江津东部新城 B5地块调查分析（简要稿）
重庆江津区东部新城B5地块
调查分析（简要稿）
一、区域认知
1、背景
江津东部新城项目是在江津区人民政府“以地引资”、“以开发带发展”的背景下，由重庆渝西半岛实业有限公司投资3.2亿元修建长江几江河段（东段）防洪护岸工程，开发防洪堤后方2.4平方公里土地基础上进行严密的市场调研和定位做出的科学决策。江津东部新城项目的开发将极大的改变城市区域环境，改善居住环境，提高居住质量，实现一个项目改善一个区域的理想。也使重庆原有国有军工企业通过地块整合，资产置换，实现产业升级，改善经营发展状况。
2、地理位置
“江津东部新城”位于重庆江津区东部，北临长江，西至车渡码头，东邻贾坝坨码头，南接重庆江津经济技术开发区，占地2.4平方公里，是江津区迄今为止规模最大的房地产开发项目。
3、交通条件
东部新城与江津区工业重镇德感隔江而望，可通过即将建设德粉房湾大桥直达。区域内公交线路通往路段现只停留在鼎江大道路段，大约每15－20分钟一班。通往东部新城滨江路段的交通主要依托于区内出租车，短时间东部新城交通条件未能与城市发展相匹配。改善交通状况还需要一定时间 。
东部新城通过规划建设中的重庆外环高速公路江津长江二桥至重庆市中心渝中区解放碑仅45公里，至九龙坡区中心杨家坪仅30公里，连通的过江大桥西有江津长江大桥，南邻国家级风景区-----四面山仅80公里，及未来通达重庆市主城区轻轨六号线的建成，极大加强了该项目与重庆市内各区域的交通联系。
4、房地产开发
滨江大道分界点
中央大道分界点
鼎江大道分界点
（1）横向发展状况
沿滨江路土地已基本出让完毕，大部分土地依托着先天的江景资源，先一步面市，促使滨江大道房地产开发如火如荼。
沿鼎江大道由于可供应开发的土地比较少，区域内大部分土地规划未政府行政用地，除水木年华和骑龙山庄和一些事业单位的集资房外，房地产未能向体育馆方向进一步延伸。
沿中央大道可供应的土地最多，但整体开发建设比较缓慢，主要是由于中央大道未能通车，道路未完全铺设，相应的市政配套不能及时更进，直接影响着中央大道两侧的房地产开发。
（2）横向发展状况
幸
福
大
道
幸福大道是整个东部新城房地产开发的分水岭；
西侧房地产成片开发，经过短短4、5个月时间发展变化，从去年江津房交会（2007年2月10日），使得西侧板块房地产开发达到了一个新的热潮，成为整个江津区领导者，促使江津区购房者的眼球被本区域所引导。
东侧房地产土地开发状况与西侧形成了鲜明的对比，区域内除去少量的滨江楼盘初露头角外，大部分的已购买土地并未面市。区域现阶段由于市政配套的原因，还有成片的土地可购买进行开发。
附:挂牌出让宗地位置基本情况及规划指标要求。
（单位:平方米、万元）
序号
| 编号
| 地块
位置
| 用地
面积
| 用途
| 年限
| 容积
率
| 建筑
密度
| 绿化率
| 起始价
| 保证金
|
1
| 东部新城A6-1
| 滨江路东段
| 57040
| 城镇混合住宅
| 商40
住50
| ≤2.5
| ≤30%
| ≥35%
| 5357.625
| 1200
|
2
| 东部新城A6-2
| 滨江路东段
| 58079
| 城镇混
合住宅
| 商40
住50
| ≤3.0
| ≤35%
| ≥30%
| 5697.3
| 1200
|
3
| 东部新城B5
| 滨江路东段
| 75239
| 城镇混
合住宅
| 商40
住50
| ≤2.0
| ≤35%
| ≥30%
| 6742.7775
| 1200
|
二、东部新城市政配套和房地产调查
1、东部新城市政配套
? 滨江东段防洪护岸工程、市政道路、城市管网、道路绿化建设已接近尾声；
? 东部新城土地整治工作已全面开展，预计在2008年春完成828干道、滨江大道、中央大道为主体骨架的道路及管网建设，为全面防洪堤后方土地打下良好的基础。
? 现阶段正在处理东部新城东侧的拆迁工作，拆迁安置补偿、青苗补偿、还房建设等工作已接近尾声，其余部分预计年内完成。
? 目前可供开发的城市一级土地用地1800亩，西侧土地已基本出让完毕，东侧可供选择的土地相对比较多。
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2、房地产市场调查
（1）东部新城地块基础资料
地块编号
| 用地性质
| 地理位置
| 配套公共设施
| 基础数值
| 容积率
| 限 高
| 绿地率 （%）
| 建筑密度（%）
|
A1
| 住宅用地
| 位于城市主干道交汇处，东面主干道接江津长江二桥、重庆轻轨五号线、重庆外二环高速路、渝滇高速路
| 居委会、幼托 卫生站 、居民活动场地
| 地块四周边长分别为：
东277米、南411米、西256米、北448米
地块四周道路宽度为：
东40米、 南40米、 西22米、 北44米
地块四周坡度分别为：
东0.9、 南0.3、 西2.0、 北0.8
| 2.0
| 36M以下
| 30~35
| 30~35
|
A2
| 住宅用地小区公园用地 小学用地
| 位于主干道交汇处，北面朝向长江，临滨江路地块长度为 520米。东面主干道接江津长江二桥、重庆轻轨五号线、重庆外二环高速路、渝滇高速路。临滨江路地块长度为520米
