郑东新区项目
    前期初步调查及市场定位报告

第一部分  郑州区域市场分析

    1、      郑州宏观环境分析
    1、区位简述
    郑州市是河南省省会，位于河南省中部偏北，辖12个县（市）、区，其中县1个、县级市5个、区6个。它地处中原腹地，“雄峙中枢，控御险要”，为全国重要的交通、通讯枢纽，处于我国交通大十字架的中心位置，是新亚欧大陆桥上的重要城市，是国家开放城市和历史文化名城，为中国八大古都之首。郑州交通、通讯发达，陇海、京广铁路在这里交汇，107、310国道，京珠、连霍高速公路穿境而过，被命名为全国文明机场的新郑国际机场与国内外30多个城市通航。拥有亚洲最大的列车编组站和全国最大的零担货物转运站，一类航空、铁路口岸和公路二类口岸各1个，货物可在郑州联检封关直通国外。邮政电信业务量位居全国前列。已经成为一个铁路、公路、航空、邮电通信兼具的综合性重要交通通讯枢纽。郑州商贸发达，是国务院确定的3个商贸中心试点城市之一。拥有一大批高档次、多功能的大型商贸设施和辐射全国的商品集散市场，年成交额超亿元的就有30多家；每年在郑举办的各类全国性、区域性、专业性交易会、博览会、洽谈会上百次；国内外万余家商贸机构在郑州设有办事处或经营场所。据2006年的统计资料，年末全市总面积7446.2平方公里，市区面积1010.3平方公里，其中建成区面积282.0平方公里；2006年末全市总人口 724.3万人，其中城镇人口436.28万人，乡村人口288万人。
    2、      经济发展
    郑州实现了 “十一五”规划和跨越式发展三年行动计划的良好开局。2006年，全市实现生产总值2001.5亿元，增长15.7％；略低于武汉2006年GDP2590亿元，在全国２８７个地级以上城市排名中名列第24位。地方财政收入202.4亿元，增长34％；规模以上工业企业实现销售收入2291.6亿元，增长38.4％；全社会固定资产投资新增211.9亿元，达到1031.9亿元，增长25.8％；利用域外资金248.34亿元，增长92.1％；旅游业健康发展，旅游总收入２３０．５亿元，增长２８．５６％。房地产业平稳发展，全年完成增加值６２．５亿元，增长６．６％。社会消费品零售总额822.2亿元，增长16.3％。非公有制经济完成增加值1100亿元，增长23％，占全市生产总值的比重达到55％。
    3、      居民收入与消费水平
    2006年，郑州居民人均GDP突破3500美元，城镇居民人均可支配收入达到12187元，增长11.1％，在全国３５个大中城市中名列第１８位，农民人均纯收入达到5559元，增长16.4％。同年，郑州市市区城镇居民消费水平稳步提高，城市居民人均消费支出达到7731元，比2005年增长4.5％，扣除价格因素，实际增长3.2％。
    4、远景规划
    2010年，郑州市中心城区城市人口为400万左右，其中暂住人口80万人以上，城市建设用地规模控制在360平方公里以内；远期，到2020年，城市人口将达到550万左右，其中暂住人口150万人以上，城市建设用地规模控制在500平方公里以内。截至2006年底，郑州市中心城区建成区面积为282平方公里，人口354万。
    在空间结构方面，郑州可以简单概括为：一心四城、两轴一带及网络化城镇体系。“一心”即郑州都市区，包括郑州市中心城区、上街-荥阳组团、中牟组团和航空港组团；“四城”指巩义、新郑、新密、登封4个中等城市；“两轴”是城市东西、南北向的城镇发展轴线，其中，东西向轴线沿连霍高速公路、陇海铁路线，由中牟组团、郑州市中心城区、上街-荥阳组团、巩义市共同构成，南北向轴线沿京珠高速公路、京广铁路，由郑州市中心城区、航空港组团、新郑市共同构成；“一带”是指沿省级交通干线，由登封市、新密市和新郑市共同构成的城镇发展带。
    交通组织是城市规划的一项重要内容，今后，郑州将以铁路、公路、航空为骨架，构建综合交通体系和交通枢纽网络，将郑州建设为全国重要的综合交通枢纽，中部地区重要公路港、铁路港和航空港。 
    铁路：规划建设北京-广州、徐州-兰州高速客运专线，改造提升既有的陇海铁路和京广铁路，形成由国家干线铁路组成的“双十字”枢纽。高速铁路客运专线郑州站的位置在郑东新区107辅道和七里河南路交叉口，据了解，该工程今年有望开工，预计4～5年后投入使用。 
    轨道交通：规划期内建设6条轨道线路，形成城市快速轨道交通网络，并与都市区轨道交通和城际轨道交通，共同构筑城市轨道交通系统。 
    市域交通：到2020年，实现郑州市主城区、上街、荥阳和中牟，以及巩义、新密、新郑、登封四个中等城市城区之间机动车60分钟到达，公共交通90分钟到达，市域所有乡村15分钟能到主要公路的目标。
    城市建设：到2010年，郑州市中心城区绿化覆盖率要达到40％，绿地率达到17％，人均绿地面积不少于15平方米，人均公共绿地面积不低于11平方米；到2020年，城市绿化覆盖率要达到45％，绿地率达到19％，人均绿地面积不少于18.5平方米，人均公共绿地面积不低于13平方米。景观方面，中心城区内要新建、改建植物园、郑州国家森林公园、月季公园、南水北调公园、龙子湖公园等32个公园、游园。同时，沿贯穿城市的须水河、邙山输水渠、东风渠、金水河、熊儿河、七里河、潮河，在河渠两岸建设带状绿地。 
    5、区域规划
    响应“中部崛起”战略，河南省确定了以郑州为中心、１个半小时交通为半径，包括洛阳、开封、新乡、焦作、许昌、平顶山、漯河、济源在内的９个城市群落的中原城市群。随着以“郑开大道”为标志的郑汴一体化实施，中原城市群战略迈出了实质性的一步。
    围绕拉大城市框架，高起点、高品位地规划建设郑东新区。郑东新区规划范围西起107国道，东至拟建的京珠高速公路，北起连霍高速公路，南至机场快速路，总面积约150平方公里，预计人口150万，融“共生城市”、“新陈代谢城市”、“环形城市”等众多先进理念于一体。同时，还将本着老城区改造和新城区开发并重、协调发展、共生共荣、以人为本、规划先行的原则，改善老城区面貌，提高人居环境质量，逐步把郑州建设成为具有中原文化特色的社会主义现代化商贸城市和全国区域性中心城市。 
    新客站规划方案公布：（参考报纸内容，摘录）
    原来拟定为07年10月份开工，现在由于国务院手续没批，可能要延迟。
     
