黔西县全国离退休干部休养基地项目可行报告
    中央和国家离退休干部休养基地配套项目
    贵州省黔西县全国离退休干部休养基地
     
    项
    目
    可
    行
    性
    研
    究
    报
    告
     
     
     
    编制单位：华民盛世投资有限公司
    编制时间：2012年9月
     
     
    目录
     
    第一章、总论…………………………………………3
    第二章、养老基地定位………………………………17
    第三章、项目开发条件分析…………………………18
    第四章、项目地址及外部条件………………………31
    第五章、项目建设方案………………………………33
    第六章、消防…………………………………………38
    第七章、环境保护与节能……………………………41
    第八章、管理机构与定员……………………………44
    第九章、项目进度与计划……………………………48
    第十章、投资估算与资金筹措………………………50
    第十一章、财务评价…………………………………54
     
     
     
     
     
     
     
     
    第一章  总论
     
    1.1      项目概况
     
    1.1.1  项目名称：贵州省黔西县全国离退休干部贵州休养基地
    1.1.2  建设单位：华民盛世投资有限公司
    1.1.3  项目地址：距黔西县老城区约1公里，处于该县新城的核心地带。
    1.1.4  项目建设性质:新建
    1.1.5  项目用地面积：300549.3m2
    1.1.6  项目总建筑面积：706720.00m2
           地上建筑面积：502502.00m2
    地下建筑面积：204218.00m2
    1.1.7项目总投资：175541.01万元
    1.1.8  项目建设期：*******个月   
     
    1.2  项目提出背景及建设必要性
     
    1.2.1 项目提出背景
    黔西县是胡锦涛总书记，在贵州任省委书记时，于1988年倡导建立的毕节“开发扶贫、生态建设”试验区8县市之一，是毕节试验区的东大门，是民建中央的重点帮扶市。属省委、省政府确定的黔中经济区带动圈。经过多年的改革发展，毕节已经成为了中国西部一块灸手可热的投资发展沃土。2011年5月，毕节试验区新一轮改革发展推动大会明确了新目标：力争两年明显变化，向党的十八大献礼；5年大见成效，与贵阳、遵义一起，成为贵州崛起的“金三角”；10年实现跨越，建成全面小康。
    黔西县位于贵州中部偏西北、乌江中游鸭池河北岸，东经105°47′~106°26′、北纬26°45′～27°21′间。距省会贵阳117公里，距市府行署所在地毕节115公里。是贵阳城市经济圈向黔西北带动辐射的第一关口，是毕节市的东大门。东邻修文县，以六广河为界；南邻清镇市和织金县，以鸭池河为界；西邻大方县，以支嘎阿鲁湖和西溪河为界，西北与百里杜鹃风景名胜区管理委员会接壤，北和东北与大方县、金沙县接壤。殷周至宋朝，属卢夷、夜郎、罗氏鬼等国，元朝起设县、府、司、州等。昔为夜郎文明、水西文化的繁盛之境。
