驻马店市商业市场可行性研究报告
1、 驻马店市商业调查结论
基本认为在风光路开发中档商场是可行的。
支撑因素：
? 根据2004年统计局的数据显示，目前驻马店市人均零售商业面积约为0.36平方米，少于全国人均0.7—0.8平方米的面积。
? 按人均增长0.1平方米计算，截至到2010年，五年中预计增长商业面积约100万平方米，每年增长20万平方米。
具有一定的市场空白量。
? 目前驻马店市区人口为56万人，高端客户约占了整体的10%，较为有限，且多有固定消费场所均收入。
? 若定位为高端商场，消费群较窄，且为了改变消费群固有的消费习惯，在推广上可能需要花费大量的时间和财力。
? 驻马店人均收入为500元左右，对高档商品需求不大。如春天百货，进驻品牌多为高档品牌，价位过高，客户对此认可度不高，生意清淡。
? 在驻马店124万的城镇人口中，中青年占据67%。
? 在商圈中心抽调的300份样本中，20—35岁的消费者达到整体的65%，他们为日常消费的主体。
? 在20—35岁的消费群体，有70%的消费者选择休闲品牌。
? 20—35岁的消费群体，收入水平有所限制，但又追求时尚，对于真维斯、佐丹奴等休闲品牌更能满足他们的要求及虚荣心理。
? 风光路临街店铺，以休闲运动为主题的商家达到68%。
? 在300份样本中，有43%的消费者需求娱乐，34%的消费者需求餐饮。这一结果具有一定的代表性。
? 周边商场存在同质化问题，增加特色经营，吸引人流，延长消费者停留时间。
? 在样本中有38%的消费者经常购买日用品
? 以大卖场吸引人流，扩大消费群。
同时存在的问题：
二、宏观经济环境分析
1、国家宏观经济分析
2000年以来，我国宏观经济状况良好，经济增长逐渐趋于理性和正常，主要表现为：投资大幅增长，其中主要增长是由民间资本和外资投入加大引起的；加入WTO带动了出口的大幅增长；通货紧缩状况逐步缓和。我国劳动力丰富，市场巨大，在持续高速增长了20年的情况下，经济继续高速发展的潜力仍然十分可观。
自2004年以来，我国宏观经济运行中出现了部分过热迹象，主要表现在粮食供求关系趋紧，居民消费价格总指数上升，固定资产投资膨胀，货币信贷投放增长过快。针对宏观经济中出现的问题，中央政府果断采取了一系列金融、土地和针对部分行业的宏观调控措施，保证了国民经济的良好运行。据国家统计局的统计结果显示：
2004年我国国内生产总值达到128390亿元，比上年增长9.5%
其中，第一产业增加值18168亿元，增长6.3%
第二产业增加值68259亿元，增长11.1%
第三产业增加值35615亿元，增长8.3%
社会消费品零售总额53950亿元，增长13.3%
进出口贸易总额11547亿美元，增长35.7%
在2004年宏观调控的基础上，2005年，我国宏观经济继续保持了稳定增长的态势。第一季度我国经济增长9.5%，国内生产总值31355亿元，其中城镇固定资产投资9037亿元，同比增长25.3%，房地产开发投资2324亿元，同比增长26.7%。上半年固定资产投资增速基本上保持在25%左右的较高水平。
国内生产总值增加值
年份
生产总值
| 2002年
| 2003年
| 2004年
|
国内生产总值(亿元)
| 104790
| 117251.9
| 128390
|
第一产业增加值(亿元)
| 16117.3
| 17092.1
| 18168
|
第二产业增加值(亿元)
| 53540.7
| 61274.1
| 68259
|
第三产业增加值(亿元)
| 35132.6
| 32885.7
| 35615
|
数据来源：统计年鉴
2、驻马店市宏观经济发展现状分析
2.1驻马店市经济发展现状
在全国经济发展大好形势的强力带动下，驻马店市总体经济状况在2004年表现突出，全年经济发展各项目标均顺利实现。
2004年驻马店市经济指标统计表
经济指标
|
| 收益状况（亿元）
| 增长率
|
国内生产总值（GDP）
|
| 444.7
| 14.6%
|
各产业
发展状况
| 第一产业
| 157
| 28.4%
|
| 第二产业
| 173.2
| 10.1%
|
| 第三产业
| 114.5
| 8.5%
|
数据来源：2004年驻马店政府工作报告
2.2 经济增长率
2004年驻马店市实现国内生产总值444.7亿元，经济增长率14.6%，
处于较高的增长水平。其中，一、二、三产业在国民经济中的比重为35.3%、38.9%和25.7%。
结论：
