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规划实施与管理055.存量规划背景下产业园更新策略研究——以深圳市高新技术产业园北区为例PDF文本
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存量规划背景下产业园更新策略研究以深圳市高新技术产业园北区为例俞清源摘要：在城市发展由“增量扩张”向“存量挖据”转型的背景下，我国产业园正逐步进入更新阶段。如何释放土地潜能，优化产业结构，完善公共设范配套，创合理的实施机制是摆在产业园区面前非常重要的一个课题。本文以深圳市高新技术产业园北区为例，通过实地调研、走访企业，提出北区亟需解决的问题，并且对产业园区更新相关政策进行梳理解读，总结高新园北区更新中的规划策略，旨在对我国即将进入更新阶段的产业园提供一些经验借鉴关键词：存量规划，产业园，城市更新，贡献率，创新型产业用房1引言曲当津府麦.7，J7.C,N呢T深圳高新技术产亚园（以下简称“高新园）自1996年成立以来，在过去近20年中取得了辉煌的成绩。2014年，深圳高新区实现工业总产值5013亿元，以占全市1.17%的工业用地创造了全市四分之一的工业总产值。在全国115家国家高新区中，深圳高新区综合排名第二，国际化和参与全球竞争能力名列首位，是国家高新区的一面旗帜。深圳高新园区虽然取得了骄人成绩，但也面临着巨大的挑战。如何在更新阶段，发挥土地最大使用效率的同时，对城市环境、交通容量、公用配套设施不造成过多负担。通过合理的更新策略激发空间资源的全面更新，并为长远发展打下坚实基础，是深圳高新园区乃至中国产业园区应重点研究的内容。2研究范围及选取原因高新区北区作为高新区的重要组成部分，规划面积2.58平方公里，容积率1.25，高新区区以前安排了食品、纯净水、玻璃厂、化工厂、塑胶厂等项目入驻，80%以上的厂房成年限超过15年。存在着产业结构层次不高、公共配套设施不全和交通承载能力不足等比较突出的问题，封闭固化的产业空间难以孕育创新创业企业、吸纳高端人才，迫切需要进行更新改造。高新园北区现状问题在某种程度上代表了如今众多产业园发展所遇到的瓶颈，如何通过興尚理筑素前阀Z.ZC.ET
更新实现产业园区面貌改观以及产业升级，也是放在产业园区更新十字路中的必须面对的问题，因此本文以高新园北区为例，探讨产业园区面对的现实问题提出相关议，以期对我国产业园区更新阶段提供一定借鉴意义。大学城图1：高新园北区区位以及土地利用现状图（来源：自绘）3更新的必要性3.1筑物价值与土地价值不匹配深圳高新园经过十多年的高新技术产业集聚，其在功能定位上己经产生了变化。在区位价值上，高新园已成为城市中心区的重要组成部分，其已不是传统意义上的功能单一的产业园区，而是以创新型产业用地为主，同时配套相应居住与公共服务设施的具有复合功能，紧凑开发利用的料技怎部基地：.门乙SC.N正据统计，高新园北区（截至2015年），现有23宗产业用地使用期超过15年，有8宗居住用地使用期超过20年②，而且现状用地设强度较低，平均容积率为1.25。因此，存在筑年限过长，导致筑物存在不同程度的老化问题，以及容积率偏低，不利于企业的长远发展，有较大的产业增长空间。这种筑物价值与土地价值渐行渐远的趋势，是推动更新进行的动力所在。3.2部分产业功能与高新区发展目标不一致据统计，现状工业用地中有9宗不符合高新产业标准，非高新产业用地面积为19.5公顷，占全部产业用地面积的17.1%。可以看出，高新园北区存在一定比例的传统工业产业。根据《高新技术区法定图则》规定，本片区的主导功能是新型产业功能、科研教育、商业配套和居住配套。现状一类工业用地转变为新型产业用地的变化，表明了传统工业应通过更新改造以及产业升级，使产业类型与高新区发展目标相匹配。3.3现状园区布局、环境与企业发展诉求不适应现状产业区的企业从筑形态到筑环境都呈现了筑形态封闭，公共环境内聚的特興尚理躓素衬网Z.Z0.ET
