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    行程大厦整体购买股权
    可行性研究报告
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
    建设集团有限公司
    北京公司
    报告日期：2007年X月X日
     
     
     
    内容摘要
    结论汇总：
    行程大厦项目为机遇型项目，如能在付款方式与转让价格上取得转让方的让步，则此项目有运作价值。
    1、目前金融街写字楼项目基本销售报价均在20000元/平米以上。租价区间在24-30美金/月之间.商场的销售价格在沿街一楼在40000-50000左右。租金在300-500/平/月左右。考虑到行程大厦的金融街地区中上档次项目的情况，我们设定了三种计算方案。
    2、总体而言，行程大厦项目未来市场租售均有一定的利好，其中租赁市场比销售市场好。
    A、谨慎方案  
    销售总收入15.41亿  租赁总收入24.94亿
    B、一般方案   
    销售总收入16.14亿  租赁总收入26. 40亿
    C、乐观方案   
    销售总收入16.86亿  租赁总收入27.74亿
    3、受让方项目转让总金额为16.3亿元。目前，项目净资产为2.7亿元。冲抵净资产后，实际净额为13.6亿。每平方米可售面积单位成本为18788元/平。若以总投资额来计算，则每平方米可售面积单位成本为22518元/平。
    4、此项目虽然因为付款方式与转让方要价过高有一定的风险，但其长远收益前景好，尤其是能够带来极佳的品牌效应与企业知名度。对于SS集团而言，获得此项目则将在北京两大商务圈中均有声音。
     
    第1章 项目总论
    项目决策背景
    一、外部环境
    1、市场未来看好
    2000年以来，北京的写字楼市场一直处在相对稳定的上行通道内。其投资收益稳定的保持在6-10%之间。2005年以来，在政府实施房地产调控政策的情况下，写字楼受到的冲击也是比较小的。加之中国整个投资环境的良性发展，外企涌入北京的越来越多，国际企业来华投资对写字楼的需求持续上升的；而越来越市场化的中国经济发展，催生了越来越多的民营企业的分化、诞生。这些都是写字楼市场继续走好的重要依据。
    2、项目处在金融街商务圈
    项目所在的北京市金融街是北京三大商务圈之一。自1993年10月，国务院正式批复了“北京城市总体规划”，“规划”中首次提出“在西二环复兴门至阜成门一带建设国家级金融管理中心”。后经过十一年的艰苦创建，北京金融街已形成一定规模，在引领我国金融业迅猛发展、提升区域经济和社会发展水准方面，发挥着难以估量的作用。行程大厦项目所在区域即北京金融街的F区。与北京证监会，北京产权交易所隔街相望。
    附图：金融街位置图
    
    附图：金融街规划图
     
    
    金融街区域概况
    北京金融街南起复兴门，北至阜成门，西起西二环路，东至太平桥大街，总占地面积103公顷，规划总建筑面积330万平方米。自1994年8月第一个项目动工以来，开复工的建筑面积己达230多万平方米，目前南区己基本建成，全部工程将在 2008年前全面竣工。 
         金融街的建设目标是，“建成北京地区资金最密集、市场最活跃、资讯最发达、设施最完善、环境最优美的国际化金融服务中心，成为国际一流、国内领先的金融中心”。 
    金融街经济发展情况 
    金融街素有“中国华尔街”之称，区域内企业管理的总资产达１5万亿元，控制着全国９０％的信贷资金和６５％的保费资金的运用。金融街及周边地区拥有５３０多家知名企业和机构。在２００５年美国《财富》杂志全球５００强名单中，落户金融街区域的企业总部就有８家，占到入围中国企业的４４％。
    目前，我国国家最高金融监管机构的“一行三会”(人民银行总行、银监会、保监会、证监会)、三大国有商业银行总行(工商银行、建设银行、中国银行)、两大中央结算中心(中央证券登记结算公司和中央国债登记结算公司)均入驻于金融街区域，中国电信、中国移动、中国网通等三大通讯公司总部及中国交通银行、中信实业银行、中国人民保险集团、中国平安保险公司等30多家金融保险机构和650多家国内外企业在本街区落户。目前，金融街己成为拉动区域经济增长的支柱产业。
     
    二、项目收购带来的效益
    1、有利于企业品牌建设
    此项目如收购成功，则将使SS集团实现在北京东西两大商务圈内均有项目在手的局面。 在两大商务圈内均有项目将十分有利于SS集团在北京的品牌形象。
    2、有一定的利润可期
    从利润上考虑，如行程大厦项目以比较合理的价格整体收购成功。以目前金融街商务区整体的发展，无论是长线持有，还是进行销售，均有一定的利润可期。
    三、行程大厦项目情况
    1、项目简介
    行程大厦项目前身为目前已经有9国加入的亚大空间合作组织总部。后因种种原因，开发企业北京CC集团亚太空间置业有限公司拟将整体产权转让。目前行程大厦已经第二次在北京产权交易所挂牌。整体转让价格16.3亿。
    （一）宗地位置
    行程大厦建设用地位于广伯宁路与金融大街的交汇处。南北长约129.5m,东西宽约66.9m,。总占地面积为8227平方米
    （二）宗地现状
     
    附区位图1：
    略
    区位图2
    略
     
    附图：行程大厦效果图
    略
    附：项目实景  
    1、项目外观
    略
     
    2、项目内部
    略
     
     
     
