市场部门方案类【编号：20110210】
     
     
     
    中牟2010年年度房地产
    市场调查分析报告
     
     
     
     
     
    河南满堂红地产经纪有限公司市场研究部
    2011年2月11日 
     
     
     
     
     
    目   录
    前言：              5
    第一部分：背景篇              5
    一、全年地产政策回顾解读              5
    1、中央调控政策              5
    2、全国各城市地产调控政策              6
    3、郑州市房地产新政              7
    二、郑州新区2009-2011年经济发展概况              8
    1、郑州新区GDP增长情况              8
    2、郑州新区固定资产投资情况              8
    三、中牟经济发展              9
    1、中牟2009-2010年GDP增长情况              9
    2、中牟2008-2010年固定资产投资分析              10
    四、郑州新区2010年市政建设              10
    1、白沙职教园区逐渐成熟              10
    2、3000亩绿博园建成开园              10
    3、中央大道建成通车              11
    第二部分：市场篇              11
    一、市场综述              11
    二、郑州房地产市场概况              11
    1、郑州市2010年房地产市场供求分析              11
    2、郑州市2010年房地产销售价格分析              12
    3、郑州市2010年房价月走势分析              13
    三、中牟房地产市场分析              13
    1、总体市场概述              13
    2、2010年中牟房地产市场供需分析              14
    3、市场供应分析              15
    4、市场销售量分析              19
    5、市场成交价格分析              20
    6、市场存量分析              22
    7、市场小结              23
    第三部分：产品篇              24
    一、产品分析              24
    1、在售楼盘统计              24
    2、建筑形态分析              25
    3、建筑风格分析              26
    4、各区域建筑规模分析              26
    二、特色楼盘分析              28
    1、立体叠家              28
    2、水木清华              30
    3、雍景·三和郡              31
    4、东方观天下              33
    第四部分：客户篇              35
    一、客户情况分析              35
    二、分布区域分析              35
    三、获知渠道分析              37
    四、各年龄段分析              38
    五、职业分布分析              38
    六、需求面积分析              39
    七、咨询重点分析              40
    八、总结分析              40
    1、中牟本地人置业比例提升              40
    2、公务员来访比例提升              40
    3、置业者年龄范围逐渐扩大              40
    4、客户面积需求同比降低              40
    第五部分：未来篇              41
    一、2011年郑州新区经济发展预测              41
    二、2011年度宏观政策预测以及影响              41
    1、2011年已出台政策              41
    2、2011年宏观调控政策预测              41
    三、2011年中牟地产市场走势预测              42
    1、中原经济区建设，将有效带动郑州新区的房地产发展。              42
    2、基础设施的不断完善，为区域升值创造了条件。              42
    3、品牌开发商的陆续进驻，将进一步助推中牟房价。              43
    4、区域新投放楼盘较多，市场竞争十分激烈。              43
    5、产品规模与品质将得到进一步提升。              43
    附件：盘点2010年郑州房地产市场八大热点解读              43
    