点。企业各自为政，并没有形成整体的空间环境以及合理的公共配套设施配置。而随着企业的快速发展，用地紧缺、办公、科研面积严重不足，各个部门散布在不同区域，这些都制约着企业的发展。为此，企业亟需一个完整、相对集中的办公环境，为企业发展提供足够的产业空间支撑。综上所述，高新园区更新改造的动力与潜力同时具备，推动实施更新改造的时机己然到来。关键的问题是，什么样的更新策略才能最大程度的实现园区新的有效积累，并推动更有意义的创新发展。4更新阶段亟需解决问题针对高新北区就业人群，在区内随机发放调查问卷107份，收回有效问卷102份，并走访了70家企业，通过实地调研，总结出以下四个方面的问题。4.1交通问题4.1.1更新后空间倍增必然带来更大的交通压力根据《法定图则》，北区筑面积将由310万平方米增加到660万平方米。产业用房筑面积将由224万平方米增加到544万平方米。在现有道路已不能完全满足通行需求的情况下，设的倍猫势必辱致交通瘦屈力网4.1.2外围主要道路在早晚高峰时期拥堵严重根据对于道路通行现状的调查，片区在非早晚高峰期以及非工作日道路情况主要为畅通，但到早晚高峰期，就出现缓行甚至拥堵的情况。由于进出主道的出入较少，导致短时间大部分车辆无法顺畅的进出主路，造成了车辆排队进出主路的现象。辅道主要拥堵点北环大道道周二，1750：缓行一周二，1840：拥堵图2：晚高峰北环大道实拍图图3：拥堵点示意图（来源：自绘）表1：早晚高峰拥堵情况统计表（来源：自绘）缓行拥堵缓行早高峰7:30--8:008:00-9:009:00-9:30晚高峰17:30-18:0018:00-19:0019:00-19:304.1.3各级路网密度较低興尚理筑素前阀Z.ZC.ET
根据测算（见表2），片区内各级道路的路网密度均低于《深标》要求，特别是支路路网。说明现状路网密度己不能满足片区发展需求。表2：现状路网密度及《深标》要求路网密度对比（来源：自绘）道路等级里程(km)路网密度(km/km)《深标》要求主干道1.600.621.2-1.8次干道4.371.692.1-3.2支路12.524.856.5-104.1.4现状交通以道路交通为主，缺乏大容量轨道交通根据《法定图则》，道路对外通行能力为1.86万pcu/h,公交分担率测试计算结果表明，高新园中、北片区的公交分担率必须达到80%以上。常规公交运力最大为2.4万-3.6万人次/小时，因此轨道交通运力需要达到6.4万-7.6万人次/小时。按照每座车站单向输送能力1万人次/高峰小时计算，至少需要2-3条轨道线路，4-5座轨道交通站点。那么，高新园北区至少需要1-2条线路，2-3个轨道交通站点。然而，片区内现状并无轨道交通站点此外，还存在公交首末站不足（仅有2个），公交线路主要分布在城市主干道上，分布不均，乘坐公交等待时间长，运量较少等问题。因此，进入片区的交通方式只能通过道路交界繁特网2.UZS0NE可4.2现状配套设施不足调查问卷数据显示，片区内大部分职工考虑请客吃饭地点大多在于园区外，表明员工就餐选择缺乏多样性，餐饮设施配套较为缺乏。在商业设施以及公共设施方面，片区内的人对于商业娱乐设施、文化康体设施以及医疗卫生设施有着较多需求。表明现状公共配套设施匮乏的问题。请客吃饭地点不足的商业设施不足的公共设施娱乐设施文化活动设施超市13医院或社康园区内餐厅小学园区外商场中学饮品店幼儿园其他健身康体设施图4：现状配套设施问卷调查统计图（来源：自绘）4.3职住不平衡4.3.1居住地块分布不平衡现状居住地块主要分布在片区的东北侧，加剧了东西向道路的通勤压力，而且现状居住与产业分区明显，功能单一导致出现了职住分布不平衡的现象。興尚理筑素前阀Z.ZC.ET
