昆明房地产调控动态                                 
     
     
     
     
    
    昆明房地产调控动态报告
     
    
     
      
     
     
    中国水电建设集团房地产（昆明）有限公司 
      营销客服部
     
     
     
    目 录
    序  言              4
    一、              昆明市房地产调控政策梳理              5
    1、              限购性政策              5
    2、              限价性政策              7
    3、              综合性政策              11
    4、              保障性住房政策              17
    二、              调控政策对昆明楼市的影响              19
    1、              成交量迅速下滑 持币观望情绪浓厚              19
    2、              房价依然坚挺 个别楼盘价格下滑              20
    3、              地州项目、商业地产、旅游地产受热捧              20
    三、              调控政策对我公司项目的影响及应对措施              21
    1、              调控政策对公司项目的影响              21
    1.1助长潜在客户的持币观望情绪              21
    1.2操盘难度加大，销售风险系数增加              22
    1.3价格体系制定难度大且难以调整  销售利润受影响              22
    2、              应对调控政策措施              22
    2.1深耕产品品质，提高产品细节              22
    2.2树立品牌营销、创新推广模式、升降服务理念              23
    2.3物业类型开发模式多元化              23
        3、 昆明公司需要总公司的支持．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．23                                    
    3.1整合政府资源              23
    3.2先进开发理念传教，专业地产运营知识的培训              23
    四、              昆明未来房地产市场宏观调控政策的走势分析              24
    1、              昆明楼市调控不会放松 限购限贷政策延续或加码              24
    2、  房产税征收离昆明还很远．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．24            
    3、  预售政策细化 打击“捂盘惜售”、“囤地”．．．．．．．．．．．．．．．25           
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
    序  言
    2011年从中央到地方政府一系列房地产调控政策密集出台，经济手段、行政手段并用，通过抑制需求，增加供给，金融手段等全方位进行调控，但从市场反映来看，市场出现了分化。
    昆明市在一系列房地产调控政策的出台后，销售量迅速下滑，整个市场承受着难以承受之重。今年1月出台的昆明加强版限购令，就像一把铡刀，一刀切下去，投资投机确实受到打压了，但也砍掉了60%改善性需求，更加加剧了昆明房地产市场供需结构性失衡的矛盾。然而对于这种状况昆明采取的不是前瞻性的尽量增加供给，而是向部分一二线城市学习，在需求层面试图施以硬朗的行政干预来解决这种供求失衡，难免会因治标不治本，导致一段时间内市场萎靡或愈发动荡。
    保障房是压在商品房市场上的另一块大石头。曾经出现了因政策执行问题，大量的保障房落入特权人士之手，并未增加有效供应，反而冲击了商品房市场秩序。今年，昆明124388套的建设目标将增加市场住宅供给，在业界看来随着监管制度的完善，保障房对商品房市场实质性冲击并不大，但它却会对市场预期产生深远影响。
    5月1日，《云南省商品房销售明码标价实施细则（试行）》，无疑给原本严厉房产新政再上“发条”，给开发商带来了前所未有的严格的限制，增加商品房定价体系、营销操盘的难度。
    1、      昆明市房地产调控政策梳理
    1、      限购性政策
         2011年1月18日，昆明市出台《关于在昆明市执行商品住房限购政策的通告》 
       文件原文：
    一、昆明市各级各部门和相关房地产开发企业必须把思想统一到国家房地产宏观调控政策上来，提高认识，坚定不移地贯彻执行国发〔2010〕10号文件，认真落实近期国务院有关部门加强房地产宏观调控相关政策。
    二、在昆明市主城四区及呈贡县行政区域范围内（含三个国家级开发、度假区），暂时实行限定居民家庭购房套数政策。自本通告发布之日起，昆明市户籍居民和非本市户籍居民的同一购房家庭（包括购房人、配偶及未成年子女）在昆明市主城四区及呈贡县行政区域范围内（含三个国家级开发、度假区）只能新购买一套商品住房。商品住房包括新建商品住房和二手商品住房（含达到上市条件的经济适用住房）。对于境外机构和个人购买商品住房，严格按照《建设部、商务部、国家发改委、中国人民银行、国家工商总局、国家外汇管理局《关于规范房地市场外资准入和管理的意见》（建住房〔2006〕171号）和《住房和城乡建设部、国家外汇管理局关于进一步规范境外机构和个人购房管理的通知》（建房〔2010〕186号）等有关政策执行。
        三、各商业银行暂停发放居民家庭购买第三套及以上住房贷款；对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非昆明市户籍居民，商业银行暂停发放购买住房贷款；对贷款购买商品住房首付款比例不得低于30%;对贷款购买第二套住房的家庭，严格执行贷款首付款比例不得低于50%,贷款利率不得低于基准利率1.1倍的规定。
    对购买首套住房且套型建筑面积在90平方米（含90平方米）以下的家庭，其住房公积金贷款首付款比例不得低于20%；对购买首套住房且套型建筑面积在90平方米以上的家庭，其住房公积金贷款首付款比例不得低于30%；对购买第二套住房的家庭，公积金贷款的首付款比例不得低于50%；贷款利率不得低于公积金贷款基准利率的1.1倍。暂停发放居民家庭购买第三套及以上住房公积金贷款。
        四、购房人在签订商品房买卖合同时，应如实填写《购房家庭情况申报表》（以下简称《申报表》）。
        房地产开发企业、经纪机构与购房人签订商品房买卖合同时，应当履行核查义务，核查《申报表》填写内容，并将《申报表》做为合同附件。房地产开发企业、经纪机构不认真审查的，按相关规定进行处理，直至吊销相关证照；购房人提供虚假证明，违反规定购买商品住房的，房屋登记机关不予办理合同备案和房屋权属登记。
        五、商品住房购房人在限购时间内购买的商品住房，向房产登记部门申请房屋权属登记时，除原规定的申请材料外，还需提供以下附加申请材料:
     （一）《申报表》原件；
     （二）结婚证及户口本（验原件、收复印件）或未婚声明等婚姻、家庭状况证明。
        六、限购交易时间的认定，新建商品住房以在昆明市房屋登记机关信息系统网上合同登记备案的时间为准，二手住房买卖以房屋登记机关业务收件时间为准。
    本通告自公布之日起执行。
                                             