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
    前言：
    2010年是中国经济的快速发展年，也是房地产市场的调控年。号称十年来最为严厉的楼市调控充斥着整个年度。虎年春节伊始，调控政策延绵不断，力度也日益加重。由于中央政府调控决心的加大及对各地方政府的强压，各个地方政府也积极行动，加大限购力度与保障性住房建设力度。但此次调控的整体经济环境与2008年有着天壤之别，中国庞大的投资需求短期内仍然难以得到缓解，因此2010年的整体房地市场在政策压力下并没有表现出疲软的迹象，无论是土地交易市场亦或是商品房交易市场，价格依然持续走高。尤其是河南地区，整年度只是颁布象征性意义的地方政策。相反，随着中原地产市场的升温，2010年郑州的地价已经突破千万/亩的大关，房价也顺利突破万元/平米，其交易量也呈现出强劲上涨趋势。
    针对中牟市场，2010年更是飞速发展的一年。郑州新区的快速发展，中国第二届绿博园的盛大开园，公交车的开通，中央大道的开通、新区火车站等基础设施的完善，都为中牟房地产的发展奠定了基础。由于郑州市区房价日益增高的压力，及中牟的快速发展，许多置业者将目光锁定在中牟新区。这也是2010年中牟房地产成交客户的显著变化，从以往的投资客户占据主流转变为目前的自主客户为主。正因如此，2010年尽管政府调控政策不断，中牟市场的供应量、成交量和成交价格都实现了新的飞跃，下面就将中牟市场2010年的发展做详细的阐述。
    第一部分：背景篇
    一、全年地产政策回顾解读
    1、中央调控政策
    （1）金融政策
    ①从2010年1月18日起，上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。
    ②从2010年2月25日起，上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。
    ③从5月10日起，上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。
    ④自2010年10月20日起一年期存款基准利率上调0.25个百分点。
    ⑤从2010年11月3日起第二套房公积金贷款首付比例提高至五成且利率上浮10%，停止三套房公积金贷款。
    ⑥自2010年12月26日起一年期存贷款基准利率上调0.25个百分点。
    满堂红观点：2010年政府采用频繁的加息政策，一方面是为了抑制通货膨胀，紧缩信贷规模，减少货币流通。二是为了抑制对房地产的投资需求。但由于开发商在历经2009年的资金积累之后，对资金的需求程度降低。因此，虽然准备金率屡次上调，利息也两次上调，但在繁荣的房地产市场基础之下，其投资需求并未得到有效缓解。
    （2）地产调控政策
    ①从2010年4月14日首套房贷款首付款比例不得低于30%；购买第二套住房，贷款首付款比例不得低于50%，贷款利率不得低于基准利率1.1倍；
    ②从 2010年4月17日起对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款。
    ③从2010年9月29日起，各商业银行暂停发放第三套及以上住房贷款；首次置业的首付比例调整30%以上，二套房首付不低于50%、利率不低于基准利率1.1倍；
    满堂红观点：2010年中央政府从税收、货币、金融、行政等等多方面进行了调控，同时一线城市陆续开始实行严厉的限购政策，相信在目前效果并不显著的情况下，新的一年其限购力度将会加大，对2011年房地产市场的发展将产生较大的影响。
    2、全国各城市地产调控政策
    （1）福州楼市限购令
    ①12月31日前每户限新购一套房
    ②拥有2套以上住房将暂停购房
    ③个人购买90平方米及以下普通住房征收契税1%
④首付款比例调整到30％及以上，二套房贷款比例更高
⑤销售价格调整幅度超过10%须重新申报
    ⑥涨幅过快项目将从高征收土地增值税
    （2）南宁新三限
    ①“暂时限制购买第三套住房”；
    ②自2010年10月20日起停止执行自住改善型购房补贴政策”；
    ③“新建商品住房申领预售许可证必须申报价格，申报价格3个月内不得调高，3个月后需要调高的必须重新申报”。
    （3）苏州楼市限购令
    自2010年11月3日起，本市以及外省市居民家庭只能在市区新购1套住房。对违反规定购房的，不予办理房产登记。 
    （4）大连楼市限购令
    自2010年10月19日起，同一购房家庭（包括夫妻双方及未成年子女）只能在本市新购一套商品住房(含二手存量住房)。对违反规定购房的，房地产登记机构不予受理房地产登记。
    （5）广州楼市限购令
    自2010年10月15日起，,常住的非户籍只能购买一套商品住宅，第二非常住的外地家庭不可以在本市购买商品住房，第三未满18岁的人士不能单独购买商品住房；
    （6）三亚楼市限购令
    自2010年10月13日起，购房人、配偶及未成年子女在内的三亚市及外省市居民家庭从10月12日起只能在三亚市新购买1套商品住房。
    （7）海口楼市限购令
    从2010年10月14日开始，对包含购房人、配偶及未成年子女在内的海口市及外省市居民家庭至12月31日只能在海口新购买1套商品住房。
    满堂红观点：由于中央的决心加大及问责制的出台，2010年的调控中一反常态，一线城市的地方细则严于中央，“限”字当头。随着各地限购令的出台，导致一线城市的成交量有一定程度下滑。可以预计，由于2011年调控决心的增强，限购将成为新年中全国各地方主要的表现形式。
    3、郑州市房地产新政
    （1）增加中小套型普通商品住房供应
    2010--2012年，保障性住房和中小套型普通商品住房的年度开工量不低于各类住房年度开工总量的70%。
    （2）加大保障性住房建设力度，放宽廉租房申请条件
    2010年，我市廉租住房新开工15万平方米、竣工5万平方米，同时将家庭人均月收入低于我市城市居民最低生活保障标准2.5倍以下的住房困难家庭纳入保障范围。
    （3）银行自主控制三套房贷标准
    首次购房优惠政策不变，将延续1%契税税率，银行自主确定第三套及以上住房贷款首付款比例。
    （4）各楼盘必须明码标价
    凡商品房项目自取得预售许可或办理现房销售备案之日起3日内必须一次性公开全部房源，实行明码标价、一套一标、公开对外销售。
    （5）建立问责机制
    将建立健全目标考核问责机制，对推进保障性住房建设工作不力的，要启动行政问责机制，追究相关责任。
    满堂红观点：相对于其它城市的地方细则，郑州市的调控政策显得比较宽松，主要以增加保障性住房投放为准，并无实质性的建设意义，并且颁布时间较晚。尽管实行了价格公开和问责机制，但是对商品房市场影响较小。
    二、郑州新区2009-2011年经济发展概况
    1、郑州新区GDP增长情况