颐和路公馆区第十二地块项目
    运作专题报告
     
     
     
     
     
     
     
    南京市国土资源局
    二OO六年三月
     
     
    一、项目背景
    颐和路公馆区东起江苏路、宁海路，西至西康路，南起北京西路，北至宁夏路、江苏路；保护区共分十二地块，范围近37.8万平方米，是南京最集中的民国公馆区，拥有我国公使馆、名人旧居等225处民国建筑，是南京市具有重要价值的历史文化街区。
    该区域内部分建筑年久失修，违建较多。为了更好的保护，按照市老城办和区委、区政府要求，按照保护与利用、分段实施的原则，将对江苏路和宁海路围成的三角片区（第十二地块）进行保护开发，该项目已列入南京市老城改造项目，根据市要求，计划完成规划设计、项目招商、房屋拆迁、置换和建设。
     
    二、基本情况
    （一）区位条件情况
    




    颐和路公馆区第十二地块东北、东南临江苏路，西临宁海路，地块为三角形状，占地面积30873平方米。
    （二）周边环境情况
    总领句。地块附近的中山北路为南京市的主要城市干道，起着连接城市南北交通的重要作用。
    地块距南京市鼓楼区政府不到百米，江苏省政府、江苏省民政厅、南京市青少年宫、鼓楼区劳动和社会保障局等多个政府机关亦坐落地块左右。
    相距仅200米即为湖南路商圈，该商圈为南京市三大商圈之一，湖南路上各个服饰专卖店林立，狮子桥为著名的餐饮特色街，金山大厦、银河大厦为兼具办公、百货的综合型建筑。
    周边商务办公环境良好，交通银行南京分行、宏图高科等知名企业均选在附近办公。
     
