前言

    我司十分荣幸与贵司合作，共同探讨、研究北京五棵松商业项目地块的前期规划、筹备、运作等事宜。我司相信，通过专业的前期市场调研及一系列系统分析工作，将出具关于本项目发展的可行性定位策略，从而推进贵我双方之合作进程，并以经济效益为衡量尺度初步确定本地块未来之发展策略，使本项目地块充分展现自身所拥有的功能高度以及商业特性。
    结合本项目地块的具体状况以及自身塑造可行性之特征。我司认为，准确依托商业市场总体契机并借助成熟完善的商业经验是项目发展的基本因素；全面、系统、有效的挖掘并利用可参考的商业因素等一切可利用资源是项目发展的必要条件。因此，我司针对本项目所涉及到的范围度以及细致度，进行全面地调研分析。
    通过我司行之有效的科学调研方式、方法，力求为本项目定位思路提供较为充分的信息资源及借鉴因素，尽最大可能性的发挥本项目自身功能特性。经济效益相对最大化、投资风险最小化是我司追寻的最终目标。

一项目总体研究思路

1 研究体系

本报告书中，我司将在大量的市场调研的基础上，针对本地块现状，以北京市房地产市场的宏观发展状况为指导和依据，通过五棵松区域的房地产分析来论证贵商业物业发展可行性，并根据地块所处的地理位置、周边环境、未来发展、政府规划等综合因素，提出本地块商业物业发展的可行性建议，并推算以此为基础确定的多种方案的经济收益状况；同时，我司将就双方共同关注的国家宏观政策、用地性质等问题进行深入的研究与论证，并得出合理的解决方案。
如上右图所示，箭头方向为我司市场调研的研究流程，同时代表我司调研由宏观到微观的研究过程，右图中对每个研究过程的具体工作均做有相应注解，以使我司市场调研的策略更为明晰。

2 研究方式

    我司根据本项目具体情况，结合市场调研、市场定位所需数据之要求，制定科学、详细的市场调研程序，为后期分析工作提供详实、准确的基础数据，从而保证市场调研报告的客观性和实效性，为本项目市场定位提供坚实基础和有力依据，以此通过有效结论,为项目地块开发运作提供指导性方案。基于以上综合考虑,本项目地块全案策划报告所需之数据，存在涉及物业类型较多、收集信息量较大、获取信息难度较大、信息类型多种多样等难点，同时必须保证获取数据具有针对性和可利用价值，因此我司确定市场调研工作将采取如下方式进行。
    针对本项目地块之实际调研工作将分为四个阶段进行，从而保证调研数据的准确性和全面性：
    第一阶段：根据项目自身条件对五棵松区域未来发展进行宏观研究。明确项目自身与奥运发展的联动关系，确定详细调研区域。
    第二阶段：针对项目定位所需之市场信息及数据资料，进行区域实地调研，通过访谈、调查、发放问卷等方式实地收集各项目名称、地理位置、交通组织、建筑形式、技术指标、租售价格、经营状况、目标人群等各种可用信息，从而为后期分析工作提供基础数据及信息；
    第三阶段：在实地调研的同时，分配若干人员进行北京市宏观经济发展状况、房地产市场发展状况、项目区域房地产市场发展状况、写字楼、酒店、住宅、商业等物业的发展现状与未来走势等资料，为项目宏观市场分析、各物业发展策略分析提供基础资料；同时将分派部分人员与规划局、土地局、估价所等相关部门联系，获取为可行性效益、财务分析所用的各项内部信息和资料；
    第四阶段：在前期数据收集基本完成后，根据实际分析结果，进行针对经营者的专项访问，以求找到项目真正的可行性方案。
    第五阶段：撰写报告的同时，我司将针对本项目地块可行性报告中存在的疑点和不足，组织二次调研和补充调研，对一次调研之数据进行验证和完善，从而保证报告的真实性和完整性。

3 研究目的、作用

3-1宏观市场

    研究目的
    通过对整体大环境的研究，了解宏观经济的情况、政策的调控、房地产市场的现状及未来的走势等，主要目的如下：
    从宏观区域看整体经济情况、人们消费收入与支出的变化等。
    充分考虑到国家政策对各类物业类型的相关影响。
    国家对城市整体布局的规划、设想等。
    研究的作用
    为本项目的未来规划给予方向上的指导，提供充足的理论依据、数据支持等，以保证地块的可行性研究是在国家的总体规划前提下进行的，从而保证项目地块可行性研究的宏观调控性、科学性以及未来的可实施性。

由于本项目地理位置的特殊性（处于石景山与海淀区交汇处，但隶属于海淀区）位于西长安街沿长线复兴路，此路段为石景山区域人群外出消费必经之路，从区位角度来看，对本项目宏观消费力影响较大的为石景山地区，但为了保证宏观数据的可参考性，我司在宏观市场分析中将与城八区进行分类比较，从而更加有效的论证其特性。

3-2微观市场

    研究目的
    通过对项目所处区域及周边的深入调研、分析，结合区域内的整体规划，从物业的竞争、交通的发展、人群状况的改变等方面来研究市场，主要目的如下：
    合理、完善、有效的锁定项目所涉及的区域范围。
    充分选取区域内各类物业类型的针对性较强的参考样本目标。
    提炼区域市场（包括个案分析）的物业样本所反映的状况、特征。
    挖掘到项目区域市场切入点、空白点以及支撑点等，为本地块的市场定位规划找到坚实依据，奠定成功塑造的物业基础。
    研究的作用
    由于本项目研究所涉及的参考因素较为广泛，如果盲目的笼统研究，缺乏有效、细致、强化的细化研究，将使本项目失去周边大量的可利用、借助的物业资源，同时不能提前规避区域内各类物业类型未来经营的风险性，给本项目后期顺利运营造成较大的阻力；而通过较为准确、全面地研究本项目所参考的微观区域，展开综合性、系统性的物业比较、空白挖掘，将是提炼本项目未来价值之所在。
    通过我司前期的市场调研，准确的找到本项目的定位依据及方案，同时为后期产品设计、商业租售价格及推广方案提供准确的数据支持。真正实现项目运营风险最小化、利润相对最大化的思路。同时通过项目成功运作，最大化的提升贵司在地产业内的品牌形象。

4 项目调研结论有效期

由于商业具有事实发展的变化性，其最佳定位依据（区域调研数据）也将随着项目的发展及政策的影响而改变，随着周边待建商业项目的逐步竣工,投入市场以及奥运场馆的推出,五棵松商业格局将发生翻天覆地的大变化,整个区域的商业格局将进行重新分布,由于不同时期的市场形势不同,所以本项目的定位也会在不同的商业发展时期有所不同,为了保证本项目的调研、定位方案能够准确实施，对贵司进行决策作出直接借鉴作用，我司认为依照目前五棵松的发展形势，在2007年下半年前，五棵松地区的商业供应形势不会发生大的变化，2007年下半年以后，五棵松奥运场馆将逐步竣工，另外，周边的众多新社区商业也将陆续投入使用。因此，我司认为，本报告的有效期只能持续到2007年6月份之前，也即从现在起到2007年6月，本报告所涉及到的调研、定位都有很大参考价值，而一旦过了2007年6月，本报告的参考价值将因为实效性而难以得到保证。
以下我司将按照项目自身条件，进行由宏观到微观的深入分析。