谨 呈：
首座国际广场
商业部分市场调查及定位报告
北京泰益德置业有限公司郑州分公司
商 业 部
二零零八年五月廿五日
目 录
第一部分 城市经济与规划分析························· 02
国民经济生产总值································· 02
工业和建筑业······································06
固定资产投资······································06
国内贸易··········································08
综合分析··········································09
第二部分 商业市场调查分析····························10
量贩大卖场调查分析································ 11
百货调研分析······································ 16
步行街区调研分析·································· 25
分析总结·········································· 29
第三部分 商业个案调查分析····························34
第四部分 项目定位····································82
战略定位···········································84
主体定位···········································85
经营定位···········································87
客户定位···········································91
功能定位···········································96
第五部分 本方案可行性及投资收益分析···················99
第一部分 城市经济与规划分析
一．国民经济生产总值
市国民经济持续健康快速发展。初步核算，全年完成生产总值2421.2亿元，比上年增长15.6％；人均生产总值33169元，增长14%。
其中第一产业增加值88.4亿元，增长4.6％；第二产业增加值1308.7亿元，增长18.9％；第三产业增加值1024.1亿元，增长12.3％。产业结构出现新的变化，由上年的3.8：53.5：42.7调整为3.6：54.1：42.3，二、三产业比重比上年提高0.2个百分点。非公有制经济完成增加值1404.3亿元，增长22.6％，占生产总值的58.0％，比上年提高2.8个百分点。积极推进城镇化战略，城镇化进程进一步加快，中心城市集聚功能和辐射作用增强，年末全市城镇化水平达到61.3％，比上年提高1.1个百分点
? 城市经济指标：GDP进入快速增长通道，虽然在2007年增长速度略有缓和，但发展势头良好
房地产发展与GDP增速之间的关系
|
|
|
|
小于4%
| 4—5%
| 5—8%
| 大于8%
|
萎缩
| 停滞
| 稳定发展
| 高速发展
|
图2 产业增长状况
? 城市经济指标：第三产业比例一直低于第二产业，对房地产发展尤其是价格的上升有一定制约作用
房地产发展与第三产业比重之间的关系
|
|
|
小于30%
| 30—50%
| 大于50%
|
客户结构单调，市场平淡
| 市场产品结构不清晰，发展不确定
| 客户多元、交易活跃、产品丰富
|
市场价格上涨较快。全年城镇居民消费价格比上年上涨5.6％，其中食品价格上涨14.1％，家庭设备用品及服务价格上涨3.4％，烟酒及用品价格上涨5.2％，衣着价格上涨0.8％，娱乐教育文化用品及服务价格上涨1.2％，居住价格上涨7.2％；医疗保健及个人用品价格下降2.4％，交通和通信价格下降2.9％。
? 居民消费价格指数： 在居民人均收入一定的情况下，消费价格指数增长过快，则会影响居民投资。对于房地产尤其商业地产的发展产生一定的影响
二．工业和建筑业
全年全部工业完成增加值1166.9亿元，比上年增长20.8％，其中全市建筑业完成增加值141.8亿元，比上年增长10.2％。具有建筑业资质的独立核算建筑业企业共完成建安工作量552.8亿元，增长37.8％；实现利润总额13.1亿，增长81.9％；实现税金总额17.3亿元，增长38.4％。
? 工业和建筑业增长：工业作为第一产业，国民经济的支柱产业，对房地产的发展有着重要影响，而建筑业作为广义房地产业的重要组成部分，对房地产有着直接作用！
三、固定资产投资
全年全社会固定资产投资完成1367.3亿元，比上年增长32.5％，其中第一产业完成投资32.9亿元，增长31.1％；第二产业完成投资615.7亿元，增长49.8％；第三产业完成投资718.7亿元，增长20.6％。城镇固定资产投资完成1135.8亿元，比上年增长35.2％， 民间投资完成784.7亿元，增长58.4％。房地产开发完成投资298.8亿元，增长30.0％。
全年房地产开发完成投资298.8亿元，比上年增长30.0％，其中住宅投资225.3亿元，增长27.1％。商品房屋施工面积3684.4万平方米，比上年增长38.2％，其中住宅施工2817.4万平方米，增长36.3％。商品房新开工面积1399.9万平方米，增长19.0％。商品房屋竣工面积665.4万平方米，增长36.7％。商品房屋销售面积1097.9万平方米，增长37.1％；销售金额392.3亿元，增长69.6％。
全年经济适用房完成投资17.6亿元，比上年增长53.0％。经济适用房新开工面积53.9万平方米；竣工面积45.4万平方米；销售面积59.4万平方米。
? 固定投资： 各类固定投资持续增长，对于商业地产开发，无疑是利好消息。能够一定程度上带动个人购房投资
四、国内贸易
全年完成社会消费品零售总额978.7亿元，比上年增长19.0％。分城乡看，城市消费品零售额690.1亿元，增长19.6％；县及县以下消费品零售额288.6亿元，增长17.6％。分行业看，批零贸易业零售额796.7亿元，增长17.6％；住宿餐饮业零售额164.6亿元，增长26.4％；其他行业零售额17.4亿元，增长18.4％。
年末全市共有批零贸易住宿餐饮业网点16.3万个。
全年批零贸易企业完成商品销售总额1567.2亿元，比上年增长13.7％，其中批发总额1209.1亿元，增长10.4％。
在限额以上批发和零售业零售额中，汽车类比上年增长14.0％，石油及制品类增长82.7％，通讯器材类增长30.6％，电子出版物及音像制品类增长51.0％，家用电器和音像器材类增长44.8％，日用品类增长30.9％，食品、饮料、烟酒类增长32.3％，服装类增长25.8％，化妆品类增长29.7％，金银珠宝类增长31.4％。
? &#x