远洋?万和城项目经营计划
     
     
     
    远洋·万和城
    项目经营计划
     
     
     
     
     
     
     
     
    2008年2月25日 
     
     
    目录
    1. 项目概况              4
    1.1 项目决策背景              4
    1.2 项目区位              4
    1.3 项目总平面              5
    1.4 项目主要规划条件              5
    1.5 项目资源状况              5
    1.6 股权安排              6
    2. 项目战略性安排              6
    2.1 项目特点              6
    2.2 战略定位              6
    2.3 项目资源销售与持有意见              6
    2.4 公司期望回报              7
    2.5 公司资源投入与专业支持              7
    2.6 主要工作安排              8
    2.7 风险提示              8
    2.8 项目计划管理职责分工              8
    3. 项目定位              8
    3.1 市场定位              8
    3.2 客户定位              9
    3.3 产品定位              9
    3.4 营销策略              9
    3.5 项目卖点              10
    3.6 开盘计划              10
    3.7 市场部职责分工              11
    4.项目前期计划              11
    4.1 前期工作计划              11
    4.2 前期工作职责分工              12
    5. 项目设计计划              12
    5.1 产品配置              12
    5.2 设计工作计划              13
    5.3 项目设计费用              14
    5.4 项目后续设计管理要求              14
    5.5 规划设计职责分工              14
    6. 项目建设计划              15
    6.1 项目建设计划              15
    6.2 项目建设职责分工              15
    7. 项目营销计划              16
    7.1 推广策略              16
    7.2 定价策略              16
    7.3 营销节点              16
    7.4 销售计划              17
    7.5 项目营销需其他部门配合的重点工作              17
    7.6 项目营销职责分工              18
    8. 经营性资产              19
    8.1 经营性资产定位              19
    8.2 经营性资产效益测算              19
    8.3 经营性资产重要节点工作              19
    8.4 经营性资产工作职责分工              20
    9. 项目成本控制              20
    9.1 总成本目标              20
    9.2 项目招标计划              21
    9.3 工程成本执行情况及资金计划              22
    9.4 成本控制职责分工              22
    10. 项目经济效益分析及资金计划              23
    10.1 项目整体效益分析              23
    10.2 分年度效益分析              24
    10.3 项目现金流量分析              24
    10.4 项目融资计划              24
    10.5 财务工作职责分工              25
    11. 项目人力资源计划              25
    11.1 组织架构设置              25
    11.2 人员编制及成本预算              26
    11.3 人力资源工作职责分工              26
    12. 客服工作（含物业管理）计划              27
    12.1 客服（含物业管理）工作主要节点计划              27
    12.2 客服（含物业管理）职责分工              27
    13. 项目重点工作与风险因素              27
    13.1 市场风险              27
    13.2 政策与法律风险              28
    13.3 规划条件限制              28
    13.4 立项工作              28
    13.5 奥运因素              28

1. 项目概况

1.1 项目决策背景

    远洋?万和城项目于2006年11月15日经公司项目开发委员会第十三次会议通过，于2006年12月10日经公司第三届第四次董事会执行委员会会议通过；并于2006年12月30日在北京土地公开市场通过招标方式获取。
    可行性研究报告项目进度计划安排:
    表1：远洋?万和城项目可行性研究报告项目进度计划安排

    可行性研究报告项目效益水平测算：
    表2：远洋?万和城项目可行性研究报告项目效益水平测算

1.2 项目区位

    远洋?万和城项目位于北京市朝阳区北四环东路73号，望和桥西北角。项目东至居然之家家居广场，南至北四环东路，西至规划的育慧中路，北至育慧东路。
    


     
    图一：远洋?万和城项目区位图

1.3 项目总平面

    其中，A地块为住宅，A1地块为幼儿园，A2地块为消防用地；B地块为住宅，包括文化活动站、开闭站和医疗服务站；C地块为公建，包括写字楼、商业、文化活动中心、公寓；D地块为小学用地。
    

图二：远洋?万和城项目总平面

1.4 项目主要规划条件

    表3：远洋?万和城项目主要规划条件

1.5 项目资源状况

    表4：远洋?万和城项目资源状况

1.6 股权安排

    本项目由远洋地产有限公司持有100%股权，由项目一部运作。

2. 项目战略性安排

2.1 项目特点

    2.1.1 是公司在北京第一个通过“招拍挂”方式获取的土地，资金占用大，付款条件比较严格；
    2.1.2 项目土地成本总价高，单位成本较高（地上可售可经营面积每平方米6800元）；
    2.1.3 项目区域、区位条件优越，但受规划条件（70/90政策）的限制，在产品配比和客户定位上存在矛盾；
    2.1.4 公司向高端住宅市场转型的关键项目。

2.2 战略定位

    2.2.1 基本开发策略：追求快速周转；
    2.2.2 作为公司在北京第一个通过“招拍挂”方式获取的土地，其开发模式具有示范意义。

2.3 项目资源销售与持有意见

    初步建议A/B地块住宅和C地块公寓销售，C地块办公、商业和文化活动中心暂按持有经营考虑。C地块办公和商业的租售策略，建议再做进一步的研究。
    表5：远洋?万和城项目资产处置意见

2.4 公司期望回报

    2.4.1 效益指标
    销售部分（A/B区住宅及车位、C区公寓）毛利率不低于30%，项目整体内部收益率不低于15%。
    表6：公司对项目期望的效益指标

    2.4.2 利润贡献的数量要求
    如果全部销售，贡献不低于14亿元的净利润；
    如果C地块除公寓外持有经营，销售部分贡献不低于10亿元的净利润； 
    2.4.3 利润贡献的时间要求
    根据公司在2009年的可结利润情况以及公司未来三年利润目标，要求项目在2009年贡献不少于30亿的结转收入，其余资源基本在2010年结转完毕。
    2.4.4 现金流支持
    回款要求：项目前期投入大，应力求加快回款进度，减少资金占用。其中，2008年回款不少于15亿元，2009年回款不少于20亿元；
    融资要求：项目应尽快取得建设工程施工许可证，搭建融资平台。其中，A地块2008年4月达到融资条件，取得开发贷款不低于5亿元；B地块2008年5月达到融资条件，取得开发贷款不低于11亿元；C地块2008年10月达到融资条件，取得开发贷款不低于6亿元。如果C地块除公寓外持有经营，应在2011年投入使用后取得经营性物业抵押贷款不低于15亿元。
    资金峰值与平衡时点：项目应努力尽快达到资金平衡，在2010年一季度达到资金平衡，资金占用峰值不高于23亿元。
    2.4.5 开发经验与品牌支持
    开发经验：作为在北京第一个通过“招拍挂”方式获取的项目，在开发模式上应对后续“招拍挂”项目具有示范意义。
    品牌支持：作为高端住宅项目，应为公司向高端物业转型做出贡献，提高公司品牌美誉度。

2.5 公司资源投入与专业支持

    2.5.1 资金投入：公司对项目的资金投入应有个合理的额度，作为一个全资项目，公司对项目经的资金投入不超过23亿元；
    2.5.2 人力资源投入：项目应充分利用项目一部这个大平台，提高人员的