苏州国际科技大厦销售价格建议报告
目 录
第一部分 当地市场分析--------------------------------------------------- 1-19
第二部分 竞争项目对比分析-----------------------------------------------20-35
第三部分 项目成本分析---------------------------------------------------36-39
第四部分 目标（意）向客户分析-------------------------------------------40-43
第五部分 项目房源概况---------------------------------------------------44-45
第六部分 项目推广策略---------------------------------------------------46-68
第七部分 项目开盘价格建议-----------------------------------------------69-77
第一部分 当地市场分析
一、供应量分析
（一）供应量分析
1、苏州写字楼区域分布
苏州目前共分为以下5个板块，分别是市区的观前、石路和南门板块，新区的狮山板块以及园区的湖西CBD板块。如下图所示：
区域
| 分布位置
|
园区
湖西CBD
东环高架
新区
狮山路CBD
南门
观前
石路
干将路
京杭大运河
特点
|
市区
| 主要分布于平江区与金阊区、沧浪区
| 整体区域价格上升空间大，通过目前的政府规划和建设步伐，相信市区仍是个可圈可点的地区。
|
吴中区
| 东吴路两侧与苏蠡路附近
| 高品质的写字楼寥寥无几，交通沿线商业的面貌，严重阻碍写字楼发展，由于东吴路的改造难度大，所以目前将目光首先转向了蠡墅，其靠近越溪板块，其有商业的基础与居住的氛围。
|
园区
| 东环路沿线与湖西CBD核心区
| 价格一分为二，写字楼圈蓄势待发，商业配套紧缺，目前运作的基本为单一功能的写字楼。
|
相城区
| 相城大道沿线
| 随相城区政府而发展起来，长远来看，相城大道并不能作为相城区的CBD中心。
|
新区
| 在狮山路与滨河路的十字沿线上
| 虽然写字楼的半径在拓宽，但是在售价上仍难突破口目前核心CBD的价格。
|
聚集效应：各区域的商业核心及周边
具体分布如下图：
润华环球大厦
新天翔广场
沿海国际中心
苏州万达广场
双银星座
印象19
吴中区
新 区
市 区
园 区
相 城
石路金座
座
东方之门
创世纪大厦
德诚嘉元广场
泰峰智汇总部
佳福国际大厦
润捷大厦
苏州高新国际商务广场
恒宇广场
中润广场
印象19、中润广场、双银星座
润捷大厦、苏州高新国际商务广场
沿海国际中心、苏州万达广场、佳福国际大厦、石路金座、和基广场
东环时代广场、新天翔广场、润华环球大厦、恒宇广场、东方之门
德诚嘉元广场、泰峰智汇总部、创世纪大厦
东环时代广场
和基广场
2、项目基本信息
区域
| 项目
| 位置
| 面积
| 价格
| 装修状况
|
市区
| 石路金座
| 广济南路288号
| 84/106
| 11000
| 无
|
| 佳福大厦
| 干将西路515号
| 75-1200
| 8800
| 地毯/吊顶/中央与分户空调
|
| 和基广场
| 干将路临顿路口
| 40-220多
| 14000
| 写字楼装修，中央空调、复合地板、涂料
|
| 苏州万达广场
| 东升立交桥北侧
| 100~230
| 7200
| 无
|
| 创智赢家
| 东环路655号
| 20-155
| 7000多
| 无
|
园区
| 现代创展大厦
| 现代大道口
| 80-160
| 7400
| 各户无装修
|
| 东环时代广场
| 东环路1408号
| 80~180
| 10000
| 地板、吊顶、中央空调
|
| 恒宇广场