    2、项目相关指标
    行程大厦建设用地位于北京金融街中心区GCD地块,用地南临XXX街,西接XXX大街,北侧为XXX西街,东侧为XXX南街,其中南侧、西侧道路均为城市干道.建设用地南北长约129.5m,东西宽约66.9m,。总占地面积为8227平方米，总建筑面积10万余平方米，楼高78米，采用裙房--双塔结构，地上20层（局部21层），其中1-4层为商业用途，商业裙房以上部分为写字楼，分为A、B两座，地下4层。
    具体数据指标如下：

        
    功能分布
    1F大堂，商服
    2F500人中心报告厅，商服
    3F商服及会议用房
    4F圆桌会议厅，景观中心，礼仪谈判用房及康体用房
    5-20层：办公写字楼
    地下1-4层：餐厅、车库、设备及消防水池用房等。
    交通设计：主入口大厦东侧，面向XXX南街
    形象入口，大厦西侧，面向XXX街
    地下二层设置通道：与XXX街地下交通线相连，直通西二环干线。
    地下车位：485个。
     
    幕墙系统
    按建筑体量分为底、中、顶三个部分。底部运用石材和玻璃处理，体现稳重感。中部及顶部主要使用金属板和玻璃等新材料。彰显中心区简洁大方典雅的高科技建筑形象。顶部采用弧型金属格栅。使整个建筑更具现代感。在石材，金属幕墙与围护结构之间用挤塑苯板作为保温材料。选用LOW-E中空玻璃保温幕墙降低能耗。建筑立面色彩采用灰色系。力求与周围环境相协调。
     
    电梯系统
    20部电梯
    A座6客梯。
    载重每部1350公斤。速度2.5米/秒
    B座6客梯。
    载重每部1350公斤。速度2.5米/秒
    消防电梯：4部兼客、货梯
    载重每部1000公斤。速度2.5米/秒
    商业裙楼。4部自动扶梯
     
    通风系统
    美国特灵冷机组。
    新风机组和空调末端设备
    丹麦威尔空调水泵
    美国玛利冷却塔
     
    变配电系统
    总装机容量为8000KVA。4台2000KVA变压器。DVP电源监控系统
     
    消防系统
    霍尼维尔
     
    智能系统
    楼宇控制系统——霍尼维尔
    综合布线系统——耐克森
    大堂、电梯厅、公共走廊、卫生间等均为毛坯。
     
    目前项目进度：
    大厦于2004年6月7日开工，现已完成工程总量的百分之八十，正在进行设备安装、外立面装饰，计划2007年3月31日交付。（目前外立面装饰已经接近完成）
     
    第3章 项目转让相关资料
    略
    第4章 市场分析
    一、区域产品市场简述
    1、2007年一季度北京写字楼市场总体供求状况 
    　　2007年年初，北京写字楼市场供应非常集中，并且项目的体量比较大，新项目为北京写字楼市场所提供的新供应量已经相当于去年北京全年供应量的60%多。并且2007年第一季度，写字楼市场的吸纳量也是非常可观的，其中出于自用办公的考虑在预售期间被整栋购买的项目占到四分之一。因此，本季度北京写字楼市场的整体空置率并没有看到有大幅的上涨，由于人民币升值的因素，平均的租金报价有所上升。写字楼投资市场依旧活跃，本季度又有新的项目收购案发生，海外投资基金和投资公司积极通过入股等方式参与到内地房地产市场中来。 
    2、2007年一季度北京写字楼市场供应情况
    2007年第一季度，北京写字楼市场共有七个项目竣工入住，为写字楼市场提供了77.6万的新增供应量，相当于去年全年供应总量的60%。其中有两个项目是自用的专署办公楼，中国网通大厦即原来的中国证券大厦，被中国网通集团整栋买下作为其专属的办公楼，2007年1月中国网通的集团总部正式迁至中国网通大厦。此外威盛电子也迁入了位于清华科技园区的研发大楼--威盛大厦。本季度交付使用的华贸中心的写字楼是早前被日本投资基金Replus买下的两栋，目前该项目的租金和CBD的传统优势写字楼国贸中心的租金不相上下。　　截止到2007年第一季度，北京市场上写字楼总存量达到了12，322，363平方米。其中，超甲级和甲级写字楼的存量突破了500万平方米，占到存量总和的40%；乙级写字楼存量所占比例略有下降，占59.23%，面积约为730万平方米。 
    　　本季度CBD区域的供应项目非常集中，并且体量比较大，使得CBD写字楼市场的存量占比上升了两个多的百分点。北京写字楼市场项目分布非常不平衡，目前中关村和CBD两个区域的写字楼存量占到整体的40%以上，未来随着金融街以及东二环在建项目的陆续竣工，这一情况可能会有所改观。
    3、2007年一季度北京写字楼市场需求情况
    上一个季度，北京写字楼市场的整体空置率降至三年以来的最低值，有扩租需求的公司很难在原有位置找到扩租的空间，因此导致这些公司不得不选择新的办公物业。这些公司的迁址的需求最大的受益者是新建成的一些物业项目，统计一年以来交付使用的物业项目，入住率平均有25%的增长。以CBD为代表北京的东部区域是商务活动集中的区域，此区域的物业项目也是投资基金和投资公司非常关注的对象。今年年初，北京世茂投资发展有限公司以10.5亿元人民币的价格收购了位于朝阳区建国路的北京华平国际大厦整栋物业。政府出台的限制外资以及收缩银根等政策，使入股逐渐成为投资基金和投资公司分享内地房地产市场大蛋糕的参与方式，这一方式也得到房地产开发商的认同和