的维护及保养费用。
5、 需进行室内装修时，必须遵守物业的“装修规则”进行操作；
6、 请物业管理公司对其自用部位及设施设备、毗连部位及设施设备进行维修、养护，应支付有关费用。
7、 明确并承诺与其他承受人或权力人在建立合法使用、维护、履行所拥有物业物和法律关系时，应告知并要求对方遵守本物有关规定和本为主公约，并承担连带责任，同时在七天内以书面形式通知大厦管理者有关承受人或权利人的姓名、地址、处理日期及将承诺书交管理者。否则，原业主将对承受人的违约行为负连带责任。
8、 明确并承诺为业主使用人与物业管理公司在本物业内不存在人身、财产保险关系（另有专门合同规定除外）。
9、 共同承担大厦的结构，包括共用部分、公用设施设备及市政公共设施等费用。
（三）业主的责任：
1、 不得改变楼宇的结构，不得更改承力墙、横梁、支柱、棂板等，不得加建、扩建、拆除任何建筑物，不得改变大厦任何部分外貌，不得在大厦外墙上安装或出现任何物品；
2、 不得随便开启外墙上部分只允许在紧急状态下方可开启的窗户，并严禁高空抛物。
3、 负责其单元内部之整洁，保持一切设施畅通完好，同时不行擅自对单元内流脑公用部分及公用设施设备进行非专业的维修、改动和搬迁，以免对整个大厦及其他单元用户造成损失。
4、 不得堵塞、切割、损坏、更改、干扰棂宇任何部分之供电供水、供冷气、通讯、排水排污、消防等共用设施设备；
5、 只能将其单元按土地出让合同规定本公约之规定用途使用，不得利用单元进行危害公共利益或其他违法的行为，或造成足以妨碍或侵扰其它业主的事项；
6、 不得在单元内举行葬礼，宗教仪式、舞会、音乐会或其他类似活动，不得奖地单元做斋堂、殡仪馆及类似用途，但事前征得管理者书面许可的商业单元除外。
7、 不得在楼宇内进行任何足以引致楼宇投购之保险中部分失效或引致保险费增加的行为，不得在单元内储存易燃、易爆、剧毒、放射性等物品和排放有毒、有害及危险物质，不得在单元内饲养家禽或任何宠物。
8、 不得妨碍他人合法使用共用部分，公用设施设备及市政公共设施，不得在公共地方乱搭乱建、堆放物品、悬挂、竖立广告、丢弃垃圾和违反“深圳市卫生管理条例十不准”的规定是。
9、 未经向管理者申报并获批准，不得擅自更改、损坏、划伤装饰物品和造型。
10、 不得践踏、占用绿化区域、喷水池、损坏、划伤装饰物品和造型。
11、 不得随意制造超过规定标准的噪音，影响其它业主正常工作及休息。
12、 根据政府消防条例的要求，安装或配备各种防火装置、器材、设备以及管理者认为必须的其它防火及安全装置、器材、设备（由发展商配备的除外）
13、 负责其单元内之岩石地面及玻璃幕墙不被坚硬物品划伤或损坏　
14、 不得同意“三无人员、推销人员及一切可疑人员进入大厦或其单元并及时锁门防盗，任何搬出大厦的大件物品或贵重物品须报经管理者办理有关手续。
15、 违反公约规定业主，需就所致之损失负责及支付一切有关费用及罚金。
16、 负责由于单元内业主或其雇员、访客及有关人员的行为造成漏水或其他事故、以致造成大厦及其它业主蒙受破坏和损失，并导致管理者和其它业主将面对诉讼，索赔等情况时，一切责任及赔偿。
第三章 管理者的权利与义务　
一、一般事故
1不得享有以下的权利，同时需遵守和履行本公约中其应遵守及履行之责任及义务
    2、管理者在本公约授权范围内，将被视为全部业主就本公约规定事宜之代理人而非个别代理。每一个业主将被视为全权及已不可撤消地任命复写者为执行本公约规定事宜的代理人。
二、管理者的权利及责任
1、 有章可循业主权利的情况下，管理者有权对大厦进行有效的管理和维护，并为此负责，其中包括（但不限于）下列事项：
（1）根据国家有关法律及政府有关部门授权行使管理权力，使大厦的能够达一垢物业复写标准
（2）检查、视察大厦，必要时包括所有单元的内部，惟管理者必须给予有关单元的业主或假途灭虢毛利提前24小时的书面通知，紧急情况除外；
（3）每一位业主及其使用者应严格按照“装修规则“执行。如果管理者发现该业主聘用的承包商及其工人违反”装修规则“，者有权气绝让该等人士进入大厦，或在管理者认为有必要的情况下，将其逐出大厦。装修期间，管理者有权进入正在装修的单元，以检查并确定有否违反”装修规则“。所有直接或间接因装修工程中引起的诉讼、亲求及费用完全由该业主单独负责，与其它业主及管理者无关。管理者有权在适当时候对装修规则进行修改，并可在装修工程开始前，发合理的通知，要求装修的业主依据”装修规则“缴交装修　金并无利息，由管理者应用于补偿业主或其聘用承包商等引起的所有损失。装修验收合格六个月后、装修按金无息退还业主。如款项需补偿前述损失，则在计算及扣除补偿后，余款尽数退还业主。
