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河南省南阳市 深国投商业中心 市场调查定位报告 深圳置业行房地产经纪有限公司 二○○六年十月十二日 【河南省南阳市深国投商业中心市场调查定位报告】 声明： 本报告版权属于深圳置业行房地产经纪有限公司、深国投商用置业有限公司所有，未经许可，任何机构或个人不得翻印或使用本报告全部或部分内容；任何侵权行为，本司将保留法律追究权利。本报告所有图片及方案仅供参考之用，所有细节均以政府最后批准之法律文件为准。 目 录 主体报告部分 8 一、项目调研结论 8 1.1项目概况 8 1.1.1 命名 8 1.1.2 地块一概况 8 1.1.3 地块二概况 9 1.2调研目的 9 1.3 地块调查结论 10 二、社会经济及城市发展状况 11 2.1城市概况 11 2.1.1 城市简介 11 2.1.2 支柱性行业、企业概览 11 2.1.3 人口及收入水平 12 2.1.4 基础设施概况 12 2.1.5 卧龙区、宛城区简介 12 2.1.6 其他相关 13 2.1.7 南阳市主要统计指标一览 14 2.2 宏观经济分析 15 2.2.1 近年南阳市地区生产总值GDP 15 2.2.2 近年南阳市人均GDP 15 2.2.3 产业结构 16 2.2.4 近年南阳财政收支情况 16 2.2.5 近年南阳市固定资产投资 17 2.2.6 近年南阳市社会消费品零售总额 17 2.2.7 近年南阳市城镇居民人均可支配收入 18 2.2.8 近年南阳市城镇居民人均消费性支出 18 2.3 城市未来规划 19 2.3.1 南阳城市定位 19 2.3.2 南阳市域城镇发展规划 19 2.3.3 中心城区城市发展规划 20 2.3.4 中心城区近期建设规划 21 2.4 当地大型企业调查 22 2.5 房地产发展概况 23 三、商业环境分析 25 3.1 商业概述/主要商圈 25 3.1.1小型连锁超市遍布市区，形成两大垄断巨头 25 3.1.2 大型商场竞争激烈，各商场经营状况此消彼长 25 3.1.3 核心商圈由“四点”、“四线”构成，并有进一步强化的趋势 26 3.2 核心商圈分析 28 3.2.1主要商场 28 3.2.2主要商业街 28 3.2.3未来商场供应： 29 3.2.4商场、商业街照片 30 3.3 零散商业分析 31 3.3.1主要商场 32 3.3.2主要商场位置示意 32 3.3.3商场照片 33 3.4 业态分析 34 3.4.1超市行业分析 34 3.4.2百货行业分析 36 3.4.3 在建百货类商场 45 3.4.4 批发市场 48 3.4.5 在建批发市场 50 3.4.6 街铺租金/售价 53 3.5 典型项目分析 54 3.5.1世纪百货 54 3.5.2 金汉丰购物中心 55 3.5.3 金玛特生活广场 56 3.5.4 盛德美购物中心 57 3.5.5 红都时代广场 58 3.5.6 大统百货 59 3.6广告位调查 60 3.7 停车位调查 61 3.8 市场调查的启发性总结 62 3.8.1居民消费习惯及消费取向调查结论 62 3.8.2商铺使用者需求调查结论 62 四、项目地块分析 63 4.1 地块一分析 63 4.1.1项目地块情况 63 4.1.2 地块一SWOT分析 66 4.2 地块二分析 67 4.2.1 项目地块情况 67 4.2.2 地块二SWOT分析 70 4.3 项目地块分析小结 70 五、项目定位及发展建议 71 5.1 居民消费能力及主要商场单位面积营业额计算 71 5.1.1 南阳市区城镇居民消费能力计算 71 5.1.2 南阳市区主要商场单位面积营业额计算 71 5.2地块一可达营业额及适合营业面积测算 72 5.2.1 地块一各级商圈人口分布 72 5.2.2 地块一可达营业额测算 72 5.2.3地块一适合的营业面积测算 72 5.3 地块二可达营业额及适合营业面积测算 73 5.3.1 地块一各级商圈人口分布 73 5.3.2 地块二可达营业额测算 73 5.3.3 地块二适合的营业面积测算 73 5.4 项目规模建议 74 5.5 项目商业价值估算 77 5.5.1 项目租金测算因素分析 77 5.5.2两地块租金测算 78 5.5.3 两地块租金汇总表 79 5.5.4 两地块售价汇总表 79 5.5.5 两地块10年租金走势预测 79 附件部分 80 附表一：地块调查表 81 1、地块一调查表 81 2、地块二调查表 83 附表二：调查商场信息表 86 1、世纪百货 86 2、金汉丰购物中心 87 3、金玛特生活广场 88 4、盛德美购物中心 89 5、红都时代广场 90 6、大统百货 91 附表三：南阳居民消费习惯及行为调查分析 92 一、卖场类消费调查 92 1. 消费者到超市大卖场购物的频率 92 2. 消费者每次在超市大卖场的消费额 92 3. 消费者交通工具选择情况 93 4. 消费者可接受的最长出行时间 93 5. 消费者最常去的超市大卖场 94 6. 消费者选择超市大卖场消费的原因 95 7. 消费者对超市大卖场的评价 96 8. 消费者对“沃尔玛”品牌的认知程度 96 9. 消费者是否去两地块所建沃尔玛超市消费 97 二、服装百货类消费调查 97 1. 消费者家庭平均每月在服饰鞋类方面的消费支出 97 2. 消费者购置衣物鞋类的主要去处 98 3. 消费者到百货商场购物的频率 98 4. 消费者平均每次在百货的消费额 99 5. 消费者最喜欢去的百货商场 99 6. 消费者选择百货商场消费的原因 100 7. 消费者对百货商场的评价 101 8. 消费者是否会去两地块新开大型百货商场购物 101 三、其它消费类调查 102 1. 消费者购物时是否在外用餐 102 2. 消费者在外用餐时的餐厅选择 102 3. 消费者最喜欢的休闲活动 103 4. 消费者每月到电影院看电影的次数 103 四、背景资料 104 1、被访者性别比例 104 2、被访者年龄分布 104 3、被访者家庭人口总数 105 4、被访者自用车拥有比例 105 5、被访者家庭年收入 106 7、被访者个人月收入 106 附表四：商铺使用者需求调查分析 107 一、商铺基本资料 107 1、被访商铺平均每月营业额：月平均营业额多在3万元以下 107 2、被访商铺目前经营状况：多数经营状况一般 107 3、被访商铺近两三年内经营打算：近半数表示要看经营情况而定 108 4、被访商铺选择搬迁的原因：“经营规模扩大需要”是最主要原因 108 5、意向新开铺类型选择：商业街街铺是首选 109 6、被访者是否愿意进驻两个大型商业中心：地块二成绩优于地块一 109 7、被访者意向购买商铺的面积：三成被访者想买41－60平米的商铺
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