    （三）地块现状情况
    颐和路公馆区是由民国政府主导、按规划实施的上层住宅区，现存225幢独立式住宅，西方现代手法与中国传统文化相结合的作品。颐和路公馆区反映了民国时期的规划思想和特色的历史文化，具有重要的历史价值。
    本项目地块内保留31幢民国建筑（3幢一级、25幢二级、3幢三级），整体风貌、街巷空间尺度基本保持当年格局，但由于建筑年久失修，且违章搭建情况严重，导致原有建筑风貌受到破坏。
    （四）交通设施情况
    受民国时期的规划所限，地块周边的道路均比较狭窄。江苏路为由南向北单向行驶，目前共有3股车道，其中保留一股由北向南的公交车专用车道；宁海路为由北向南单向行驶，共有两股车道。
    江苏路东侧为中北公司公交场地，8路、67路、74路车以此为终点站，江苏路上通行的公交线路还有3路、42路和78路，距地块不远另有16路、100路、31路、34路等；公共交通可直达大桥南路、中央门、迈皋桥、龙江、汉中门、新街口、夫子庙、中华门等地区，交通条件优越。
    交通条件对本项目的优势辅助总结。
    三、规划思路
    项目规划的重点在于如何科学的保护规划和有效的强化整治，使构成颐和路公馆区的地域特色、城市环境和文化背景等要素得到完整的保护。我们始终坚持以保护和创造具有独特风格的城市风貌为原则，坚持在保护中发展，在发展中保护。
    两个出发起点：尊重历史环境+保存城市记忆
    四大规划原则：
    一是保护传统结构特色和传统布局
    组成区域空间的要素诸如民房、街巷、道路，大都采用小尺度、小比例、小体量处理，和谐而宜人。因此首先需保护这种传统的建筑尺度和街区形态，使之贴近原来的规格，从而取得协调和谐的效果。
    二是保护各级民国建筑
    对区内各具特色的民国建筑进行分类分级的保护，采取保护、整修和利用相结合的办法，重现原始风貌。
    三是保持街区整体风貌
    新建建筑须保持街区整体风貌特征，保持建筑风格的统一性。
    四是修复原有景观特色
    景观设计应充分考虑历史文化的延续性，在样式、色彩上应尽可能体现独特的文化特征。
    四、开发定位
    （一）定位原则
    根据地块的规划保护要求，地块改造将坚持保护与利用相结合的原则，采取“保护、激活、开放、体验”的理念。即保护原有建筑，激发旧区活力、开放公共区域，体验品味生活。
    项目开发要引入市场化运作的经营理念，在保护历史风貌的同时，激发旧区活力，形成具有轻松休闲气息的高素质人文商业环境。按照规划设计方案，拆除影响景观建筑，对保留建筑进行功能置换与出新改造。
    （二）定位思路
    根据地块规划要求，为充分展示该地块价值以及符合城市商业功能的发展，初步考虑本地块适合下列经营方向：
    南京唯一民国公馆区别墅式企业总部――以民国公馆式的建筑为企业提供办公场所『世界500强南京总部基地』
    高档会所――提供社会高端人士休闲、聚会的独立、私密场所
    高档餐饮――以精致的特色餐饮及高档商务餐宴为主
    民国文化博物馆――展示民国历史文化，开发旅游资源
    考虑到以上经营方式的各自特点，通过调研分析，在实际运作中可以将这四种经营方式综合利用，打造以企业总部办公为主，以高档会所、餐饮、休闲、购物、文化展览等为补充的综合性顶级商务办公休闲区，引进市级以上机关办事处、省级以上大型控股公司、市内著名外资企业办公，并配备适当的高档商业配套设施。通过合理安排以最大程度的发挥出该地块的自身优势，具体分析如下。
    （三）方案分析
    1、经营思路I——（删除）“企业总部” 
    （1）方案优势
    以提供企业办公为发展方向，其市场对象为跨国企业的驻宁分部、大型企业的总部机构、盈利能力较强的中小型公司。民国公馆式的办公环境，可以为这些企业创造独特的办公氛围，有助于独特企业形象的提升。
    南京全市遗留的民国建筑数量众多，其中有部分现在被用作政府机构或公司的办公场所，但多是零散分布，无法形成特色，也不能很好的对建筑进行保护；而本方案可形成集中的公馆式办公区域，对于打造区域形象、产业聚集的影响拓展和保护民国建筑有积极意义。
    （2）收益能力
    目前南京最顶级的写字楼，如金鹰国际的租金为0.5美元/天·㎡；本地块周边银河大厦售价为11500元/㎡，金山大厦租金为2.2元/天·㎡。
    地块周边写字楼租金、售价一览表

     
    考虑到本项目独特的公馆式办公场所，初始保守租金可在6元/天·㎡，正常租金可在6元/天·㎡，乐观租金可在6元/天·㎡；若出售，售价可在18000元/㎡。
    （3）招租可行性
    目前进入南京的外资企业超过1300家，排名世界500强的跨国公司有55家在南京投资或设立分支机构，其中2005年一年内新增10家；“十一五”期间，南京市将继续加大以世界500强企业为重点的跨国公司的招商力度，目标是累计引进世界500强投资项目50个以上，因此以跨国公司为主要招租对象，市场潜力较大。
    （4）市场竞争与发展要求
    该方案在实施过程中将受到南京写字楼市场的竞争影响。
    南京目前的在售及潜在上市写字楼体量巨大，虽然2005年写字楼市场行情略有好转，但市场消化仍需较长的时间，且当前写字楼在软件上均已提供5A的高智能化系统，本项目若以此为发展方向，在建筑的内部配置方面也需提供相应条件。
    本地块周边已有多个写字楼，山西路地区正在逐渐发展成为新的商务办公区，在这样的机遇条件面前，本项目有望获得较好的发展空间，但同时也需注意到其它写字楼对本项目的竞争压力。
     
