第一篇项目战略分析

第一篇项目营运时空透视

第一节项目营运时空界定

    1、大冶市城市发展时空界定
    ◎2001—2005年的大冶回望
    2005年大冶市地方生产总值突破100亿元，“十五”时期年均增长12%，人均生产总值达到11114元；财政收入达到8.57亿元，年均增长27.3%，超额完成“十五”计划目标3.57亿元，占地方生产总值的比重达到8.6%；全社会固定资产投资达到35.6亿元，年均增长22.8%，五年累计达到116亿元；金融机构各项存款余额、贷款余额分别达到58.1亿元和18.2亿元，年均增长23%和10%。综合经济实力跃居全省县市前列。五年来，工业化进程不断推进，初步形成了冶金、建材、食品三大产业集群。劲酒、登峰、新冶等企业生产规模不断扩大，市场竞争力明显增强。全市规模以上工业总产值达到84.9亿元，是2000年的3.2倍。第三产业加快发展，社会消费品零售总额达到34.8亿元，年均增长9.5%。
    民营经济快速发展，民营经济总量占全市生产总值的比重达到80%以上。2001年到2005年，大冶市开放不断扩大，五年累计吸引外来投资59亿元，年资
    均增长65%。华祥水泥、尖峰水泥、新冶特钢、华鑫实业、雨润集团、美岛服饰、武钢集团活性炭等一批投资超亿元的大项目落户大冶，为大冶市经济发展增添了后劲。“十五”期末外贸出口总额达到600万美元。
        2001年到2005年，大冶市实施了城乡路网、电网、通信网及一批重点基础设施建设，有力推进了城乡一体化进程。城乡路网建设成效显著，与黄石对接的城市区间快速通道和李家坊隧道建成通车。实施了长江饮水、垃圾处理、城市防洪、旧城改造和“两湖一园”等一批重点市政工程，建成了金湾国际大酒店等一批标志性建筑。到2005年底，城区建成面积达到20平方公里，比2000年增加6.9平方公里。城镇化水平达到42%。小城镇建设步伐加快，基本形成了“中心城区——中心镇——中心集镇”的城镇体系。
    过去5年，大冶市科技创新能力不断增强，科技进步对经济增长的贡献率达到47%，劲牌公司指纹图谱技术通过国家级鉴定，登峰公司被评为国家高新技术企业。文化、体育、广电事业蓬勃发展，文体活动异彩纷呈，丰富了城乡居民文化生活。土地综合开发利用取得新的进展，土地市场管理趋于规范。城乡居民收入稳步增长，“十五”期末，城镇居民人均可支配收入达到7334元，年均增长8.4%；农民人均纯收入达到3269元，年均增长6.1%。
    ◎2006—2010年的大冶规划
    根据大冶市政府相关文件，大冶市2006—2010年经济社会发展的总体目标是：通过5年的努力，把大冶建设成为中国重要的保健食品基地、武汉城市圈新型制造业的配套基地和特色农副产品生产加工基地，成为产业发达、功能配套、富有特色和竞争力的新型工业城市，富有魅力和独特个性的生态园林城市，富有创新精神和文化底蕴的文明法治城市，力争使大冶成为全国文明城市、全省首强县（市），为向全国百强县（市）迈进打下坚实的基础。主要规划指标是：生产总值年均增长11%；规模以上工业产值年均增长18%；全社会固定资产投资年均增长18%；财政收入年均增长16%，其中地方一般预算收入年均增长15%；社会消费品零售总额年均增长13%；利用市外资金年均增长20%，外贸出口年均增长20%以上；城镇居民人均可支配收入和农民人均纯收入年均增长8%、6%；城镇登记失业率控制在4.5%以内；年均人口自然增长率控制在5‰以内；主要污染物排放量削减10%；万元生产总值综合能耗比“十五”末下降20%左右。

