昆山万科阳澄湖项目
    市场研究报告
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
    


     
     
    中原（中国）物业顾问有限公司
    上海中原物业代理有限公司
    
目  录
    内容提要              4
    正文              6
    壹、昆山、苏州、上海宏观经济环境分析              6
    一、经济发展趋势分析              6
    1、昆山经济发展趋势分析              6
    1.1昆山GDP              6
    1.2昆山三产比重              7
    1.3昆山人均GDP              7
    1.4昆山人均可支配收入              8
    1.5昆山城市规划              9
    2、上海经济发展趋势分析              11
    2.1上海GDP              11
    2.2上海三产比重              12
    2.3上海人均GDP              12
    2.4上海人均可支配收入              13
    3、苏州经济发展趋势分析              14
    3.1苏州GDP              14
    3.2苏州三产比重              15
    3.3苏州人均GDP              15
    3.4苏州人均可支配收入              16
    4、未来昆山、上海、苏州经济发展趋势              16
    二、影响房地产发展政策分析              17
    1、土地政策分析              17
    2、金融政策分析              19
    3、财税政策分析              23
    4、房地产市场政策分析              24
    5、近期市场政策分析              28
    三、宏观经济环境预测              30
    1、市场趋势预测              30
    2、影响因素分析              31
    贰、昆山、苏州、上海部分地区房地产市场分析              33
    一、昆山商品房市场分析              33
    1、昆山住宅市场综述              33
    2、昆山市场供需分析              39
    3、昆山住宅市场客群分析              43
    4、昆山别墅市场综述              44
    5、昆山别墅市场特征分析              46
    6、昆山别墅市场客群分析              46
    二、上海商品房市场分析              47
    1、上海住宅市场综述              47
    2、上海市场供需分析              49
    3、上海住宅市场客群分析              53
    4、上海别墅市场综述              54
    5、上海别墅市场特征分析              56
    6、上海别墅市场客群分析              57
    三、苏州商品房市场分析              59
    1、苏州住宅市场综述              59
    2、苏州市场供需分析              62
    3、苏州住宅市场客群分析              64
    4、苏州别墅市场综述              65
    5、苏州别墅市场特征分析              68
    6、苏州别墅市场客群分析              68
    叁、项目竞争市场分析              69
    一、项目周边住宅市场分析              69
    1、周边住宅楼盘分布特征              69
    2、周边住宅市场产品特征              72
    3、周边住宅市场供需特征              72
    4、周边住宅市场客群特征              74
    5、周边住宅市场竞争力比较              74
    6、周边住宅市场发展趋势              75
    二、项目周边，包括上海，苏州和昆山的可比别墅市场分析              75
    1、周边别1、周边别墅楼盘分布特征              76
    2、周边别墅市场产品特征              89
    3、周边别墅市场供需特征              90
    4、周边别墅市场客群特征              94
    5、周边别墅市场竞争力比较              94
    6、周边别墅市场发展趋势              95
    肆、项目市场价值评估              96
    一、项目价值评估              96
    1、项目区位分析              96
    2、项目资源分析              96
    3、项目规划分析              97
    4、项目产品分析              97
    5、项目市场综合竞争力分析              98
    二、项目客户分析              98
    1、项目客户来源分析              98
    2、项目客户特征分析              98
    3、项目客户与周边项目比较分析              100
    三、项目SWOT分析              100
    四、威胁与风险对应策略              103
    伍、项目评估建议              103
    一、项目定位建议              103
    1、产品形象建议              103
    2、项目其他建议              104
    二、项目价格定位和价格增长率              104
    1、项目定价前提              104
    2、项目定价说明              104
    3、项目基础定价              106
    4、同社区一线湖景溢价              108
    5、项目未来价格增长率预测              109
    附件一：上海、苏州、昆山土地成交表              0
    1、上海含住宅土地成交情况              0
    2、苏州含住宅土地成交情况              12
    3、昆山含住宅土地成交情况              34
    附件二：上海部分楼盘价格及增长情况介绍              43
    
    
内容提要
     

• 宏观经济目前受内外两方面影响，外在影响是美国金融危机，内在影响是生产成本上升以及产业升级。短期内这两个层面的因素不可能快速解决，特别是产业升级和生产成本的问题将长期影响国内经济发展；

• 上海、苏州、昆山三地产业升级启动较早，生产成本早已开始上升，由此对三地影响不大。但对美国金融危机引发的净出口和资金投入来说，将会给三地经济带来影响，影响期视美国而定，但乐观判断1-2年内市场将得以恢复。同时2010年世博会将给三城带来一定的动力抵消市场不利因素。总体来说三城长期经济发展良好；

• 国家政策受美国两房影响，对于房地产市场监管力度将更加严厉。但为了保正经济发展和防范银行风险，对地产市场打击力度不会很大。最可能的是保持市场价格稳定，关注更多的中低收入人群。而高档产品将严格限制，故将产生高档地产的稀缺；

• 08年之前，上海、苏州和昆山房地产高速发展，产品品质得到不断提升。但目前上海和苏州市场交易量萎缩，价格下降压力大。虽然昆山价格没有太大变动，但交易量也处于萎缩阶段，价格压力凸显；

• 当前三地市场客群对近期经济期望看空，主要呈现观望状态。但随着经济危机的解除，未来市场压抑的需求将会反弹，但由于市场学会了理性消费，反弹力度不会呈现爆发态势；

• 本项目地段环境优势明显，本区域楼盘竞争力不强且沿湖项目多为尾盘，价格水平较低，这也抑制了本项目初期的价格定位；

• 对本项目竞争最大的区域为淀山湖板块，而这一区域在供给量上较大，楼盘品质和开发商知名度也逐步升高（如纳帕和富力），上海客户比例占80~90%；

• 项目客源主要来自上海地区，同时拥有部分苏州园区客群和昆山当地客群。到项目后期，由于沪宁铁路的开通和江苏南北融合，项目客户面将增大；

• 昆山城市不断扩张，其中西部地区是重点扩张区域。随着森林公园周边商业逐步完善，项目地区所谓的心理距离将得到改善；

• 项目定价依据周边市场和竞争楼盘的情况，以及度假别墅产品和公寓产品的特征调整影响因素系数。同时还参考万科的品牌、销售能力、产品力以及服务质量等，得目前市场价格：联排别墅毛坯价在21000元/平方米左右，公寓毛坯价在10000元/平方米左右，若公寓有1500元/平米装修价格，则公寓装修价格为11500元/平方米；

• 同时，跟据项目销售期不同经济和楼市发展的预判，给出针对项目的谨慎和乐观的价格增长率，得出不同时期项目预计价格。计算结果如下图所示：

     
     
    
正文
    昆山阳澄湖项目市场研究初步报告
     
    壹、昆山、苏州、上海宏观经济环境分析
    一、经济发展趋势分析

1、昆山经济发展趋势分析

1.1昆山GDP

    图：昆山GDP与增长率变化
    
    数据来源：苏州统计年鉴2008，昆山统计公报2008
    受上海、苏州经济高速增长的带动，昆山宏观经济连续五年保持高速增长，07年GDP为1151.8亿元，突破千亿大关。同时在苏州全市经济中比重不断增加，从03年的15%增长到07年的20%。可以看出昆山目前乃至未来，一直会是苏州重点发展区域，预示着昆山是政府主要关注点和资金投入区。
    昆山一直以来都是全国经济强县，在经济实力排名中一直名列前茅。2004年以来昆山经济一直名列前两位。但06和07年开始落后与江阴。这主要是江阴近两年来造船业增长很快，但造船业在2010年后将遇到严重的供给过剩