    2、经营思路II——“高档会所”
    （1）方案优势
    目前南京的休闲娱乐场所均为大规模、集中式的，对一些讲究品味、追求独立性、私密性的顶级富豪而言，大型的娱乐场所显得过于嘈杂，因此本项目可根据这些人群的需求，打造一些小型、独立、高档、私密的会所，为这些人提供休闲、聚会和交流的合适场所。这些会所可为总部基地提供比较健全的配套，如餐饮、咖啡店等，这也是带动周边商业同步发展的契机。
    （2）收益能力
    a、地块自身门面租金状况
    该地块沿江苏路部分存在一些商铺门面，共42间，以经营餐饮、服装、烟酒为主，单间面积8～20㎡，租金2.5～4.5元/天·㎡
    b、地块附近部分商铺门面租金状况
    地块周边的湖南路、马台街门面租金水平较高，平均水平在6～10元/天·㎡左右，下表中为当前租金较高、位置较好的部分商业。

    c、类似项目租金状况
    南京1912，位于太平北路与长江路交汇处，定位是“总统府”旧址近代史博物馆的配套服务设施，经营业态包括酒吧、咖啡馆、茶吧、中西餐、美容spa、服饰饰品店等。当前一层的租金为7元/天·㎡，二层为5元/天·㎡，地下室和阁楼3元/天·㎡
    参考以上租金标准，结合本项目实际，初始保守租金可在8元/天·㎡，正常租金可在10元/天·㎡，乐观租金可在12元/天·㎡；若出售，售价可在30000元/㎡。
    （3）招商可行性
    因经营品种较多，在招商过程中不能确保每样经营品种均能联系到合适的加盟店，因此可根据实际情况做出取舍。
    （4）市场竞争
    该类经营项目在南京尚没有先例，因此不存在明显的市场竞争，但作为全新的经营方式出现，在寻找市场空白点的同时，也必须考虑目标客群接受度的问题。
    3、经营思路III－高档餐饮
    （1）方案优势
    凭借本项目的建筑特色，结合全国各地菜系，以独特的公馆菜为卖点，可以营造出浓郁的文化气氛，打造高尚餐饮区。同时与湖南路上的狮子桥美食街相呼应，可以起到扩大湖南路商圈，增强商圈影响力的作用。
    此外，与“企业总部”相结合，该区域打造成可形成以企业总部为主，以高档会所、餐饮、休闲、购物为补充业态的“南京唯一顶级商务休闲区”，这一方案偏向是为周边的发展提供改造样板和可持续性的长久活力，与本地块原来的特征“公馆区”一脉相承。
    （2）收益能力
    租金标准可参照之前“高档会所”的租金标准，初始保守租金可在8元/天·㎡，正常租金可在10元/天·㎡，乐观租金可在12元/天·㎡；若出售，售价可在30000元/㎡。
    （3）招商可行性
    南京市近几年来，每年的餐饮消费超过百亿元，市场容量巨大，众多投资者意欲进入这一行业，但餐饮行业在经营用房的选择上受限制较多，一定程度上阻碍了部分投资意愿。本项目根据市场需求，专门提供公馆式的餐饮经营用房，可以满足这部分投资者的需求，预计招商过程将比较顺利。
    （4）市场竞争
    餐饮业的竞争主要取决于地段、氛围、菜肴口味、价格水准等因素，本项目在前两项上占据明显优势，而招商过程中可设置相应的标准来对后两项做初步的甄别，以此来实现本项目餐饮经营的良性发展。
    4、经营思路IV－民国文化博物馆
    （1）方案优势
    颐和路区域为南京市著名的历史街区，其所蕴涵的历史、文化背景，在全国也不多见，因此对这一区域进行旅游资源的开发具有良好的前景。
    本地块处于整个颐和路区域的门户位置，距中山北路和北京西路这两条市级主干道均在200米左右，交通相对便利，因此在本地块设置民国文化博物馆具有较高的实际可操作性。通过民国文化博物馆的设置，可以带动整个颐和路地区的旅游开发，从而将整个民国公