（4）根据大厦之日常运作，建立一套完整的管理工作程序，并在实施中不断完善；
（5）根据公约制订大厦“业户手册“、”装修规则“及其它必要的规章制度，并以有效之形式督促业主和用户遵守。
（6）对大厦共用部分、共用设施设备及市政公共设施进行维护，使之保持良好的状态，如维修或清洁主要结构、外墙、窗框、门及玻璃、器材的更换、修理、涂漆等，如有需要，管理者或其聘用之承建商，代理人及其他经许可的人，可进入大厦的任何单元进行有关工作，除紧急情况外，庆事前发出通告。
（7）指导和监督所招聘之员工完成各项管理工作和保障各项同公用设施设备及市政公共设施的正常运作；
（8）根据大厦实际情况，负责建立健全的财务管理制度和编制大厦管理制度，收取管理费和代收水、电等市政公用设施使用费及追讨欠款。
（9）处理所有对天管理大厦的投诉及各项维修，并协助调解业主或用户之间因大厦管理而起的纠纷与争执；
（10）负责大厦的保安工作，保持大厦的正常秩序和尽力使业主或用户免遭骚扰。
（11）对各项管理职责定期（每月及每年）或经业主委员会合理要求时作出榫和总结，并对改善大厦服务项目等事宜向业主委员会递交报告及作出建议。
（12）清除及拆去任何不符合管理规则规定的建筑物或安装物、摆放之货物及杂物，和负责人征收及追索清除费用及补偿因此而发生的有关费用；
（13）在所有该大厦对外之法律诉讼中，在管理职权范围内作为全体业代表（但复写者与业主或使用者之间有利益冲突时除外）；
（14）防止任何人未一公约规定　占用或使用公用部分，公用设备设施及市政公共设施，
（15）采取一切必要措施以遵守政府对于大厦的要求。
（16）制止任何人对大厦或公用部分、公用设施设备及市政公共设施进行有害的变更及损坏，并对损坏者进行索赔和罚款。
（17）按需要行使权力，使大厦的管理能够达到优质的物业管理标准。
（18）节日期间可装饰大厦外墙包括灯光及其它饰物，如管理者或业主委员会认为必要，可以组织大厦内的文娱活动；
（19）管理该大厦所有车辆的停放、行人交通、扣留所有违反管理规则停泊的车辆，并向该车辆之车主收取扣留费用，并可滞纳金。必要时可向交通管理部门申请违法停放之车辆，相关费用由违规车主承担。
（20）在履行其按约规定的管理职权范围内，认为有必要时可聘请、撤换及付酬予律师、建筑商、会计师及其工作人员。
（21）采取一切必要措施（包括提出及进行诉讼）制止各业主违反、不遵守或不履行本公约或“业户手册“的规定。
（22）公平合理的制定公用部分、公用设备设施及市政公共设施的使用规章及确定各项服务、康乐设施的收费标准。
（23）管理者可用业主或大厦管理者名义投保及支付保险费用。投保项目可包括火灾、其它意外　及天灾、第三者责任保险、劳动保险、雇员忠诚保险等与业主和大厦有关的保险。
1、安排保养和维修大厦公用部分、公用设施设备及市政公共设施。
2、 确保所有大厦业户或用户依照本公约规定的用途，正确使用其所占之大厦部分，如有大厦业主或用户违反公约，管理者应尽量使用可行的方法制止其违约行为，并向违约者追　讨赔偿及费用。
3、 在有合理需要时，替大厦之公用部分、公用设施设备及市政公共设施涂漆、清洁、铺砌或视情况而施行其它适当之工程。
4、 更换在公用部分、公用设施设备及市政公共设施的破损部分。
5、 保持大厦共用照明系统运作良好；
6、 保持大厦通风系统运作良好及作适当维修。
7、 保持大厦的共用部分、公用设施设备及市政公共设施清洁、卫生美观。
8、 保持大厦的共用部分，公用设施设备及市政公共设施清洁、卫生及美观；
9、 耳目任何弃物置于大厦之出入口，入口大堂、电梯大厅、楼梯间及走火通道、走廊通道、门厅、避难层等受阻塞；
10、 确保大厦的所有共用设施设备及市政公用设施性良好和运作正常。在有需要及方便的情况下，管理者可与第三者订立合约，维修共用设施设备及市政公用设施（惟在大厦管理预算中批准者及大紧急情况下除外）
11、 在可能的情况下阻止任何垃圾或其它物体弃置、排出侵蚀或抛出于公共地方处，并把已弃置、排出、侵蚀或抛之