4.3.2居住户数不能满足片区需求高新园北区内居住片区的筑分为三种类型，员工宿舍、普通住宅与经济适用房。根据调研结果，员工宿舍共容纳4950户，普通住宅共容纳3400户，经济适用房共容纳3600户。若员工宿舍一户3人，住宅一户3.8人，则居住片区共容纳41480人。根据人均居住面积估算，片区规划居住人约为8.8万人。有一半以上的员工不能在片区内解决居住问题，现状居住户数并不能满足片区需求即职住数量不平衡。员工活答普两生宅经济透用房图5：现状居住用地分布图（来源：自绘）图6：现状员工宿舍楼（来源：自摄）4.4公共空间环境品质较差公共空间缺乏系统性，利用率较低。由于发展时序问题，片区环境差异较大，近年新地块环境普遥较好原有老片?环境较差，没有形成具有系统城市街区环境特征的街道和开放空间。公共空间整体环境品质较差，人气亦不高。松钾山公圆质量较好质量般质量较差图7：公共空间环境差异较大的现象（来源：自摄）5产业园区更新相关政策梳理解读如何正确理解各类政策，把握政策导向，对于进行城市更新工作是一项重要的内容。本文关于更新政策的梳理基于2009-2015年的城市更新办法及政策文件。其他相关规定如有更高要求的，从其规定。5.1贡献方式及贡献率的确定由于高新园区内不同企业用地权属面积不同，其贡献方式及贡献面积亦有所区别。贡献率包括用房、用地贡献率，或是二者合计的值。用房贡献率为贡献用房面积占调整后总筑面积的比值：用地贡献率为贡献用地面积占原宗地总用地面积的比值。详见下表。理筑素前阀Z.ZC.ET
表3：产业园区的贡献率相关政策梳理（来源：自绘）用地面积贡献率①若申请容积率≤3.0，可不计贡献率。②移交的土地除用于落实规划确定的城市基总用地面积≤1.0公顷础设施、公共服务设施、城市公共利益项目等以外，其余部分可协议出让给项目实施主体按照规划进行设①贡献用房不应低于15%1.0公顷<总用地面积≤2.0公顷<>②贡献用地3000m2.0公顷<总用地面积≤3.0公顷<>不应低于15%3.0公顷<总用地面积<>①应优先贡献用地②贡献率不宜低于35%贡献用地原则上不小于3000m,是由于3000m的占地面积是能够用于开发设面积的较低值，小于这个面积将不适合进行设行为。也正是基于此原因，小地块更新单元在达不到3000m的情况下，在保证落实城市公共基础设施的前提下，其余部分允许企业回购。这有效地解决了小地块更新贡献后设面积过小以及贡献面积太少、利用率不高的问题，显示了政策的灵活性。5.2容积率的确定综合适霸业品相笑点威封见深表.表4：产业园区的容积率相关政策梳理（来源：自绘）政策编制时间适用范围相关规定《南山区高新园中北区法普通地区容积率上限4.52013.7定图则》轨道站点200米覆盖范围内容积率上限6.0《深圳市城市规划标准与普通工业用地容积率上限4.0准则》2014.4新型产业用地容积率上限6.0交通近期设规划的地铁《深圳市城市更新单元规容积率按6.0取值，2015.9线路站点500米范围内或属划容积率审查技术指引》未明确规定上限市重大产业项目可以看出两个变化，一是轨道站点覆盖范围从200米扩大到了500米。二是对于容积率规定叙述从“上限60”转变为“按6.0取值”。可见，政府对地铁站周边地块的容积率提升的宽容性。5.3配创新型产业用房综合相关配创新型产业用房政策”，见下表。表明创新型产业用房配比率向高新技术企业进行了倾斜。興尚理筑素前阀Z.ZC.ET
