东澄世纪花园项目营销策划报告
         
    目   录
     
    第一章 荆门市场宏观分析 
    1.1 城市概况 …………………………………………………………………3
    1.2 近年经济发展情况 ………………………………………………………4
    1.3 荆门房地产市场特点 ……………………………………………………5
    1.4 2008－2010年荆门市房地产市场发展趋势 ………………………5
     
    第二章 项目分析
    2.1项目概况  ……………………………………………………………… 7
    2.2市场调研分析  ………………………………………………………… 8
    2.3项目SWOT分析  …………………………………………………………9
     
    第三章 市场定位建议
    3.1形象定位  ……………………………………………………………… 11
    3.2命名建议  ……………………………………………………………… 13
    3.3客户定位  ……………………………………………………………… 13
     
    第四章 项目规划建议
    4.1开发建议  ……………………………………………………………… 14
    4.2项目景观设计建议  …………………………………………………… 15
    4.3户型设计规划建议   ……………………………………………………16  
4.4配套设施规划建议   ……………………………………………………18            
    4.5物业管理   ………………………………………………………………19                                     
    4.6项目有关提高附加值的建议   …………………………………………19
     
    第五章 项目营销推广建议
    5.1营销通路策略   …………………………………………………………21
    5.2销售时机和销售阶段安排   ……………………………………………23
    5.3营销推广策略    ……………………………………………………… 28
    5.4价格策略   ………………………………………………………………32
    5.5商铺营销策略   …………………………………………………………39
    5.5项目VI设计及推广费用预算   ……………………………………… 41
     
    第六章 项目团队成员及合作方式   ………………………………………45
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
    第一章 荆门市场宏观分析

1.1城市概况

    

1、荆门城市位置 
     “楚塞三湘接，荆门九派通”。荆门位于湖北省中部，是沟通南北、连接东西的重要交通枢纽，素有“荆楚门户”之称，历来为兵家和商家必争之地。
     
    [东]与孝感、安陆、应城接壤，距武汉217公里；
    [南]与江陵、潜江、天门毗邻，距荆州 80公里； 
    [西]与南漳、远安、当阳交界，距宜昌120公里；
    [北]与宜城、随州、钟祥相连，距襄樊111公里。
     
    2、荆门城市定位
        ◆鄂中区域中心城市
        ◆新兴特色工业城市
       
      ◆湖北历史文化名城
        ◆国家生态宜居城市
    


    3、荆门城市交通  
    荆门交通便利，焦柳铁路、荆沙铁路、长荆铁路、207国道、襄荆高速公路贯穿荆门南北、东西全境，汉江水运通江达海，借助毗邻的三峡国际机场的空运优势，构成了便捷的水陆空交通网络。
     
    1.2 近年经济发展情况
    1、经济快速增长
    2007年实现生产总值420.08亿元，增长12.8%，一、二、三产业分别增长5.2%、17.4%、13%；规模以上工业增加值突破100亿元，达到126.88亿元，实现利税34亿元，分别增长23%和100%；全社会固定资产投资153.25亿元，增长20%；社会消费品零售总额151.57亿元，增长18.3%。 
    2、城乡居民生活日继改善
    城镇居民人均可支配收入突破万元大关，达到11075元，增长17.9%；农民人均纯收入达到4652元，增长14.6%。
     
    1.3 荆门房地产市场特点
    1、房地产起步较晚、发展快速；
    2、市场管理渐有起色；
    3、楼盘整体策划的概念不断提高；
    4、楼盘营销手法逐渐丰富；
     
    1.4 2008－2010年荆门市房地产市场发展趋势
    1、市场发展趋势 
    A、房地产开发投资额保持较高水平； 
B、商品房建设和销售将持续繁荣； 
c、商品房价格将有较大增长； 
D、品牌企业继续涌现； 
     
    2、结构发展趋势 
    A、住宅依然占据商品房供需的主导地位，但是所占比例将有所下降； 
    B、中小户型将继续成为市场热点；
    C、住宅、商业营业市场将有较大供应。

?      市场分析结论

    以上几个方面都是衡量一个城市经济发展程度的重要指标，通过我们对荆门市场的深入调研，对政府部门提供的相关数据进行分析，
     
    我们认为这个有着浑厚历史底蕴的工业城市正步入经济高速增长的非常时期，并欣喜的发现荆门的房地产市场潜力巨大，而这无疑成为
    我们项目开发的一大利好。总之，荆门市场具有全国一切后发市场的共同特点，起步晚、发展快、后续潜力大。
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
    第二章 项目分析
     
    

2.1项目概况
    1、基本情况
    

    ◆地块位置：
    东宝区五一路北段东、西两侧。
    ◆地形地势：
地块由规划中的五一路延伸段分成
东西两块，东长、西方；
临主干道月亮湖路面宽约60米；
沿规划五一北路进深约350米；
地势南高北低，落差约3.5米。
    ◆地块面积：
 规划净用地：57334 m2，其中：
 东侧净用地：34624 m2
 西侧净用地：22710 m2
    ◆总建筑面积约：150000m2
     
     
     
     
    2.2市场调研分析
    1、项目周边市场调研

     
    2、片区概况及周边配套
    项目所在片区地块周边环境欠佳，工业污染源较多。
    周边市政配套和生活配套列表

     
     
     
     
    3、荆门市整个市场销售现状

     
    2.3项目SWOT分析
    本次SWOT分析主要结合宏观经济环境、中观市场竞争环境、微观层面的消费者定量调查结果进行描述。影响消费者购买决策的因素主要有预期价格、区位环境、生活文化配套、治安、交通等因素。
    SWOT分析                            

优势（Strengths）     1、地段有较好发展前景；     2、周边工厂职工购买力较强；     3、项目较大，可打造造城的理念；	劣势（Weaknesses）     项目       1、周边环境较差；     2、人气稀薄，生活配套少；     3、地块北端水塘处不适宜建造高层；
机会（Opportunities）     1、城市经济基础较好；     2、片区高档住宅项目稀少；     3、购房者对居住品质的要求逐渐提高；	威胁（Threats）     1、      地段交通不便；     2、      房地产价格增长相对较慢；

     
     
     
    ?      项目SWOT分析结论
    对该项目而言，市场机会与挑战并存；该项目应该从园林景观设计到工程设计、工程施工、材料购买等将择优选用，科学规划，以确保项目质量。小区以规划合理，生态园林的人文居住社区为建设定位，突出人性化、生态化、科学化，注重居住环境的营造，同时项目将设置完善的配套设施，弥补整个区域不足，方便居民生活学习。
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
    第三章 市场定位建议
     
    3.1形象定位
    1、形象概念定位
    通过深入的分析，我司对该项目的整体项目形象定位为：
    “欧陆风情  时尚社区”  （中高端复合式花园社区）
    住宅：异域风情高尚社区
    商业：罗马风情商业街
    
    创新是建筑的灵魂。作为凝固的艺术，我们渴望在这座城市中留下一曲华美的乐章，每一个开创性的先锋概念，都属于这个城市的完美音符。我们将以创新的思维打造一所心灵的栖息地，这里不仅仅是居住的空间，更是精神与物质双重协奏的理想家园。一座让人心声荡漾的好房子，往往给人以瞬间的