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西安商品房市场月度分析报告
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----2010年12月份
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目 录
一、宏观运行背景
1.1政策法规
1.2规划建设
1.3 热点动态
二、土地市场
2.1土地供应分析
2.2土地成交分析
三、商品房市场
3.1本月市场销售特征
3.1.1 各物业销售情况
3.1.2各物业销售排行
3.2 各物业价格表现
3.3 商品房40指数
四、分城区商品房市场
4.1 城南区
4.1.1 各物业价格表现
4.1.2 各物业销售情况
4.1.3 普通住宅销售情况
4.1.4 城区营销情况
4.1.5 城区新盘介绍
4.1.6 城区动态
4.1.7 典型楼盘介绍
4.2 城北区
4.2.1 各物业价格表现
4.2.2 各物业销售情况
4.2.3 普通住宅销售情况
4.2.4 城区营销情况
4.2.5 城区新盘介绍
4.2.6 城区动态
4.2.7 典型楼盘介绍
4.3 城西区
4.3.1 各物业价格表现
4.3.2 各物业销售情况
4.3.3 普通住宅销售情况
4.3.4 城区营销情况
4.3.5 城区新盘介绍
4.3.6 城区动态
4.3.7 典型楼盘介绍
4.4 城内区
4.4.1 各物业价格表现
4.4.2 各物业销售情况
4.4.3 普通住宅销售情况
4.4.4 城区营销情况
4.4.5 城区新盘介绍
4.4.6 城区动态
4.5 高新区
4.5.1 各物业价格表现
4.5.2 各物业销售情况
4.5.3 普通住宅销售情况
4.5.4 城区营销情况
4.5.5 城区新盘介绍
4.5.7典型楼盘介
4.6 城东区
4.6.1 各物业价格表现
4.6.2 各物业销售情况
4.6.3 普通住宅销售情况
4.6.4 城区营销情况
4.6.5 城区新盘介绍
4.6.6 城区动态
4.6.7典型楼盘介绍
五、分物业市场
5.1 商服用房
5.1.1 价格表现
5.1.2 销量走势
5.2 普通住宅
5.2.1 价格表现
5.2.1 销量走势
5.2.3 购买年龄分布情况
5.2.4 普通住宅分面积段销售情况
5.2.5 普通住宅分户型销售情况
5.2.6 普通住宅分价格段销售情况
5.2.7 普通住宅购买人群来源情况
5.3 写字楼
5.3.1 价格表现
5.3.2 销量走势
5.4 别墅
5.4.1 价格表现
5.4.2 销量走势
六、本月新开盘项目简介
一、宏观运行背景
1.1政策法规
时间
| 政策名称
| 颁布部门
| 主要内容及影响
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11.5
| 西安叫停外地人二套房贷、本地居民暂停三套房贷
| 西安市政府
| 外地人购买第二套商品住房暂停发放住房贷款；本地人购买第三套商品住房暂停发放住房贷款
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12.1
| 商品房预售方案细则出台
| 住建委
| 于12月1日开始执行的商品房预售新规首次明确开发商要申报商品房预售价格以及优惠幅度，另外还要求开发商明示楼盘封顶时间，以免因金融政策变动而造成贷款不畅从而产生纠纷。
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12月初
| 银行将仅对16家央企提供新增房地产开发贷
| 银监会
| 在78家房地产为非主业的央企“磨磨蹭蹭”不愿退出市场的时候，监管机构日前向商业银行下发了一份房地产央企“红名单”。根据这一名单，目前多家银行已经要求分支行只能对名单中列示的中国建筑工程总公司、中国房地产开发集团公司等16家房地产央企提供新增房地产开发贷款。
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12月初
| 四部委：二套房公积金贷款利率上浮10%
| 住房城乡建设部、财政部、人民银行、银监会
| 为规范住房公积金个人住房贷款政策，根据《住房公积金管理条例》和《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》的有关规定，经国务院同意，住房城乡建设部、财政部、人民银行、银监会联合印发《关于规范住房公积金个人住房贷款政策有关问题的通知》。
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12.20
| 央行年内第六次调高准备金率
| 中国人民银行
| 据新华社电中国人民银行昨日晚间发布消息，决定从2010年12月20日起，上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。
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12.26
| 央行年内第二次加息 存贷款利率各上调25个基点(图)
| 中国人民银行
| 中国人民银行决定，自2010年12月26日起上调金融机构人民币存贷款基准利率。金融机构一年期存贷款基准利率分别上调0.25个百分点。