表5：创新型产业用房规定梳理（来源：自绘）实施主体创新型产业用房配比率高新技术企业10%非高新技术企业与高新技术企业合作开发的12%非高新技术企业25%备注：创新型产业用房应统一纳入市产业空间服务平台进行租售5.4解读(1)贡献率体现在两个方面，贡献用地以及贡献用房（创新型产业用房）。因此，实际平均贡献率达到30%左右。这样可以有效保障公共利益，实现企业、政府以及民众的多方共赢。贡献的用地有利于进行统筹配公共服务设施，设具有公共性质的创新型产业用房，亦有利于促成城市空间社会效益的提升。(2)容积率对于地铁站点500米范围内的倾斜，鼓励围绕地铁站周边开展高密度集约设，而设总量的控制保证了开发设强度与城市承载力的平衡关系。(3)创新型产业用房类似于“政策性住房”项目，创新型产业用房可以低于市场价的价格租售给创新型企业。从政策层面，鼓励由跟随创新向引领创新转变。6高新园北区更新策略研究17J6.1合理利用贡献用地，设高质量的公共服务体系随着高新园北区开发强度的提高，就必须有高密度、高质量的公共服务体系作为支撑（见图8)。利用贡献用地以及现有的公共空间，打破现有各自为政的局面，因地制宜地立多层次、立体化的公共服务体系②。优化立体化的公共空间的可达性，发挥公共设施的最大效用。为下一阶段企业的城市更新单元编制提供依据，使高新园北区成为一个资源聚集，公共环境开放的园区。地上二层连廊、垂直绿化公共空问地面城市公山、企业绿地、绿色道高密度高质量公共服务体系地下下沉式广场、地下走道与高强度开发用近应公共服务设施文化设施、休育设施、教育设施、疗设施、答理服务设施、商业设施等图8：公共服务体系示意图（来源：自绘）6.2尊重企业权属及意愿興尚理筑素前阀Z.ZC.ET
据统计，北区共有114块宗地，其中产业用地75宗，居住用地17宗，配套用地22宗。其中国有己出让用地108宗，占总用地的94.7%。从上述看出，区域内存在多元权属主体，鉴于企业发展状况的差异性，自然存在更新意愿的不同。因此，必须充分尊重企业的更新意愿以及更新诉求，将企业意愿作为更新时序以及划定更新单元的重要依据，为下一步规划提供了坚实的基础，进而形成“自上而下”与“自下而上”相结合的沟通式规划。据调查，北区70家企业中54家的发展意愿明确，详见下表。表6：企业更新改造意愿统计一览表（来源：自绘）企业更新意愿企业数量用地面积(ha)有较强拆除重意愿的企业1327.2愿意拆除重意愿的企业1514.4愿意新、扩、改的企业112.4愿意维持现状的企业1536.56.3合理划分更新单元6.3.1确定不同更新方式根据《深圳市城市更新办法实施细则》，城市更新主要分为三类：综合整治、功能改变、拆除重。具体采用哪种方式，对于产业园区不能一概而论，要根据企业意愿以及现实情况，L-LKV综合考虑并定不的量新苏式香对北区，生要分为以下吴，SC.N正表7：更新方式统计表（来源：自绘）更新方式面积比例以综合整治为主41.8125.2%以拆除重为主106.8864.5%公共设施用地16.049.7%己批未的国有出让用地0.930.6%合计165.66100%6.3.2确定需要统筹的更新单元基于现状缺乏公共配套设施以及亟需提升现状环境质量的需求。鼓励土地混合、开发筑复合利用，在权属相对单一或公共服务轴带上确定有主导更新功能导向的更新单元。更新单元需确定包括筑一二级退线、二层连廊以及公共服务设施用地位置等空间控制条件。针对北区，议分别在产业以及居住用地立两个复合功能的更新单元（见图9），以促进公共服务体系形成、促进职住平衡、缓解交通压力。理筑素前阀Z.ZC.ET
