“马连道壹号”(暂用名)
    项目策划报告
    目   录
     
    第一部分 项目总论
    第二部分 项目的市场研究
    第三部分 项目环境分析
    第四部分 项目的市场定位
    第五部分 项目的产品定位
    第六部分 项目价格定位
    第七部分 项目推广方案
    第八部分 项目营销方案
    第九部分 项目投资经营方案
    第十部分 项目物业管理计划
    第十一部分 有关说明与建议
     
     
     
     
     
     
     
    第一部分 项目总论
     
    一、项目概况
    “马连道胡同一号”项目位于北京市西客站南广场南侧，宣武区马连道胡同1号，西临马连道路，东临马连道东二号路，南临南马连道路，北侧为马连道粮库中路。
    项目总用地面积为93549.5㎡，其中建设用地54005.5㎡，代征道路绿化用地39544㎡。总建筑面积239556㎡，地上总建筑面积159600㎡，地下总建筑面积79956㎡，容积率3.0，总投资13.88亿元。规划设计物业类型为商业步行街、酒店式公寓、商住公寓、综合商业、地下车库、地下仓储等综合建筑。土地使用年限为商业四十年、办公五十年、地下车库五十年、地下仓储五十年。工程设计结构形式为商业街为框架结构、其它商住公寓、酒店式公寓为框架短肢剪力墙结构。
    
    项目已取得四证：① 国有土地使用证；② 建设用地规划许可证；
    ③ 建设工程规划许可证(一、二号地块)；④ 建设工程施工许可证（商业街部分），具备完全开工建设，其中第一期工程已完成开槽、护坡工程。
    项目地块现为平整土地，周边供暖管网、市政管线、自来水、天然气管线等已到位。电力、电信、通讯设施已能够满足本项目使用需求。所建项目地上及地下部分均已缴纳土地出让金，全部
    为出售，后期考虑出租经营。
    建筑面积功能分布说明及具体面积
    一、      总体技术经济指标

     
    2、      地块一总体技术经济指标
    


 

     
    3、      地块二总体技术经济指标
    

     
    4、      地块三总体技术经济指标
    


 
     

     
    5、      地块四总体技术经济指标
    

    开发单位：北京轻工房地产开发有限责任公司
    设计单位：北京凯帝克建筑设计有限公司
                  
    二、项目现状
    该项目地块现为平整土地，项目一期工程已动工开槽。周边供暖管网，市政管线，自来水，天然气管线等已基本到位。电力，电信，通讯设施能够满足本项目使用要求。
    
     
    三、项目的经营方式
    该项目工程建设为商业街，商住公寓，底商，酒店，综合商业，配套库房及车库，所建项目为出售，后期考虑出租经营。
     
     
     
     
     
     
     
     
    第二部分 项目的市场研究
     
    一、      北京市房地产市场分析
    （一）限价房用地成交分析
    2008年，北京限价地的出让情况突然遇冷，一反去年众多大型房地产开发集团竞相争夺的场面，反而频现流标，从下半年开始，包括顺义区站前西街居住项目用地、大兴区康庄限价商品住房(三期)、(四期)两块限价地等多宗限价房地块均出现流标的尴尬场景，市国土局不得不调整地块指标，包括降低底价、提高限售价、出让方式由招标改为挂牌等，然而收效甚微。究其原因，是限价商品房在监管制度上的先天不足所造成。限价商品房兼具保障性住房和商品房的双重属性，政府严格限定购买对象造成购房需求的局限性，限定销售价格影响了开发企业的利润水平，土地出让税、费并未享受政府补贴造成开发成本的增加，加之政府对购房资质的审核周期过长导致开发企业的成本增加，限价地块位置较远导致的弃购现象增加，多种不利因素均令开发企业投资开发限价商品房的利润过于微薄，限价地遭到冷遇也就在所难免。
    （二）商业服务地成交分析
    2008年1-10月，北京成交商业服务用地共12宗，成交土地面积52.5公顷，规划建筑面积70.6万㎡，成交金额21.9亿元，楼面均价3921元/㎡，容积率2.59，交易过程中土地溢价率4%。同比07年同期，成交地块宗数减少了37%，成交土地面积增加了15%，规划建筑面积减少了40%，成交金额减少了27%，楼面均价增长了10%，容积率下降了27%，在交易过程中土地溢价率增长了325%。
    北京市国土局制定的2008年土地供应计划中，2008年计划供应商服用地260公顷，截止10月，已出让商服用地仅占土地供应计划的20%。
    08年1-10月，内四城仅东城区成交一宗商服用地，位于安定门外大街7号，容积率高达4.46。这宗内四城珍贵的商服用地获得了多家开发企业的竞相争夺，经过47轮竞价最终由中国黄金集团公司以32200万元竞得。成交价格高出起始价1.03亿元，土地溢价率达到了47%，楼面均价达到了11220元/㎡，居08年成交商服用地的首位，相比07年东城区香河园路成交的商服用地4137元/㎡的楼面均价，提高幅度达到了171%。
    （三）商品住宅供应分析
    据统计数据显示，08年1-10月，共399个项目推出放量，北京房地产市场新增商品住宅77069套、857.6万㎡，套均供应面积为152㎡。同比07年同期，放量项目个数下降了22%，供应套数减少了27%，供应面积减少了30%，套均供应面积下降了10%。
    08年1-10月开盘项目中，纯新盘项目共77个，相比去年同期减少了23%；纯新盘供应套数20710套，同比下降了25%；面积221.2万㎡，同比下降23%；开盘纯新盘项目均价为15914元/㎡，同比下降了3%；套均建筑面积141㎡，同比下降7%。
    08年1-10月开盘的老项目后期放量共322个/次，相比去年同期减少了17%；老项目后期新增供应套数56359套，同比下降了28%；供应面积636.4万㎡，同比下