| 星海街东，苏华路南
| 100-200
| 13000
| 吊顶、架空地板、玻璃门、中央空调
|
| 新天翔广场
| 苏绣路，中央公园东侧
| 80-325
| 售:12000
| 吊顶、中央空调、地面涂料
|
| 世纪金融大厦
| 苏华路1号
| 70/80--400/500
| 13000
| 地面/墙面/顶棚/中央空调
|
| 国际大厦
| 苏华路2号
| ——
| ——
| 吊顶、中央空调、地毯
|
新区
| 润捷大厦
| 邓尉路9号
| 110-190
| ——
| 结构:框剪；大堂:精装修；电梯:上海三菱
|
| 苏州高新国际商务广场
| 狮山路北金狮大厦东
| ——
| ——
| ——
|
吴中
| 印象19
| 东吴北路19号
| 40~70
| 8000
| 地板、吊顶、分户空调
|
相城
| 南亚大厦
| 嘉元路618号
| 300
| ——
| 地毯/吊顶/中央空调
|
| 创世纪大厦
| 相城外国语学校北
| 93-1410
| 7100
| 吊顶、中央空调、地板
|
| 泰峰智汇总部
| 相城大道与嘉元路交界处
| 30-130
| 7200
| 内部毛坯
|
| 德诚嘉元广场
| 嘉元路与相城大道路口
| 60-200
| 7500
| ——
|
3、供需状况
从目前的供应来看，目前苏州市场上写字楼总体有632092.9平方米供应。市区的目前供应市区最多，平江区的苏州万达广场是贡献者，其写字楼的量近10万平方；目前供应最少的是吴中区，主要由于项目少，目前在售的项目仅有印象19，而且量体较小。
从未来的供应来看，相城区与市区明显萎缩，估计相城区的放量基本接近消化，市区主要由于土地稀少；新区、园区与吴中区的供应相似，整体苏州市场的园区写字楼市场前景广阔。
新区与吴中区写字楼供应呈上升趋势，吴中区的势头较猛，未来主要集中在吴中开发区。
相城与市区的楼盘写字楼的未来供应相对目前缩减严重，达到目前供应量的1/5左右。今后将主要以消耗目前的量为主，相城区反映目前还没有足够的需求及未来需求缓慢的特点，所以没有大量放量土地进行开发；市区主要由于已经基本无地开发，而且限高，所以建筑面积较少。
4、吴中区写字楼区域分布
从左图可以看出，目前吴中区写字楼市场主要集中在两大板块，分别为东吴北路、宝带路等吴中区中心板块以及以东吴南路、苏蠡路沿线、越溪城市副中心为典型的城南大板块，其中有8个在建或在售的写字楼项目（不包括本案），7块商业办、公用地，可见未来吴中区商业、办公推量较大，未来竞争激烈。
5、已供应量
名称
| 投资商
| 地理位置
| 占地面积
（平方米）
| 建筑面积
（平方米）
| 土地性质
| 楼层状况
|
蜜蜂城
| 金鑫房地产
| 友新路东侧、
澄湖路北侧B地块
| 16433.7
| 73850.4
| 商业15561.8平方米
写字楼17646.96平方米
住宅40641.64平方米
| 26层
|
恒润大厦
| 恒润进出口
| 友新路东侧、
澄湖路北侧A地块
| 21068
| 81797
| 商业
| 26层
|
港龙大厦
| 港龙集团
| 苏蠡路西，澄湖路北
| 17771.39
| 70864
| 商业
| 96米24层
|
永城大厦
| 永城房地产
| 长桥街道、苏蠡路西
| 20328.7
| 60986
| 商业
| 16层
|
先锋社区
创业园
|
| 长桥街道，苏蠡路西
|
| 17500
| 写字楼，
（出租）30-35元/平米
| 共7层地下1层
|
蠡盛大厦
| 长桥资产经营
| 苏蠡路东侧
| 7063
| 28973.5
| 商业
| 78米21层
|
蠡谐大厦
| 长桥资产经营
| 苏蠡路西，
永城大厦北侧
| 12786
| 26692
| 酒店
| 48米12层共122个车位
|
蠡和大厦
| 长桥街道社区
| 苏蠡路西，
永城大厦北侧
| 11083
| 25431
| 宾馆、写字楼