月示方式类型目标方C炎型产业用地为上一类异色为主（烈1存奔:进公其推武业用油更新元1促进住商上史新单元2二类居世为城公户型)各体层形成公共服务用递公共然务在地屏仆用我B图9：更新单元类型示意图（来源：自绘）6.4鼓励分期开发设6.4.1分期更新的原因(1)有利于将更新活动与综合支撑条件立对应关系。(2)有利于保障条件成熟的项目率先启动。(3)有利于保障更新示范效果的快速呈现，促进规划目标的达成。6.4.2分期更新优先顺序原则(1)用地清理优先，体现产业升级目标，完善创业生态体系设。(2)释放的新增容量匹配相应阶段的交通承载能力和服务水平。(3)综合考虑地块更新的必要性，如中心区位、重要道路沿线、改造潜力大、有改造意愿等因素票J.N正6.5着力改善片区交通问题6.5.1完善道路网设，促进交通微循环(1)尽快实施改造工程，适当增加路网密度、提升道路级别。(2)在拥堵路段增加主路进出数量，缓解早晚高峰时期内激增的通行量。6.5.2以职住平衡减少通勤交通为了缓解交通压力，改善地区生活环境质量，议对地块内的居住区进行更新改造，促进职住平衡。参照法定图则，议员工宿舍面积由43.2万平方米增加到148万平方米，住户数量由1万户增加到2.8万户。积极设职工宿舍，经济适用房等小户型住宅，以满足更多人的居住需求。6.5.3鼓励发展公共交通、慢行交通(1)根据15号线路线图，从深圳湾到光明新区，沿科苑路通过，设1个站点。该站点的设，将为片区公共交通能力提升作出贡献。议优化17号线站点方案，在北区新增一个轨道站点。(2)增设公交首末站，议现有大型公交站采取双港湾式公交站台设置，并适当增加興尚理筑素前阀Z.ZC.ET
公交车站点。(3)完善公共自行车网络，合理公共自行车租赁点，与公交车站点以及地铁站点接驳。7对于我国产业园区更新的借鉴意义7.1立政府引导，企业主导的实施机制产业园更新中由政府所扮演的角色应由主导向政府裁决转变，给市场运作留下更多空间。坚持产业优先、政府引导、企业主导的原则，立不同职能的政府部门共同推进的机制。以政府进行统筹引导，充当组织实施者和环境营造者的作用，尊重业主意愿，坚持统一规划，各自更新的发展思路。7.2控制总量，落实贡献用地规定以及容积率奖励制度学习借鉴深圳模式，立较为完整的城市更新编制技术系统，主要从以下四个方面体现。(1)明确落实更新地块贡献用地的贡献方式、贡献率，有利于规划编制的统筹安排。对不同地块大小制定不同的贡献率的规定，以显示规划的公平性以及灵活性。(2)对更新设的总量以及各地块容积率的上限予以控制。设控制总量应与道路承载力相适应，避免出现过度开发设的现象。(3)积极落实容积率奖励制度，以调动企业设基础设施或公共服务设施的积极性。(4)鼓励地铁站或重要交通换乘中心500米范围内适当提高容积率，让便捷的公共交通服务设施满足更多人的需求。7.3合理设置配创新型产业用房配比率针对创新产业发展动力不足，小微企业技术支撑不足的问题，产业园区应逐步由跟随创新向引领创新转变。主动克服产业园产业结构层次不高，公共技术支撑不强的现实掣肘，合理设置配创新型产业用房的配比例，积极设公共技术平台以及基础研发设施。创新型产业用房可以采取“租售并举”的供应方式。其中，用于出租的，可以实行政府指导价：用于出售的，可以通过公开方式限价销售。通过控制价格、开放供应的手段，为创新型企业的发展提供支撑。7.4按照协同安排，梯次推进的步骤进行升级更新产业园更新过程并不是一蹴而就的，对于条件成熟、意愿强烈、权属清晰的的更新项目可以先启动，在某种程度上也可以起到示范作用。协调保障在项目顺利推进的同时，推动后续项目先行列入升级改造单元计划。积极推动基础设施工程、公共服务和商业配套设施的规划设工作。此外，在梯次安排、分批进行时，要注重规划的公平性。興素前阀Z.ZC
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