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目录 目录 第一篇 市场调研 1 1 南京市投资环境综述 1 1.1 南京投资环境分析 1 1.2 总结 1 2 南京市房地产宏观市场分析 2 2.1 土地购置 2 2.2 房地产开发投资 4 2.3 商品房销售价格 5 3 南京市房地产区域市场分析 5 3.1 栖霞区投资环境分析 5 3.2 栖霞区房地产发展概况 10 3.3 城北板块市场特征分析 13 4 南京市房地产市场可比性物业分析 15 4.1 问卷调查概况 15 4.2 本次调查市场概况与结论 16 4.3 竞争楼盘分析 17 4.4 竞争楼盘资料 17 4.5 竞争对手分析 28 4.6 住宅市场供需预测 29 5 南京市消费者市场调查 30 5.1 问卷调查概况 30 5.2 统计分析 31 5.3 消费者市场分析结论 37 第二篇 项目定位 38 1 项目概况 38 1.1 项目地块区位环境分析 38 1.2 项目周边环境分析 39 2 项目市场环境分析 40 2.1 南京市房地产市场经济背景分析 40 2.2 南京市房地产市场发展情况 40 2.3 南京市房地产投资分析 41 3 调研结果与结论分析 42 3.1 南京市消费者需求现状分析 42 3.2 南京市购房者预测分析 46 4 定位依据 47 4.1 政府部门要求 47 4.2 用地条件、规划要求 47 4.3 南京市市场基本需求 48 4.4 住宅设计的基本要求 48 5 项目竞争力分析 50 5.1 2007年区域竞争环境分析 50 5.2 项目势态分析 54 5.3 市场空白点分析 55 5.4 差异竞争优势定位 55 5.5 产品建筑形态定位 56 6 目标客户定位与分析 56 6.1 目标客户群构成 57 6.2 目标客户群的收入状况及能承受的住房支出 58 6.3 目标客户群的居住观念 59 6.4 目标客户群的户型偏好 59 6.5 目标客户群的价位认同性 60 7 开发概念和思想 62 7.1 项目整体价值概念 62 7.2 地段价值概念 62 7.3 户型价值概念 62 7.4 景观价值概念 63 7.5 项目配套设施功能价值概念 64 8 楼盘案名内涵文化和建筑风格 64 8.1 楼盘案名及内涵文化 64 8.2 建筑风格 65 9 项目总体规划布局建议 65 9.1 总体规划原则 65 9.2 总体规划方案 66 9.3 项目开发建设运作思路 67 9.3 项目开发运作建设思路及开发速度建议 71 10 建筑设计建议 71 10.1 设计原则 71 10.2 设计目标 72 10.3 住宅产品建议 72 10.4 住宅户型、套型设计 75 11 小区微观环境景观塑造建议 81 11.1 居住环境的绿化设计 81 11.2 小区环境的硬化设计 81 11.3 小区环境水体的运用 82 11.4 小区户外设施的环境处理 82 12 小区配套设施设计建议 83 12.1 教育配套——幼儿园 83 12.2 休闲娱乐配套 84 12.3 智能配套 84 12.4 机电配套 85 13 价格定位 85 13.1 住宅价格定位 85 13.2 沿街商铺价格定位 101 13.3 车库价格定位 102 14 项目开发建设方案的实施进度建议 103 14.1 工程实施方案建设进度建议 103 14.2 销售工作进度建议 104 第三篇 经济评价 106 1建设项目投资估算 106 1.1 投资与成本费用估算 106 1.2 开发费用估算 108 1.3 总成本费用 109 2 项目资金筹措与投资计划 110 2.1 项目的进度计划 110 2.2 资金筹措与投资计划 110 2.3 贷款本金的偿还及利息支付 111 2.4 融资建议 111 3 项目财务分析与风险规避 117 3.1 价位的确定及收入的预测 117 3.2 财务分析 120 3.3 项目不确定性分析和风险规避控制措施 125 3.4 项目的社会效益评价 129 3.5 环境效益评价 129 3.6 项目综合评价 130 第四篇 营销策划 131 1 项目特征分析 131 1.1 基本经济指标及特点 131 1.2 规划特征 132 1.3 建筑与景观 133 1.4 户型分析 133 2 竞争楼盘分析 134 2.1 周边已有项目 134 2.2 周边即将开发项目 139 2.3 不同板块项目 140 2.4 竞争楼盘价格统计 143 3 项目营销SWOT分析 146 3.1 SWOT分析表 146 3.2 应对营销策略及措施 146 4 项目消费群体分析 151 4.1 产品结构分析 151 4.2 产品风格分析 153 4.3 目标客户分析 154 5 项目营销概念及目标 157 5.1 营销过程 157 5.2 营销活动 157 5.3 营销目标 158 6 项目营销策略 162 6.1 渠道策略 162 6.2 产品策略 163 6.3 价格策略 165 6.4 品牌策略 173 6.5 促销策略 175 6.6 公关关系策略 176 7 项目营销方案 179 7.1 预温阶段 179 7.2 开盘阶段 182 7.3 强销阶段 188 7.4 持销阶段 189 8 项目包装宣传方案 191 8.1 宣传时机与频率 191 8.2 宣传效果评估 192 8.3 宣传主题推广 193 第五篇 物业管理 197 1 社区项目概况 197 1.1 周边环境及市政配套 197 1.2 项目主要的经济指标 197 2 顾客群特点及分析 198 3 服务设想和理念 199 4 物业管理模式和管理方式 199 4.1 组织结构及部门职能 199 4.2 员工配置 202 4.3 管理方式 202 5 员工招聘和培训计划 203 5.1 员工招聘计划 203 5.2 员工培训计划 203 6 物业管理内容 208 6.1 房屋及设施设备管理 208 6.2 环境卫生管理 208 6.3 绿化管理 209 6.4 安全管理 213 6.5 车辆停放管理 219 6.6 其他公共服务 220 6.7 综合服务 220 7 服务承诺标准 221 8 物业管理费测算 223 8.1 物业管理收费原则 223 8.2 物业管理费用的构成和确定 224 9 物业接管与验收 228 10 档案管理 228 10.1 物业档案管理的内容 229 10.2 物业档案管理的具体任务 229 11 物业管理目标 229 结束语 230 参考文献 231 附录 233 附表一：各期、各栋平均单价计算表 233 附表二：垂直单价调整计算表 234 附表三：水平单价调整计算表 240 附表四：项目开发进度计划表 283 附图一：项目总平面图 XXX 附图二：项目道路绿化平面图 XXX 附
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