前言

    受湖北佳辉置业有限公司委托，对当代光谷智慧城沿街高层项目进行可行性研究，在对武汉房地产市场趋势、光谷片区房地产市场进行调查分析的基础上完成本报告。
    本报告的研究目的在于：
    ①为湖北佳辉置业有限公司提供项目决策、项目定位、项目运作的依据；
    ②为湖北佳辉置业有限公司寻求合作开发的伙伴提供合作方式与资金安排、股权架构的依据。
    因此，本报告在遵守政府相关政策法规的前提下，特别注意报告的科学性、客观性、规范性。
    本报告仅为项目初步可行性研究报告，有些细节尚待进一步调研、充实、深化，仅供使用者参考。


    武汉学林置业顾问有限公司
    2005.11.25




目    录
    前言              I
    第一部分  总  论              6
    一、项目背景              6
    1、项目名称              6
    2、项目区位              6
    3、项目现状              7
    4、承办单位概况              7
    5、已具备的主要开发建设条件              8
    二、项目可行性研究报告编制依据              8
    三、项目主要结论              9
    1、项目名称建议              9
    2、项目目标顾客群定位              9
    3、项目产品定位              9
    4. 项目规划建设方案              9
    5、项目价格定位              10
    6、项目投入总资金和主要经济效果              10
    四、项目建设存在的主要问题和实施建议              12
    1. 项目建设存在的主要问题              12
    2、项目的实施建议              12
    第二部分  项目的市场态势分析              14
    一、武汉房地产市场分析              14
    1、经济背景              14
    2、政策背景              15
    3、武汉市房地产市场特点分析              16
    4、武汉房地产市场趋势预测分析              17
    二、项目供需圈区域房地产市场态势分析              19
    1、光谷片区概况              19
    2.光谷片区区域房地产市场分析              20
    三、光谷片区区域重点竞争项目分析              22
    1、主要竞争物业分布概况              22
    2、主要竞争物业价格分析              23
    3、主要竞争物业调查结果              24
    4、主要竞争项目的高层物业分析              27
    5、光谷片区区域商业物业市场分析与本项目临街底商的市场建议              34
    6、物业调查分析结论              36
    第三部分  项目所在区域楼面地价分析              37
    一、武汉市房地产市场土地供应状况分析              37
    二、项目所在片区楼面地价分析              38
    1、邻近地块转让案例数据              38
    2、区域楼面地价分析              38
    3、住宅物业和商业物业地价分摊              38
    第四部分  项目开发经营机会分析              39
    一、项目SWOT分析              39
    二、“NMN”（现状－对策－目标）矩阵分析              40
    第五部分  项目定位              41
    一、项目开发经营理念和策略              41
    二、项目定位              42
    1、物业定位——中档精品高层物业              42
    2、项目命名              42
    3、目标客户群定位              43
    4、户型定位              44
    5、价格定位              45
    第六部分  物业发展建议              49
    一、物业开发方案构思              49
    二、项目规划方案建议              50
    1.规划设计方案技术经济指标              50
    2、户型设计建议              51
    3、建筑及外立面风格              51
    三、项目建设方案建议              52
    1、项目建设期              52
    2、空间组织和建筑布局              52
    3、人防和消防设计              52
    4、管理系统              53
    5、建筑材料、建筑设备、建筑细部配置的选购              53
    四、项目环境景观方案建议              54
    第七部分  环境影响评价              55
    一、项目实施过程中的环境影响与对策              55
    1.项目实施过程中的环境影响              55
    2、项目实施过程中的环境影响对策              55
    二、项目建成后的环境影响及对策              56
    第八部分  项目组织建议              57
    一、组织机构配置              57
    二、项目任务组织              57
    1、项目实施的原则              57
    2、工程招投标              58
    3、营销工作的组织              60
    4、物业管理工作的组织              60
    三、项目实施进度              60
    1、项目建设开发周期              60
    2、项目实施进度安排              61
    3、项目实施进度表              61
    第九部分  投资估算              63
    一、建设投资估算              63
    1、投资估算范围              63
    2、投资估算编制依据              63
    3、投资估算说明              64
    二、项目投入总资金及分年投入计划              65
    第十部分  融资方案              67
    一、项目资金来源              67
    1、项目资本金筹措              67
    2、项目债务资金筹措              67
    二、融资方案分析              68
    1、资金来源可靠性分析              68
    2、融资结构分析              68
    3、融资成本分析              68
    4、融资风险分析              69
    第十一部分  财务评价              71
    一、财务评价基础数据与参数选取              71
    1、财务价格              71
    2、利率              71
    3、项目计算期选取              71
    4、财务基准收益率（ic）设定              71
    二、营业收入与成本费用估算              72
    1、销售收入估算              72
    2、租赁收入估算              72
    3、销售成本费用估算              72
    4、所得税的估算              72
    三、财务评价报表              73
    四、盈利能力分析              73
    1、财务内部收益率              73
    2、财务净现值              73
    3、投资回收期              73
    4、投资回报率              74
    五、偿债能力分析              74
    六、不确定性分析              74
    七、财务评价结论              74
    第十二部分  社会影响评价              75
    一、社会影响分析              75
    二、互适性分析              76
    三、社会风险分析              77
    第十三部分  风险分析              79
    一、风险等级划分              79
    二、风险因素的识别和评估              79
    三、风险规避对策分析              81
    1、政策风险对策              81
    2、市场风险对策              81
    3、工程风险对策              81
    4、资金来源风险对策              82
    5、社会风险对策              82
    第十四部分  研究结论和建议              83
    一、项目开发建设与经济效果结论              83
    二、该项目具有良好的经济效益和社会效益              84
    三、项目实施建议              84
    附图、附表              87

    V

当代光谷智慧城高层项目可行性研究报告

第一部分总论

一、项目背景

1、项目名称

项目暂定名称：当代光谷智慧城沿街高层项目。

2、项目区位

    当代光谷智慧城沿街高层项目位于“武汉?中国光谷”中央商务区内，系当代光谷智慧城三期。
    东隔保利花园为关山大道，西至717研究所，南临雄楚大道（民院路与关山一路中段），北接当代光谷智慧城一期、二期及即将建设的光谷步行街。
    其地理位置优越，登高远眺，北是美丽的东湖、磨山，南为烟波浩淼的南湖，东为广阔无边的森林公园。
    该项目处于成熟的市区地段，公用设施配套齐全，外路客运、市内公共交通系统便捷，水、电、气、暖供应及电信、排污等基础设施完善。

    本项目地块

    （东湖开发区雄楚大街1019号）