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谨呈：湖南湘银地产集团 【湘银麓谷中央项目概念建议】 项目市场定位及产品演绎 目 录 前 言 1 策划模式及原则 2 一、本案采用“增值策划模式”的合理性 2 二、本案策划必须遵循六大原则 3 本案的策划思路 5 第一章 基于区域发展的思考 7 1 长沙市经济及城市发展分析（宏观） 7 1.1、长沙市社会经济发展状况分析 7 1.1.1 国民生产总值增长为行业发展提供良好经济环境 7 1.1.2 人均可支配收入及人均消费性支出情况：居民生活水平稳步提高，购买力增强 8 1.1.3、零售商业消费仍是带动长沙市经济增长的主要动力 10 1.1.4 城镇居民储蓄存款增加，潜在消费能力持续增强 10 1.1.5 国民经济在全省占据举足轻重的地位 10 1.1.6、恩格尔系数表明长沙城镇人口的生活水平已经进入富裕标准 11 1.1.7 长珠潭城市群经济发展规划指标预测 13 1.2 长沙未来整体城市发展分析 14 1.2.1长沙城市发展新特点 15 1.3 项目区域优势分析 17 1.3.1大河西先导区发展规划 17 1.3.2 大河西先导区的战略目标、发展定位、建设步骤和发展愿景 18 1.3.3 先导区的建设重点 20 1.3.4 项目所在板块麓谷在两型社会中所处的重要战略地位 22 湘地行总结： 23 第二章、长沙商业地产市场分析 26 2.1、目前长沙商业地产供求情况 26 2.2、长沙商业地产各业态发展现状 26 2.2.1、长沙零售商业发展现状 26 2.2.1.1长沙市零售业态发展特点 26 2.2.1.2、长沙城市商业网点布局规划 28 2.2.1.3 长沙商圈分析 31 2.2.2、长沙写字楼市场发展现状 36 2.2.2.1、写字楼市场分布特征 37 2.2.2.2、 2007-2008年典型写字楼的均价 37 2.2.2.3、写字楼市场目前销售面积状况 38 2.2.3、长沙酒店市场发展现状 38 2.2.3.1、长沙酒店的分布情况：集中分布于城市主干道 38 2.2.3.2、高档酒店物业分布情况、需求情况、经营情况、配置情况 40 2.2.3.3、商务型连锁酒店物业分布情况、需求情况、经营情况、配置情况 41 2.2.3.4、经济型连锁酒店物业分布情况、需求情况、经营情况、配置情况 41 2.2.4、长沙商业地产发展现状总结 42 2.3、大河西商业地产发展现状 45 2.3.1、大河西零售商业发展现状 45 2.3.1.1、岳麓区商业网点现状 45 2.3.1.2、河西各商业网点商业特征 46 2.3.1.3、项目周边商业摸底调查 49 2.4、板块商业地产现状 50 2.4.1、项目所在板块未来发展特征分析 50 2.4.2、板块未来发展特征分析 51 2.5、竞争层面下的项目定位策略思考 52 2.5.1、市场竞争层面分析 52 2.5.2、区域竞争对象分析 53 2.5.3市场经典案列参考 57 2.5.4、市场竞争层面市场定位制胜的基本立足点 61 第三章 项目自身条件的分析 62 3.1 项目地块基本概述 62 3.1.1 项目地块分析 62 3.1.2 项目地理位置分析 63 3.2、项目SWOT分析 63 3.3 项目SWOT综合考量分析 65 第四章 项目定位分析 67 4.1、项目开发理念探讨 67 4.1.1、湘银开发理念探讨 67 4.1.2、“麓谷中央”的项目开发理念建议 68 4.2、项目核心竞争力分析 69 4.2.1、项目核心竞争力所在 69 4.2.2、项目核心竞争力塑造 70 4.3、项目的市场定位 70 4.3.1、项目市场定位理念 70 4.3.2、项目市场定位理念阐述 72 4.3.3、定位综合分析 72 4.4、项目市场定位确立 74 4.4.1、项目整体物业定位 74 4.4.2、项目塔楼部分物业定位 74 4.4.3、本项目裙楼商业定位 76 4.4.4、目标消费群定位 83 4.4.5、价格定位 86 第五章 产品演绎 87 5.1、 物业规划发展建议模式的选择 87 5.1.1、从营销的视角谈物业的规划 87 5.1.2、优秀物业规划必具的设计思路 88 5.1.3、物业规划主题化设计思路 88 5.2、 项目规划方案建议 88 5.2.1、总体规划建议 89 5.2.2、整体规划布局调整建议 89 5.2.3、建筑及外立面风格建议 90 5.2.4、原方案平面调整建议 94 5.2.5、户型建议 94 5.2.6、项目裙楼规划设计建议： 104 5.2.7、智能化配套建议 113 第六章 财务分析 116 6.1、麓谷中央项目开发成本明细表 116 6.2、建设投资估算 119 6.3、财务评价 120 6.3.1、各项成本及税费估算 120 6.3.2、盈利能力估算 120 6.4、抗风险能力分析 122 6.4.1政策风险 122 6.4.2市场风险 122 6.4.3经营风险 123 6.5、敏感性分析 123 6.6、评价结论 124 结 语 125
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