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    山东临沂南坊项目
    市场调研报告
     
     
     
     
     
     
    20085
     

    
    目录
    第一部分  临沂城市环境分析              4
    第一节  临沂城市概况              5
    第二节  临沂经济状况              9
    第三节  临沂城市发展规划              12
    第二部分  临沂房地产市场环境              14
    第一节  历年房地产市场运行情况              15
    第二节  0708年土地市场调研分析              18
    第三节  临沂市住宅销售状况分析              23
    第三部分  区域市场分析              26
    第一节  区域发展概况              27
    第二节  板块区域分析研究              29
    第三节  区域市场综述              55
    第四部分  临沂商业环境调研分析              59
    第一节  商业环境背景              60
    第二节  临沂商业规划              61
    第三节  商业市场调研与分析              63
    第四节  本案周边商业布局简析              69
    第五节  未来商业发展趋势              72
    第六节  商业环境总结              72
    第五部分   主要竞争楼盘分析              73
    第一节  沂龙湾              74
    第二节  齐鲁园              78
    第三节  南坊板块将入市项目分析              81
    第四节  外滩明珠              84
    第五节  凤凰城              86
    第六节  结论              88
    第六部分  客户群问卷调查与分析              89
    第一节  市场调查量化统计报告说明              90
    第二节  调查结果分析              91
    第三节  目标客户群问卷调查总结              135
    第七部分  项目基地分析              137
    第一节  项目基地概况              138
    第二节  基地环境研究              139
    第三节  区域发展研究              144
    第四节  项目地块研判              147
    第八部分  项目定位建议              151
    第一节  产品基本定位              152
    第二节  目标客户群定位              154
    第三节  项目形象定位              155
    第九部分  项目规划设计建议              159
    第一节  项目设计亮点建议              160
    第二节  总体平面规划建议              166
    第三节  社区道路交通规划建议              169
    第四节  景观规划建议              169
    第五节  单体建议              171
    第六节  住宅各功能区设计建议              172
    第七节  设施及配套              175
    第八节  材料及装饰              177
    第十部分  项目开发时序建议              180
    
     
     
     
     
     
     

第一部分  临沂城市环境分析

     
     
     
     
     
     
     

第一节  临沂城市概况

一、临沂区位

    

临沂市位于山东省东南部,地近黄海,东连日照,西接枣庄、济宁、泰安,北靠淄博、潍坊,南邻江苏。地跨东经117度24秒119度11秒,北纬34度22秒36度22秒,南北最大长距 228公里,东西最大宽度161公里,总面积17184平方公里,是山东省面积最大的市。

二、临沂交通

    

临沂市交通十分便利,已形成海上、空中、公路、铁路相衔接的立体网络。已经复航的临沂机场为国家二级机场,是鲁南地区最大的民航机场,可起降波音737、麦道82等机型,现已开通北京、上海、广州、青岛的直飞航班。境内以4条过境国道 和14条省道干线为主,形成四通八达的公路网。兖(州)石(臼所)铁 路、坪(上)岚(山)铁路和胶新铁路贯穿南北。京(北京) 沪(上海)高速公路和日(照)东(明)高速公路在市内形成一个十字形,通车里程达到340公里
     
     
     
     
     
     
     
     
     

、行政区划

    临沂市现辖兰山、罗庄、河东3个区和郯城、苍山、莒南、沂水、蒙阴、平邑、费县、沂南、临沭9个县,共计180个乡镇办事处,7151个行政村
    


     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     

、临沂人口

    临沂市是一个多民族聚居区,共有1027.5万人。全国第五次人口普查显示,有汉、回、满、朝鲜、壮、蒙、藏、苗等45个民族, 除汉族以外的其他少数民族人口占总人口的0.44%。市辖区人口达195.9万人。
    县区
    面积(平方公里)
    乡、镇、办事处(个)
    行政村(个)
    总人口(人)
    户数(万户)
    兰山
    650.37
    11
    *409
    905825
    25.51
    罗庄
    370.37
    8
    141
    429330
    14.25
    河东
    727.63
    12
    *410
    623509
    18.04
    郯城
    1306.58
    17
    674
    992423
    26.23
    苍山
    1799.86
    21
    1056
    1193914
    31.60
    莒南
    1752
    18
    759
    994857
    34.48
    沂水
    2334.8
    19
    *1046
    1111909
    36.09
    蒙阴
    1601.6
    11
    465
    533140
    17.69
    平邑
    1824.79
    16
    728
    995669
    29.32
    费县
    1903.75
    18
    563
    939775
    28.61
    沂南
    1774.08
    17
    600
    913750
    30.24
    临沭
    1038.01
    12
    300
    640894
    19.3
    (数据来源于临沂统计
    注:村居数中带*的为村居合并后未最后确定的数。
     

第二节  临沂经济状况

一、主要产业状况

     
    农业方面:种植机构进一步优化。全年农作物播种面积106.7公顷,其中粮食71.04公顷,经济作物35.66万亩,粮经比为66.5:33.5。
     
    工业方面:规模以上工业企业达到2769家,工业总产值2464.08亿元,累计完成工业增加值653.68亿元,同比增长24.4%;产品销售率97.66%,同比上升0.21个百分点。规模以上工业实现主营业务收入2419.52亿元,增长35.1%,实现利税合计165.80亿元,其中利润总额140.11亿元,同比分别增长35.26%和37.39%。
     
    商贸物流:商贸流通业务发达是临沂经济最大的亮点,素称江北第一商城。规模效益位居全国第三位的临沂批发城,是山东及全国的经济亮点。通过市场带动,全市发展各类专业村1500多个,专业镇80多个,农业产业化龙头企业近800家,直接受益的农民达300多万。目前全市共有民营企业1.27万家,以临沂批发城为龙头形成各类市场999处,个体工商户24.12万户,从业人员62.56万人。规模以上工业企业中民营企业599家,年完成工业总产值450亿元,全市民营经济增加值占国内生产总值的比重达52%。
     
     



、主要经济指标分析

1国内生产总值(GDP

    2007年全市经济社会呈现出了又好又快的发展态势,全市实现经济总产值1660.5亿元。
     
     
     
     



2人均GDP

    随着国民经济的发展,临沂市人均GDP的呈现持续增长趋势,人均指标值逐年递增,城市居民生活水平提高,城市消费能力日益增强。
     
     
     
     

3人均收入

    近几年,临沂人均收入逐步提升,2007年临沂市城镇居民与农村居民可支配收入分别达到了12819元与4722元,人们对居住条件的要求也逐渐提高。
     
    




     
     
     
     
     
     

 

     
     



第三节  临沂城市发展规划

一、临沂市区总体布局

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