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12.26
| 个人住房公积金贷款利率上调0.25个百分点
| 住房和城乡建设部
| 从2010年12月26日起，上年结转的个人住房公积金存款利率上调0.34个百分点，由现行的1.91%调整为2.25%。当年归集的个人住房公积金存款利率保持不变。
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1.2规划建设
时间
| 主题
| 内容及影响
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十二五
| 西安拆迁改造 二环内85个城中村将整村拆除
| 未来五年西安将再建16．65万套经适房，建设公共租赁住房9．95万套，同时完成二环以内85个城中村的整村拆除改造任务。
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12.6
| 西咸新区建百万人口城市 涉及6区22个乡镇
| 陕西省政府第21次常务会原则通过《西咸新区总体规划2010-2020》。规划中，该新区将发展高新技术产业，还将打造以渭河、泾河和沣河为中心的三条滨河生态湿地观光带，让这里成为环境优美、交通便捷的田园城市。
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1.3热点动态
时间
| 主题
| 内容及影响
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12.16
| 国土部掀问责风暴 约谈12县市“一把手”
| 国土部掀问责风暴 约谈12县市“一把手”
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二、土地市场
? 2010年12月19日国土资源部强调，未完成2010年保障性住房建设用地供应任务，保障性住房、棚户区改造住房、中小套型普通商品住房“三类用地”供应总量未达到住房用地供应总量70％的市县，年底前不得出让大户高档商品住宅用地。坚决防范受多种因素驱动的岁末年初放量供地。凡可能出现“高价地”的地区，必须事前评估，采取有效措施，防止出现高价地，稳定市场预期。对招拍挂出让中溢价率超过50％、成交总价或单价创历史新高的地块，市、县国土资源主管部门要在成交确认书签订或中标通知书发出后2个工作日内，按国土资源部规定填写房地产用地交易异常情况，上报国土资源部和省（区、市）国土资源主管部门。
? 2010年12月6上午，西安市举行第三批廉租住房实物配租摇号仪式并进行选房，1832户符合配租条件的家庭参加摇号选房，这也是西安截至目前最大规模的一次低收入家庭集中摇号选房，本次将有1632户困难家庭拿到住房通知，年后即可入住。
西安市12月份土地供应和成交情况：
2.1土地供应
2010年12月土地出让数据
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序号
| 地籍编号
| 城区
| 土地位置
| 土地面积（平方米）
| 用途
| 使用年限
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1
| CB1-2-8
| 城东
| 位于西安浐灞区金七路以东、金六路以西、融五路以南、通塬路以北
| 20000
| 商业金融
| 40年
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2
| CB1-2-9
| 城东
| 位于西安浐灞生态区浐河东路以东、金九路以西、融四支路以南、通塬路以北
| 22213.2
| 商业金融
| 40年
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3
| HT01-25-36
| 长安
| 位于航创路以南，神舟四路以西，航天南路以北
| 137716.7
| 住宅
| 70年
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4
| YL3-3-22
| 阎良
| 位于前进东路北侧，东至阎良区泾惠一支渠，南至阎良区城乡建设综合开发公司，西至陕西筑成置业有限责任公司，北至西韩铁路
| 4991.7
| 住宅
| 70年
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5
| YT7-7-93
| 高新
| 北邻丈八街办陈林村二组集体土地，南临皂河，东、西均临代征道路
| 26759.1
| 住宅
| 70年
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6
| YT7-7-94
| 高新
| 北邻丈八街办茶张村一组集体土地，南临皂河，东、西均临代征道路
| 39765.1
| 住宅
| 70年
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7
| YT7-6-114
| 高新
| 东、西、北均临代征道路，南临原西户路
| 43975.2
| 住宅
| 70年
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8