| 48米共12层80个车位
|
石湖科技园
|
| 苏蠡路东侧
|
| 6000
| 商业、办公
| 3-5层总计60套
|
新家商务楼
| 长桥股份合作
| 苏蠡东侧
| 4255
| 6430
| 办公、娱乐用房
| 24米共6层
|
群联商务楼
| 苏达房地产
| 石湖西路北，苏蠡路西
|
| 9000
| 商业用房（出售）
| 共5层
|
6、将供应量
竞的单位
| 地块位置
| 宗地编号
| 面积(㎡)
| 用途
| 建筑面积(㎡)
| 起报价元/㎡
| 成交价
|
| 楼面单价元/㎡
| 成交总价(万元)
| 上涨幅度
|
|
|
|
|
|
|
| 元/㎡
| 万元/亩
|
|
|
|
李文婕
| 吴中开发区澄湖路南侧、沿河路东侧
| 苏地2007-B-38
| 7092.3
| 商业和办公
| 39008
| 4500
| 7614
| 508
| 1384
| 5400
| 69.20%
|
苏州大地投资有限公司
| 吴中区东吴北路东侧、吴中路南侧
| 苏地2007-B-61
| 7406.7
| 商业和办公
| 48144
| 6675
| 15121
| 1008
| 2326
| 11200
| 126.50%
|
苏州中润置业有限公司
| 吴中区宝带东路以南、原职业中学
| 苏地2007-B-62
| 26759.5
| 商业和办公
| 147177
| 7395
| 12855
| 857
| 2337
| 34400
| 73.80%
|
建晋集团有限公司
| 吴中开发区塔韵路西侧、越来溪东侧
| 苏地2007-G-22
| 14592.4
| 商业和办公
| 58370
| 2145
| 2145
| 143
| 536
| 3130
|
|
苏州市吴中国裕资产经营有限公司
| 吴中开发区塔韵路西侧、杨树浜路北侧
| 苏地2007-G-23
| 26455
| 商业和办公
| 85979
| 1500
| 1500
| 100
| 462
| 3968
|
|
徐其方
| 吴中区木渎镇竹园路南侧，金枫路西侧
| 苏地2007-B-10
| 170322.9
| 商业和办公、居住
| 446865
| 3405、2700
| 7985
| 532
| 3043
| 136000
| 172.50%
|
苏州市吴中资产经营管理有限公司
| 吴中经济开发区塔韵路东侧、吴山街北侧
| 苏地2008-B-3
| 10185.1
| 批发零售和商务金融用地
| 32592.32
| 2260
| 2260
| 151
| 706
| 2302
| -
|
江苏长江节能实业发展有限公司
| 吴中经济开发区天灵路南侧、迎春南路东侧
| 苏地2008-B-4
| 8472.6
| 批发零售和商务金融用地
| 38126.7
| 12495
| 12495
| 833
|
| 10587
|
|
目前，吴中区写字楼供应量呈增长趋势，区域已供应量为407523.9㎡，未来推量为896262.02㎡，区域写字楼市场份额开始上升，激烈竞争开始显现。
二、成交量分析
苏州市商品房1-5月去化套数
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
| 1月
|
| 2月
|
| 3月
|
| 4月
|
| 5月
|
|
区域
| 住宅
| 非住宅
| 住宅
| 非住宅
| 住宅
| 非住宅
| 住宅
| 非住宅
| 住宅
| 非住宅
|
园区
| 568
| 25
| 1444
| 64
| 1034
| 56
| 2439
| 63
| 2548
| 44
|
中心城区
| 504
| 178
| 1210
| 224
| 840
| 179
| 1345
| 359
| 852
| 258
|
相城区
| 427
| 111
| 738
| 327
| 709
| 135
| 1316
| 325 | |