    2、      限价性政策
    2011年4月22日出台《云南省商品房销售明码标价实施细则（试行）》
    文件原文：
    第一条　为了规范商品房销售价格行为，建立和维护公开、公正、透明的市场价格秩序，保护消费者和经营者合法权益，根据《中华人民共和国价格法》、原国家发展计划委员会《关于商品和服务实行明码标价的规定》，国家发展和改革委员会《商品房销售明码标价规定》，结合本省实际，制定本实施细则。
    第二条　云南省行政区域内的房地产开发企业和中介服务机构（以下统称商品房经营者）,在取得预售许可和销售现房时，对新建商品房销售价格按照本实施细则实行明码标价。
    中介服务机构销售二手房的明码标价参照本实施细则执行。
    第三条　本实施细则所称明码标价，是指商品房经营者在销售商品房时按照本实施细则的要求公开标示商品房价格、相关收费以及影响商品房价格的其他因素。
    第四条　商品房销售明码标价实行一套一标。商品房经营者应当对每套商品房按照建筑面积进行明码标价。
    销售车位（库、房）的，应同时标明车位（库、房）的价格。
    第五条　各级政府价格主管部门是商品房明码标价的管理机关，依法对商品房经营者执行明码标价和收费公示规定的情况进行监督检查。
    第六条　对取得预售许可或者办理现房销售备案的房地产开发项目，在销售商品房之前, 商品房经营者应当按一套一标的要求，将销售价格、相关收费以及影响商品房价格的其他因素向项目开发所在地的市（州）级价格主管部门的价格监督检查机构进行备案。
    商品房销售过程中，销售价格发生变动，应当另行备案。
    第七条　商品房经营者应当在商品房交易（销售）场所的醒目位置放置标价牌、价目表或者价格手册，有条件的可同时采取电子信息屏、多媒体终端或电脑查询等方式。采取上述多种方式明码标价的，标价内容应当保持一致。
    第八条　商品房销售明码标价应当做到价目齐全，标价（示）内容真实明确、字迹清晰、标示醒目，并标示价格主管部门12358投诉举报电话。
    第九条 云南省的商品房销售明码标价方式由云南省价格主管部门的价格监督检查机构统一监制，商品房经营者必须按《云南省商品房销售综合信息公示表》、《云南省商品房销售价格公示表》、《云南省商品房销售车位（库、房）价格公示表》、《云南省商品房装修状况公示表》规定的内容进行备案、明码标价和收费公示。 
    第十条　对已销售的房源，商品房经营者应当予以明确标示。如果同时标示价格的，应当标示所有已销售房源的实际成交价格。
    第十一条　商品房经营者不得在标价之外加价销售商品房，不得收取任何未予标明的费用。
    第十二条　商品房经营者在广告宣传中涉及的价格信息，必须真实、准确、严谨。
    第十三条　商品房经营者不得使用虚假或者不规范的价格标示误导购房者，不得利用虚假或者使人误解的标价方式进行价格欺诈。
    第十四条　商品房经营者不按照本实施细则明码标价和公示收费，或者利用标价形式和价格手段进行价格欺诈的，由县级以上各级人民政府价格主管部门依据《中华人民共和国价格法》、《价格违法行为行政处罚规定》、《关于商品和服务实行明码标价的规定》、《禁止价格欺诈行为的规定》等法律、法规和规章实施行政处罚。
    第十五条　价格主管部门发现商品房经营者明码标价的内容不符合国家相关政策的，要及时移送相关部门处理。
    第十六条　本实施细则自2011年5月1日起施行。