    县域面积为2389.5平方公里，县城面积12平方公里，县城常住人口15.9万人，居住着汉、彝、苗、仡佬、布依、白、满等18个民族。区位优越，资源富饶，交通便利，四季如春，是一块开发潜力巨大的宝地，被誉为省会贵阳市的“后花园”。
    县域磅礴神奇的自然风光、深邃悠远的历史文化，浓郁淳朴的民族风情，构成了贵州西部旅游的重要风景线。
    黔西县素有“一枝花”美誉。旅游资源丰富，极具开发价值。境内有属旧石器时代并享有“北有周口店，南有观音洞”美誉的沙井观音洞；有吸引王阳明亲临并写下《象祠记》的九龙山象祠；有湖面达80余平方千米的支嘎阿鲁湖；有风光秀丽的东风湖；有贵州境内三大淡水湖群之一的柯家海子群；有乌江源百里画廊精品旅游点……已成为众多专家、游客、投资商及中老年养生者十分看好的“好山好水好气候，宜游宜居宜创业”的休闲养生风水宝地。气候属亚热带温暖湿润气候，类型多样，四季分明，水热同季，雨量较为充沛，小气候差异显著等特征。多年平均气温14.2摄氏度、降雨量1087.5毫米、日照1066.9小时、无霜271天，三伏无酷暑、三九不严寒。
    黔西旅游，自然资源以喀斯特地貌景观为依托，特色鲜明；人文资源以历史文化为主线，古朴悠久，彝、苗、白、回等少数民族风情异彩缤纷。全县富集涵盖自然景观、民族风情、文物古迹、历史文化等的各类旅游资源和旅游区、点近30处，重要的有“世界上最大的天然杜鹃花园”百里杜鹃、国家级重点文物保护单位观音洞文化遗址、中国十大喀斯特美丽湖泊乌江源百里画廊三大连湖（支嘎阿鲁湖、东风湖、索风湖）、曾被文化部命名为“中国民间文化艺术之乡”和中国村社发展促进会评定为“中国旅游特色村”的“苗族歌舞之乡”化物苗寨、元明清落实文化遗存水西公园、亚洲第一高跨大桥—六广河特大桥、明代大学者王阳明作《象祠记》并载入《古文观止》的灵博山象祠、贵州省三大喀斯特高原天然湖泊之一的柯家海子群、六广湖大峡谷、沙坝湖、水西森林公园、谷里温泉、柳岸水乡、丘林桃花园、韦寨农业旅游村以及清代兵部尚书李世杰墓园、穿洞新石器时期古文化遗址、三楚宫、武庙、甘棠汉墓群等省级文物保护单位。神奇的山光水色、众多的文物古迹、厚重的水西文化、多彩的民族风情、形成了黔西旅游资源和产品在贵州乃至全国的独特性和唯一性。今日之黔西，经济发展势头强劲，明花名洞水秀山奇，民族风情多姿多彩，历史文化丰富厚重，气候条件得天独厚，交通运输便利快捷，旅游功能日趋完善，城市乡村充满感动。
    全国离退休干部贵州黔西休养基地，距黔西县老城区约1公里，处于该县新城的核心地带，该地块中心有一小湖泊，可作为养老基地的核心风景区。基地总占地面积:300549.3平方米，分为综合体和公寓两部份。综合体位于新城区的兴黔大道与纵三线的交汇处，面积225174.3平方米；该地块具有交通便利，景观优越的天然优势。公寓位于新城区的横二线与纵三线的交汇处，面积75375.0平方米,自然景观也较为优越，西侧为较为零散的村落，北侧靠近规划横二线，东侧与南侧靠近规划河流和天然山景。综合体和公寓，总体建设条件良好。为加快黔西县新城区的开发建设，“全国离退休干部贵州休养基地”筹建办公室编制项目可行性研究报告申请立项。
     
