1. 房地产商如何完成商业物业的开发

纵观市场，商业物业的开发已成为房地产开发新的热点，各开发商对商业项目的开发模式也趋于多元化。一般而言，房地产商在完成物业建设之后，以物业权益的转移（售/租）方式来回笼资金，对于商业性质的物业也不例外。

1.1整体出售

整体出售一般分为两种形式，即整个商场完全整售和按一定经营形态部分整售。它是将商场售给一个买家，购买对象可能是大型的风险投资机构，也有可能是大型的经营商户。

1.1.1风险投资机构

一般开发商要先选定专业的商场策划公司，对整个商场进行整体策划，确定商场的功能布局和整体规划，并寻找专业的管理公司，然后编制一份详细的《商业投资计划书》或《可行性研究报告》，以吸引风险投资机构对商铺进行整体购买。如果风险投资机构介入较早，开发商也可与其协商进行商场的前期策划和管理公司的选定工作，整售成功后，投资机构一般会委托专业的管理公司进行经营管理，开发商则不再参与后期的经营和管理工作。

1.1.2大型经营商户

    这种商户一般为大型集团企业或百货公司，其购买商铺为自己经营，对商铺的硬件有较严格的要求，因此开发商寻找此类型的客户要在项目规划前期进行；同时，开发公司也可与大型集团商户进行商场合作开发；经营商户一般有自身的经营管理机构，按照自己的意愿进行商场的运作，开发商一般不需要选定管理公司，也不参与商场的招商工作。
    优点分析：
    ◆      对于开发商来说是收回投资最为快捷的形式。
    ◆      为开发商省去了繁琐的销售、招商和后期管理工作及成本，是项目在运作前期最适合的经营模式。
    ◆      商业项目的整体形象较好，便于后期管理。
    缺点分析：
    ◆      寻找买家非常困难，尤其是对于大面积物业，因标的物巨大，（如“西环广场”商业价值达到10亿元以上），寻找整体买家的现实可能性尚需市场验证。
    ◆      为了整体出售，开发商不得不压低销售价格，不利于获取最大利润。
    整售案例：
    ?      香江集团开发项目：数码大厦下面的商铺由山西华宇集团以13000元/平方米收购。
    ?      仟村百货由北京一家房地产公司以3亿元购买后以转租给北京华联商厦经营，以赚取长期租金进行利益回收。
    ?      重庆浪高凯悦项目商业部分由马来西亚金狮集团旗下百盛百货公司先整租，两年之后整体购买。

1.2整租

    由开发商将商场整体租赁给大型商业集团；所有商铺均以出租形式经营，不可出售或转租第三者；商业集团委托专业管理公司对整个商场进行统一管理；由管理公司完成商场招商工作；所有权仍属于开发商，并从大型商业集团获取收益。
     优点分析：
    ◆      由经营管理公司统一管理，可保持商场的整体形象；
    ◆      通过管理手段可监控商场之行业及商户组合，确保符合本商场的整体风格和定位，并可按市场发展情况，不断更新商场的经营业态；
    ◆      对开发商来说，可实现商场的可持续性租金回报。

    缺点分析：
    ◆      整体租赁的大型商业集团客户一般较少。
    ◆      整体租赁一般签约周期都在二十年以上，租金水平很低，不利于开发商回笼资金，且商业公司的经营能力也是决定未来商业成功的主要问题，对开发商来说并没有化解商业项目的开发风险。
    整租案例：
    北京市信通联合商贸公司开发项目： “信通大厦”裙楼2.4万平方米商业面积由内蒙古金沙集团整体租赁，金沙集团自行招商，负责商场经营，并向开发商支付商场整租租金。

    总结分析：从上述两种模式的分析中可以看出，整体销售可能难以实现，整租虽容易实现，但对于开发商而言，其回收资金较慢。因此，结合本案而言，整售应作为项目前期争取的营销方案，整租则因其回收资金较慢，不是最优选择。