第三产业在生产总值中所占比重略低，仅25.7%，说明服务业等第三产业有待提高。
2.3投资水平
全市投资项目建设力度加大，年初确定的71个重点项目完成投资51.42亿元，较上年增长31.98％。其中计划竣工项目完成投资20.99亿元，续建项目完成投资16.06亿元，计划新开工项目完成投资14.37亿元。
结论：
2.4 地方财政
? 全市地方财政一般预算收入完成12.8亿元，增长20％，支出完成40亿元，增长20.9％；
? 高新技术产业增加值完成４亿元，增长30.4％；
? 社会消费品零售总额完成146.9亿元，增长15.1％；
? 实现旅游收入235亿元，增长28.7％；
? 非公有制经济稳步发展，实现增加值203亿元，同比增长10.3％，占全市生产总值的45.7％。
2.5 对外贸易
? 全年海关进出口总额3788万美元，比上年增长22.5％；
? 出口总额3226万美元，增长16．5％；
? 进口总额562万美元，增长74．5%；
? 2004年完成出口创汇4551万美元，增长41.1％；
? 实际利用外资2438万美元，增长61％。
三、驻马店市宏观政策现状分析
3.1 利好因素的分析
各种利好政策的实施，一方面将直接带动未来驻马店市经济的发展，另一方面，对于本项目商业物业也会有较大的促进作用。
? 社区商业的严重不足，已经引起国家以及地方政府的重视。
2005年5月初，商务部发布了《关于加快我国社区商业发展的指导意见》（简称《指导意见》），指向社区商业的发展。
? 降息对商业物业的影响
央行连续降低金融机构人民币存、贷款利率，意图增加投资、扩大消费。受此政策影响，不动产市场，尤其是房地产投资市场受到了间接的推动作用。
? 住宅市场投资因国家打击住宅市场投机的政策导向而骤然降温，
商业地产便被普遍看好，商铺等商业地产市场也因此迎来了投资契机，部分嗅觉灵敏的投资者已将资金从住宅市场转向商铺市场。
3.2、影响商业房地产之政策、趋势
? 国务院即将颁布《城市商业网点规划条例》（简称《条例》）
《条例》对商业地产的整体规划做出了相应规定和限制。其中规定，今后10000平方米以上的商业地产设施项目必须进行听证，开发商经过听证之后必须拿到书面同意建设意见，方可办理有关建设手续。而建设1万平方米以上的商业网点，还必须到国务院有关部门进行听证。
? 加入WTO对驻马店市商业物业的影响
对于整个房地产市场，一方面入世将形成更为开放的市场氛围，吸引众多国外房地产开发商进行投资；另一方面随着外资企业和办事机构大量涌入，竞争也会加剧。
? 七部委意见遏制房地产投机
2005年5月11日，由建设部、国家发展和改革委员会、财政部、国土资源部、人民银行、税务总局和银监会等七部门联合提出《关于做好稳定住房价格工作的意见》，指出目前的调控要做好供需双向调节，遏制投机性炒房，控制投资性购房。
? 商务部开始商业地产调查
继5月初向全国各省市下发了关于商业地产市场调研通知之后，商务部将开始对部分城市商业地产进行调查。本次调查的重点将是商业地产的资金和空置问题。
3.3 未来宏观调控政策走向预测
? 整体看来，3月以来密集出台的抑制房价政策，除了使目前部分地区出现交投冷清、市场观望气氛浓厚外，还将在中期以内对全国房地产市场产生降温影响。
? 今年二季度国房指数除销售价格指数外，与上季度和上年同期均出现了较为明显的回落，处于1998年以来的最低景气水平，这标志着全国房地产业的增长将进入3-5年的中期调整阶段。
? 房地产政策在本质上是为了调节中央和地方、房地产和其他行业、购房者和开发商各个利益主体之间的利益，以达到局部和全局、公平和效率之间的动态平衡。本次国家针对房地产市场的宏观调控的政策取向是稳定房价，而不是市场打压。
? 本次宏观调控与90年代初的调控相比具有更强的市场化特征，强调了调控的区域性重点。应该说，目前政策出台的高峰期已经过去，部分地区包括河南省的房地产市场已经出现了一定的回暖现象。
? 驻马店市目前的房地产价格水平较低，因此下降的空间相对有限，商业地产投资比重不大，不属于国家宏观调控的重点区域。但是，在国家重点控制房地产市场的整体环境下，开发商仍应高度重视土地、信贷政策的负面影响，在项目开发中关注相应的抗风险对策。
四、驻马店市宏观经济概述
4.1、驻马店市概述
驻马店市位于河南省中南部, 东与安徽省阜阳市接壤，西与南阳市相连，北与周口市、平顶山市和漯河市为界，南于信阳市毗邻。京广铁路、京深高速公路纵贯南北，处于"长江"、"陇兰"两大