    1.2.2 黔西养老基地项目背景分析
     
    1、      中国养老问题状况及养老产业发展必要性
     
    1、 中国已进入老龄化社会 　　
    根据联合国规定的标准，一个国家的老年人口比例达到10%以上（60岁以上人口）或7%（65岁以上人口）时，标志着这个国家或地区进入老龄社会。自1999年我国步入老龄化社会以来，人口老龄化加速发展，并日益呈现老年人口基数大、增长快，高龄化、空巢化趋势明显，需要照料的失能、半失能老人数量剧增等态势。2008年我国60岁以上的人口达到1.67亿，约占总人口的12%；截至2009年底，我国60岁及以上老年人口已达1.67亿，占总人口的12.5%，80岁及以上的高龄老人1899万，占老年人口的11.4%。在今后较长一段时期内，老龄人口的比例将以年均3.4%的速度增长。从2001年到2020年这一时期，平均每年将有596万人进入老龄，到2020年老年人口将达2.48亿。到2040年，我国60岁以上的老龄人口总数达到4亿，这意味着每4个人中就有1个老人。
    2、 传统养老方式面临挑战 　　
        与老龄化相伴而生的一系列问题，使得我国传统的家庭养老模式遭遇困难： 　　
    （1）生育率下降直接导致家庭的供养资源减少，子女养老的人均负担几倍增长。夫妻两人供养双方4位老人，抚养1个后代的“4-2-1”模式将成为中国今后几十年主流家庭模式； 
    （2）死亡率的下降推动平均期望寿命延长。现在中国人口的平均期望寿命男74岁，女76岁，已达到发达国家的水平（75岁）。随着父母寿命的提高，赡养时间逐步延长；同时，高龄老人不断增多，家庭里会出现两代老人，赡养数量开始增多。另一方面，子女的年龄也在相应提高，供养者的老龄化，将导致低龄老人供养高龄老人的局面产生； 
    （3）21世纪将是老年人独居的时代。1990年，中国老年人口中，有70%的人与子女同住。现如今，在许多城市老年人口中，空巢家庭增长到40%-50%，有的甚至达70%-80%，代际分离增加了家庭养老的困难； 　　
    （4）现代化生产节奏不断加快，劳动强度增加。忠孝两难全，由于时间、精力所限，成年子女越来越感到照料老人的担子沉重。尤其是对于卧床不起老人来说，他们的子女更难以承担长期照料老人的责任。单独依靠家庭来解决大面积、旷日持久的老人照料问题是不可能的。
    3、 国内的养老设施满足不了需求
    中国的养老设施传统上是民政机构社会福利的一部分，最初以为“三无”老人服务的社会救济为主，近年来逐步走向了社会化，但仍然是以非营利社会福利为主体。
    目前社会福利社会化的改革，相当的重点放在原有社会福利机构走向自负盈亏方面。由于民政系统财力的限制，加之没有有力的投资发展环境，养老设施的发展在现阶段仍然是有限的和缓慢的，目前国内常见的养老设施是一些规模较小的养老院、敬老院、护理院、老年公寓等。因在传统意识里，只有“三无”老人才入住这些地方，再加上其服务单一、档次较低，使很多老年人不愿去，子女也不愿背不孝的骂名，由此造成各地普通养老机构空床率较高，形成社会资源浪费。 
    近年来，老年人口数量增长加速，生活品质要求日益提高，这与国内养老资源紧缺、环境设施落后、服务水平低下的矛盾更加突出。随着人们生活水平的提高及空巢家庭的剧增，建立特色鲜明、功能齐全的高端养老项目迫在眉睫！ 
    4、 政府鼓励发展养老地产
    人口老龄化给中国的经济、社会、政治、文化等方面的发展带来了深刻影响，养老问题成为摆在各级政府面前的突出问题。
    国家民政部提出养老机构要由单纯供养型向收养、治疗、康复、教育、娱乐相结合方向发展的功能定位。
    2006年6月，国务院办公厅转发全国老龄委办公室和发展改革委等部门《关于加快发展养老服务业意见的通知》，提出要建立公开、平等、规范的养老服务业准入制度，积极支持以公建民营、民办公助、政府补贴、购买服务等多种方式兴办养老服务业，鼓励社会资金以独资、合资、合作、联营、参股等方式兴办养老服务业。
    政府出台的养老方面的政策为社会力量进军养老产业提供了政策支持，但因政策涉及部门较多，存在政策协调难、落实难的问题，很多土地、税收等方面的优惠政策成为一纸空文。
     
    二、国内养老地产的发展状况
     
    老年人口数量的急剧增长，已引起了全社会的广泛关注，近年来党和国家提出“党政主导、社会参与、全民关怀”老年事业的发展方针，各类老年服务机构的投入迅猛增长。截至2009年底，全国各类收养性养老机构已达4万个,涵盖福利院、养护院、敬老院、荣军养老机构、老年公寓等多种类型，养老床位达289万张，比1999年增长了近2倍。与此同时，各种为老年人健康服务的医疗保健机构也纷纷诞生。随着我国社会经济的发展和全社会物质生活水平的提高，老年人的养老需求已由原来的仅仅是为了生存需要，满足其简单的生活照顾和服务需求，发展为晚年生活需求多元化的趋势，希望社会满足“接受教育的需要、人际交往需要、成为志愿者服务他人的需要、贡献自己的经验和智慧的需要、有质量地休闲需要、科学地充实闲暇生活的需要”。如何顺应这些需要，发展老年事业，建立高品质、科学性、系统性、规范的新型养老机构，已成为政府、企事业单位、有志于老年事业人士、乃至全社会的共识。
    目前房地产开发企业以及保险机构大力追捧养生养老地产项目的现状已经十分清楚，然而养老地产投资人与养老产业脱节的现状亟待改善，起步阶段的养老产业仍处于较低的水平，不论是养老床位数量还是养老人群的收入水平以及养老项目的软硬件配置问题一直很突出。高端养老的产生受到养老观念的束缚，培养起来尚需要时日，毕竟高端人群还习惯于居家养老。 
    　　缺乏政策支持也是一方面。对于养老产业的支持政策，目前仍然停留在研究阶段。这