| 居委会、幼托 老年活动场室 文化室、居民活动场地
| 地块四周边长分别为：
东520米、南448米、 西427米、北520米
地块四周道路宽度为：
东40米、 南44米、西22米、 北27米
地块四周坡度分别为：
东3.1、 南0.8、 西2.9、 北0
| 2.0
| 36M以下
| 35
| 30
|
A3
| 住宅用地 商业金融用地 小学用地
| 南、西面为商业金融区，商业金融地块范围大，商业气氛浓厚，北面朝向长江，临滨江路地块长度为260米
| 居委会、幼托 社区管理、居民活动中心
| 地块四周边长分别为：
东427米、南256米、西345米、北260米
地块四周道路宽度为：
东22米、 南44米、 西30米、 北27米
地块四周坡度分别为：
东2.9、 南0.3、 西3.5、 北0
| 0.8~3.5
| 80M以下
| 30
| 35~40
|
A4
| 住宅用地 商业金融用地
| 东面、南面为商业金融区，商业气氛浓厚，北面朝向长江，临滨江路地块长度为329米。
| 社区管理、居委会 幼托、居民活动中心
| 地块四周边长分别为：
东345米、南327米、西402米 、北329米
地块四周道路宽度为：
东30米、 南44米、西22米、 北27米
地块四周坡度分别为：
东3.5、 南0.5、 西2.6、 北0
| 2.0~3.5
| 80M以下
| 30
| 35~40
|
A5
| 住宅用地 公园用地 街头绿地
| 临近A4的商业区，部分地块临近天然河流，河边辅之以浓密的观赏性植被，可提升居住环境质量。西面道路接长江大桥，与重庆主城区连接更为便利。临滨江路地块长度为468米。
| 居委会、 幼托 文化中心、老年活动中心 居民活动中心
| 地块四周边长分别为：
东402米、南450.米、西334米、 北468米
地块四周道路宽度为：
东22米、南44米、西44（36）米、北27米
地块四周坡度分别为：
东2.6、南0.5、西2.1、北0（0.4）
| 1.2~2.0
| 54M以下
| 30~35
| 25~35
|
A6
| 住宅用地 商业用地
| 北面临近商业金融区。东面道路接长江大桥，与重庆主城区连接更为便利。
| 居委会、幼托 、卫生门诊 消防微型站、居民活动中心
| 地块四周边长分别为：
东334米、南236米、西257米、北289米
地块四周道路宽度为：
东44（36）米、南44米、西22米、北26米
地块四周坡度分别为：
东2.1、南2.9、 西3.4、 北1.8
| 2.3
| 80M以下
| 30
| 35
|
A7
| 住宅用地
| 是城市干道交汇处，东面道路接长江大桥，与重庆主城区连接更为便利。 临滨江路地块长度为295米。
|
| 地块四周边长分别为：
东71米、南289米、西161米、北295米
地块四周道路宽度为
东44米、南26米、 西22米、 北27米
地块四周坡度分别为：
东1.3、 南1.8、 西3.7、 北0
| 2.5
| 100M以下
| 30
| 40
|
A8
| 住宅用地
| 紧临“东部新城”核心黄金地段（该地段为商业、金融、教育、科研集中区域。）
| 居委会、幼托 居民活动场所
| 地块四周边长分别为：
东257米、南280米、西239.米、 北328米 地块四周道路宽度为：
东22米、 南44米、 西30米、 北26米
地块四周坡度分别为：
东3.4、 南2.0、 西2.7、 北2.4
| 2.5
| 80M以下
| 30
| 35
|
A9
| 住宅用地
| 紧临“东部新城”核心黄金地段，北面朝向长江，临近滨江路地块长度为362米。
| 居委会、幼托 微型消防站、居民活动场地
| 地块四周边长分别为：
东161米、南328米、西207米、北362米
地块四周道路宽度为：
东22米、 南26米、 西30米、 北27米
地块四周坡度分别为：
东3.7、 南2.4、 西6.7、 北0
| 2.5
| 100M以下
| 35
| 30
|
B1
| 住宅用地 商业金融用地
| 南临城市交通主动脉——40米宽南干道，临近中心汽车站，物资集散十分便利，可做成商品批发市场，西、北面为商业金融区，商业前景好。
| 居委会、幼托、农贸市场 微型消防站、居民活动场地
| 地块四周边长分别为：
东256米、南265米、西309米、北256米
地块四周道路宽度为：
东22米、 南40米、 西30米、 北44米
地块四周坡度分别为：
东2.0、 南0.3、 西1.5、 北0.3
| 2.5~4.0
| 80M以下
| 30
| 35~40
|
B2
| 住宅用地 商业金融用地
| 南临近城市交通主动脉——南干道，临近中心汽车站，物资集散十分方便，可做成各类综合批发市场。东面、北面为商业金融区。
| 居委会、幼托、卫生站 社区停车场、公交车站 居民活动场地
| 地块四周边长分别为：
东309米、南350米、西412米、北327米
地块四周道路宽度为：
东30米、 南40米、 西22米、 北44米
地块四周坡度分别为：
东1.5、 南0.3、 西2.3（0.3）、北0.5
| 2. |