    本案观点：
    ◎大冶第三产业发展速度迟缓
    调查表明：大冶市第三产业发展比较迟缓，商业还处于比较低级的日常消费品阶段，娱乐休闲消费还处于比较低级的阶段，第三产业高端部分比较少，但是随着大冶城市矿业经济的迅猛发展，高端第三产业正在逐步加快发展，金湾国际大酒店这一综合体受到市民追捧表明“农业经济——工业经济——消费经济”这一经济链正在逐步走向完善与成熟。
    ◎单一化的消费已经不能满足市场消费需求
    从各行业调查来看，单一业态组合模式的的第三产业结构已经不符合当地消费需求，集约化的消费得到消费者的认同，多元化是发展的主流，大冶城市随着工业经济兴起，城市新贵的涌现，集多元化一体的消费场所具有良好的发展前景。
    ◎高端商品消费市场需要培育与开发
    目前大冶商品市场主流产品是日常消费品，但是城市工业经济的发展使消费经济得到大力提升，中高档消费品、奢侈品市场需求发展比较快，但是没有相应的配套商业设施与其结合，因此大冶的高端消费群体都游离于黄石、武汉甚至深圳之间。在这种状况下，提升城市吸附力，拉动内需要求对高端商品市场进行合理的培育与开发。
    ◎第三产业需要大力整合
    大冶主要经济圈分布的大量门面满足了大冶所属各乡镇的需求，但是也导致了产业过于分散，没有拳头效应，政府需要对产业进行有效扶持和整合，使三产经济形成集群效应。就东岳路来说，大冶市东岳路街道办事处“退二进三”,大打“商贸强处”牌,以兴市场、建门店、增效益为总抓手,积极调整产业结构,不断发展第三产业,有力地促进了商贸业的较快发展。两年来,共引进商贸业项目40余个,协议引进外资3亿多元。
    这表明政府已经着手对第三产业进行整合，但是需要比较大的资金，也需要一定的时间。
    ◎第三产业新经济将在城北有序发展
    通过了解，106国道与新冶大道交汇处西南角即将建设人民广场，下黄路南即将建设体育中心和人民会堂，体育中心南侧正在建设展览中心，目前已经有大批政府部门迁往北部新区办公，众鑫、广厦、仁信、城建等公司在北部开发住宅，罗桥工业园区正在紧张建设并且已有部分企业入驻，这些状况表明城北新区将成为大冶未来城市的主体，未来的第三产业将随着城市逐步北移而向北有序发展。
    2、大冶市地产发展时空界定
    大冶城市建设共三个阶段。其一，1983至1993年间，城市空间主要沿大冶大道和湖滨路向北拓展；其二，1994年至2002年，城市空间沿东风路、观山路横向拓展为主，新冶大道和大冶大道为纵向发展为辅；其三，现阶段城市空间沿新冶大道和大冶大道为纵向发展，结合东风路、观山路横向发展。从总体上看，大冶市房地产发展起步比较晚，但发展速度较快，大冶市房地产业是跟随采矿业发展。
    从规划局了解到的信息，大冶市每年新增加的建筑面积为30-40万平方米。土地供应面积持续上升，从大冶房管局了解到的信息：2003年房地产交易量为20万平方米，2004年房地产交易量突破30万平方米，房地产空置率控制在5%内，从数据反映市场交易非常活跃。
    本案观点：
    通过研究，大冶市房地产发展大致可分为四个阶段：
    第一阶段：萌芽期
    第一阶段为2000年以前，1990年以后，当时大冶虽然属于老工业基地之一，但是矿产市场还处于相对初级的阶段，市场需求不足，社会经济也是相对落后，因此在这时候大冶的房地产处于相对滞缓的阶段，市场上基本没有出现商品房，自建房、集体房为市场的主流，但是随着市场经济的逐步进入，大冶市商品房地产市场进入萌芽阶段。其代表作有铜草花园、三鑫花园等项目。
    第二阶段：发展期
    2001—2005年，大冶市房地产市场开始进入发展期，期间先后有百代银座、阳光花园、广厦名居、兴盛家园、香格里拉家园等数十个项目先后开发成功并投入市场。商品房已经得到了大多数市民的认可，从产品、价格等方面来看，市场已经有了发展期的特征。
    第三阶段：兴盛期
    预计2006—2012年，大冶市房地产将进入市场兴盛期。从2006年市场反映的情况和2007年初的发展趋势来看，大冶市房地产市场与城市发展相适应的城市房地产兴盛期已经开始来临，目前通过规划和报建的高层项目已经有接近20个，城市主干道新冶大道从大冶市到黄石市（下陆）区间已经基本没有土地可供应。房地产产品由原先的多层大众化产品向高层产品过渡，中小劣质盘正在向大盘、高档盘过渡；土地市场竞争相当激烈，劲牌集团、大冶城建等大型公司注入大量资本购买了大片土地进行房地产开发，这些数据都表明，大冶市已经进入了房地产市场的成熟阶段。
    第四阶段：平淡期
    随着城市发展成熟，根

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