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东莞市时代广场营销策略报告                                                                  时代广场项目组

    Marketing
    Strategy
    宏远.时代广场
    营销策略报告



    Key Points 报告要点

    n 宏观经济因素有利于宏远·时代广场的价值增长

    近年来东莞各项经济指标一直保持着良好的发展势头，经济的稳步增长带动房地产业健康发展，宏远·时代广场未来的价值看涨。

    n 城市发展态势有利于宏远·时代广场的价值提升
    未来5年内，东莞将投入500亿打造现代化中心城市。大规模的旧城改造与新城市发展，城市中心的聚集效应，产业的升级，文化的建设，城市人口结构的转变将相当程度上促进房地产的需求和增长。东莞房地产进入快速成长阶段，地处东莞CBD的宏远·时代广场将是最大的受益者之一，未来数年价值将加速提升。

    n 东莞总体房地产市场的良性发展是宏远·时代广场升值的奠基石

    东莞房地产整体处于快速增长、迅速放量、销售价格上升的阶段，总体表现为“形势一片大好”。房地产价值的提升，宏远·时代广场的价值将会水涨船高。


    n 项目区域的飞速发展是宏远·时代广场未来升值的保证

    东莞城市规划将极大改善项目片区的周边配套，并根本性改变项目的交通状况。规划将使项目周边交通条件得到极大的改善，为项目的增值带来重大利好。



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    目    录
    一、              项目概况              3
    二、              东莞宏观市场分析              7
    2.1 城市现状              7
    2.1.1 东莞概况              7
    2.1.2城市人口结构              8
    2.1.3区域发展现状              8
    2.2 城市发展              8
    2.2.1城市总体规划              8
    2.2.2交通规划              9
    2.3 经济形势              10
    2.3.1经济地位              10
    2.3.2国民生产总值              10
    2.3.3、东莞综合实力排名              11
    三、              整体房地产市场分析              12
    3.1房地产市场分析              12
    3.1.1 近年东莞新增商品房面积走势：              12
    3.1.2、近年东莞商品房销售均价走势：              12
    3.1.3商业地产进入稳步发展期              13
    3.2.政策面对房地产影响的分析              13
    3.2.1人民币升值              13
    3.2.2近年股市价值的不断提升              14
    3.2.3国家物价上涨              14
    四、              片区价值分析              15
    五、              总结              18

                 前言

    宏远·时代广场雄踞东莞市CBD核心地段，毗邻东莞市政府、市体育中心、胜和广场行政中心；周边有万科运河东1号、金升国际、塞纳河畔、东莞山庄等知名楼盘；还有香港街、和升文具批发市场等都市繁华商圈。




    宏远时代广场短期内不做大型推广销售的主要原因是：“该项目未来数年内，具有很大的升值空间。
    近年东莞从无中心逐步向城市中心化快速发展，将会带动城区物业的价值，CBD周边物业的价值提升速度尤快，宏远·时代广场的商业价值也将水涨船高，未来项目周边将陆续迁入沃尔玛、家乐福等国际知名商业，东莞核心商圈的版图逐渐构筑，未来的商业中心呼之欲出；同时项目片区的旧城改造也进行得如火如荼，旧海关搬迁、万科运河东1号、金升国际、塞纳河畔等高档社区的建设加速了片区旧城的改造，同时居住人口也与日俱增；依据以上的市场因素，我们判断宏远·时代广场的商业价值将在未来数年将会有更大的升幅。

    鉴于以上的判断，为了追求经济效益的最大化，宏远·时代广场的经营策略为“短期内不做大型推广，暂缓销售、待数年后项目大幅升值再行推售，获取更大的经济效益”。

1、项目概况

    1.1项目区位解析

    宏远·时代广场

1.1.1区域市场特征

南城区原为篁村，东莞市重要的高新技术工业产业聚集地，是政府重点发展的新型区域，也是未来几年内房地产发展的热点区域。
新城市中心区规划为市行政文化中心、金融商贸中心、科教研发中心、居住休闲中心，在CBD区域，大量的土地将被用作政府形象工程的建设和办公、商业用地，该区域将成为未来东莞政治、商业、金融最活跃最核心的区域。
南城的市政配套完善，经济基础雄厚；诺基亚、雀巢等许多跨国企业都落户在南城。
南城规划建设目标是重点建设“一园两区四纵十横” ，这将为南城的房地产发展带来更好的契机。
南城区的楼盘以中档为主，主要吸引周边的本地居民和分布在莞城各处的企业白领和政府公务员。

    1.1.1项目周边现状

    东城中心区
    莞城中心区
    万江中心区
    南城中心区
    新城市中心区

    1.5公里
    2公里
    3公里
    3公里
    6公里
    本项目

项目地处东莞市莞城和南城交界处，行政区域隶属南城区。项目位于城市主干道—莞太大道。
项目直通新城市中心区、毗邻莞城区和万江区。
项目距离市中心商业圈（老城区）仅1公里，通过莞太路5分钟车程。
距离东莞市最具规模的商业步行街—南城富民步行街约3公里，约10分钟车程直达。
距离东城中心区约6公里，约15分钟车程。

    1.1.2项目经济技术指标

    项目住宅已全部销售完毕，剩余商业面积共13527.37平米，其中一层面积为3992平米、共75间；二层商业面积4972.83平米；三层商业面积4562.54平米。


    1.1.3项目定位
    项目商业主要定位为东莞市最高档次的文仪用品专业市场；
    具体：办公用品：纸、张、笔、办公耗材、文具等。
    精品、礼品：礼仪用品、赠送礼品、水晶、陶瓷器具等。
    家饰、用品：干花、画、摆饰物。
    体育用品：球类、拍类、护类、健身器材、棋类。

    1.1.4经营状况
    本项目未作大面积营销推广，因此本项目一楼外街商铺经营一般，出租率为50%；一楼内铺少量出租；二、三楼为毛坯房，现空置。
    价格及租金：一楼商铺平均售价为16603元/平方米（未售）、实收租金均价为42元/平方米/月，面价租金均价52元/平方米/月。

    小结：
    宏远·时代广场地处东莞核心地段，毗邻东莞的行政办公中心，地段价值不言而喻，伴随东莞城市中心化的加速发展，宏远·时代广场的价值也将快速提升。

2、东莞宏观市场分析

2.1 城市现状

2.1.1 东莞概况

    东莞市位于广东省中南部、珠江三角洲东北部，北距广州50公里，南离深圳90公里，水路至香港47海里，至澳门48海里，处于穗港经济走廊中间，是广州与香港之间水陆交通的必经之地。

    全市陆地面积2465平方公里，户籍人口156.19万，常住人口640多万，此外，还有港澳台同胞70多万人，海外侨胞20多万人，是著名的侨乡。
    东莞已成为国际制造业名城，是广东省的中心城市之一，形成了以电子及通讯设备制造业、造纸及纸制品业、食品饮料加工制造业、电力蒸汽热水生产和供应业为支柱的现代化的制造业体系。

    东莞有优良的配套齐全的产业结构，世界上大多工业产品都可以在东莞企业群体的"工业生物链"中找到其相配套的行业和产品。世界上95%IT产品都可以在这里配齐，"东莞塞车、世界缺货"成为誉满全球的"东莞制造"的最好注解。