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中原地产 柏阳景园二期项目策划专案组 目 录 1 项目分析 1 1.1 项目地理位置分析 1 1.1.1 项目地块位置情况 1 1.1.2 项目地块交通状况 1 1.2 项目地块基本技术指标分析 3 1.2.1 容积率 3 1.2.2 绿化率 3 1.3 项目区域环境分析 4 1.3.1 人文环境 4 1.3.2 配套设施 5 1.3.3 周边同类物业分析 5 1.4 项目功能分析 7 2 SWOT矩阵 8 2.1 SWOT矩阵 8 2.1.1 SWOT矩阵说明 8 2.1.2 SWOT矩阵 9 2.2 SWOT分析 10 2.2.1 优势及劣势分析 10 2.2.2 机会点及威胁分析 12 2.3 优势与机会的充分利用 14 2.3.1 优势的充分利用 14 2.3.2 机会的充分利用 15 2.4 劣势及威胁的弥补方案 15 2.4.1 针对项目劣势的解决方案 15 2.4.2 针对项目外部威胁的解决方案 16 2.5 分析总结 17 3 项目定位 18 3.1 项目市场定位 18 3.1.1 .项目最终市场定位 18 3.1.2 市场定位的支撑点： 20 3.2 客户定位 21 3.2.1 深访客户描述 21 3.2.2 深访客户需求特征 22 3.2.3 目标客户定位结论 22 3.2.4 目标客户结论支撑 23 4 产品设计建议 27 4.1 整体规划设计建议 27 4.1.1 规划思路 27 4.1.2 各空间功能设置建议 30 4.1.3 交通规划及设施建议 32 4.1.4 停车规划及设施建议 36 4.2 建筑外观设计建议 37 4.2.1 建筑外观设计原则 37 4.2.2 叠院 38 4.2.3 Townhouse 39 4.2.4 空中别墅 40 4.3 园林景观建议 41 4.3.1 景观的价值 41 4.3.2 园林景观的主题风格建议 41 4.3.3 绿化设计建议 43 4.3.4 环境设施设计建议 45 4.3.5 特色景观设计建议 46 4.3.6 发挥景观的促销作用 48 4.4 住宅内部设计建议 48 4.4.1 平面设计建议 48 4.4.2 楼宇设备设施建议 55 4.4.3 内部装修风格建议 57 4.5 公共配套区域规划建议 63 4.5.1 餐饮 63 4.5.2 商务 64 4.5.3 休闲娱乐 64 4.5.4 公共区域 67 4.5.5 公共设施规划特征 68 4.6 智能化配置建议 69 4.6.1 项目智能化设计建议 69 4.6.2 智能系统硬件配备建议 70 4.6.3 智能化管理建议 73 4.6.4 生态、节能设计及噪声控制建议 74 4.7 物业管理要点 78 4.8 物业管理服务内容建议 78 4.8.1 服务内容分类建议 78 4.8.2 物业费用建议 80 4.9 部分物业管理公司简介及推荐 80 4.9.1 第一太平戴维斯综合物业顾问（北京）有限公司 80 4.9.2 戴德梁行 81 4.9.3 北京中原华夏物业管理有限公司 82 4.9.4 万通物业 82 4.9.5 国贸物业酒店管理有限公司 83 5 价格建议 85 5.1 定价原则 85 5.1.1 市场定位决定物业价格 85 5.1.2 价格制定要符合定价环境 85 5.1.3 定价要符合企业经营目标 85 5.1.4 定价要保持一定的竞争性 86 5.2 定价方法 86 5.2.1 成本加成定价法 86 5.2.2 市场比较定价法 86 5.2.3 顾客感受定价法 86 5.3 价格水平控制尺度 87 5.3.1 联排产品价格定位及水平控制尺度 87 5.3.2 叠院产品价格定位及水平控制尺度 87 5.3.3 空中别墅价格定位及水平控制尺度 88 5.3.4 本项目水平控制分析 88 5.4 定价策略 89 5.4.1 定价策略分类 89 5.4.2 本项目定价策略 90 5.5 降低价格敏感度的策略 91 6 项目开发策略 93 6.1 开发周期 93 6.1.1 开发周期划分 93 6.1.2 开发周期的界定支撑 94 6.2 销售计划 94 6.2.1 项目整体销售计划 94 项目各类产品销售计划 96 6.2.2 96
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