| YT7-6-115
| 高新
| 东、西、北均临代征道路，南临原西户路
| 23759.3
| 住宅
| 70年
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9
| YT7-6-116
| 高新
| 北临皂河，东、西、南均临代征道路
| 15862.1
| 住宅
| 70年
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10
| YT7-6-117
| 高新
| 北临皂河，东、西、南均临代征道路
|
| 住宅
| 70年
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11
| LH5-9-60-2
| 城内
| 位于西安市莲湖路63号
| 4118.9
| 商业金融
| 40年
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12月份全市共挂牌出让11宗土地，仅有住宅和商业两种类型的土地，面积合计339161.3平方米，环比上月上涨30%。其中住宅用地供应8宗，合计292829.2平方米，占土地供应总面积的86%；商业用地供应3宗，面积46332.1平方米，占土地应总面积的14%。
2010年12月土地市场分用途供应统计
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类别
| 挂牌宗数
| 土地出让面积（单位：平方米）
|
商业
| 3
| 46332.1
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住宅
| 8
| 292829.2
|
总计
| 11
| 339161.3
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12月份全市各城区供应的土地中：城东区用地供应2宗，合计42213.2平方米，占土地供应总面积的12%；城内区用地供应1宗，面积4118.9平方米，占土地供应总面积的1%；高新区用地供应6宗，面积150120.8平方米，占土地应总面积的44%；长安区用地供应1宗，面积137716.7平方米，占土地应总面积的41%；阎良区用地供应1宗，面积4991.7平方米，占土地应总面积的2%；
2010年12月土地市场分城区供应统计
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类别
| 挂牌宗数
| 土地出让面积（单位：平方米）
|
城东
| 2
| 42213.2
|
城内
| 1
| 4118.9
|
高新
| 6
| 150120.8
|
长安
| 1
| 137716.7
|
阎良
| 1
| 4991.7
|
总计
| 11
| 339161.3
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2.2土地成交
序号
| 宗地编号
| 城区
| 宗地位置
| 竞得人
| 面积 （平方米）
| 用途
| 成交价（万元）
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1
| QJ3-7-81
| 城南
| 西安龙湖锦城置业有限公司以东，新开门北路以西，
| 西安龙湖锦城置业有限公司
| 15607.5
| 住宅
| 9365
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12月份西安土地市场仅成交1宗土地，位于城南区的住宅用地；成交总面积为15607.5平方米，环比下降95.13%；成交总价为9365万元，环比下降90.24%。
总结，12月份土地供应和成交特点：
1、12月份供应的土地集中在高新区和长安区，两区土地的供应总面积近30万平米，占本月供应量的85%。高新区供应的土地比较零散，长安区则是大面积整块地出让；另外本月城东区继续保持和上月相当的商业用地供应量。
2、2010年最后一月，土地的供应量较9、10月相比明显下降，成交量更是降到了冰点，年底开发商的购地热情普遍低迷，土地市场异常冷淡。
三、商品房市场
3.1本月市场销售特征
3.1.1 各物业销售情况
12月份西安各城区各物业销售套数一览表
单位：套
| 车位/地下室
| 普通住宅
| 商服用房
| 写字楼
| 别墅
| 合计
|
城北
| 21
| 4603
| 106
| 112
|
| 4842
|
城东
| 30
| 1633
| 79
|
| 40
| 1782
|
城南
| 114
| 3436
| 31
| 15
| 11
| 3607
|
城内
| 3
| 181
| 143
| 10
|
| 337
|
城西
| 6
| 1142
| 20
|
|
| 1168
|
西高新
| 15
| 2251
| 80
| 272
| 10
| 2628
|
总计
| 189
| 13246
| 459
| 409
| 61
| 14364
|
12月份西安各城区各物业销售面积一览表
单位：平方米
| 车位/地下室
| 普通住宅
| 商服用房
| 写字楼
| 别墅
| 合计
|
城北
| 692
| 470984
| 45580
| 7113
| &#x |