    郑东新区建设步伐加快。累计完成投资３６８．８亿元，引进项目１９６个，开工项目１６７个，在建和建成房屋面积１４６４万平方米，入驻人口１３万人。基础设施逐步完善，建设道路１９７条（段），东西运河、南北运河开挖工程竣工通航，开通了１８条公交线路，绿化面积达７００万平方米。重点区域建设进展顺利。中央商务区内、外环高层开工５５栋，３５栋主体结顶，郑州国际会展中心通过国家″鲁班奖″验收，河南艺术中心主体工程已全部封顶，会展宾馆开工建设；龙湖南区入驻项目２５个，２２个开工建设；商住物流区入驻项目７０个，６１个开工建设。
     
    2、      行业相关政策影响
    1、国家近期有关房地产开发经营的方针政策。
    2006年5月17日，国务院总理温家宝主持召开国务院常务会议。会上提出了促进房地产业健康发展的六条措施，被成为“国六条”。
    税费政策成为２００７年加强和改善房地产市场调控的重要工具。１月１日起，城镇土地使用税税额标准在１９９８年颁布的《中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例》规定的基础上平均提高２倍，其中交纳税费最高的大城市土地使用税，每平方米年税额由以前的０．５元至１０元调整为１．５元至３０元。同时，新批准新增建设用地的土地有偿使用费征收标准在原有的基础上提高１倍的政策也正式实施。自此，土地增值税清算、土地使用税和新增建设用地使用费提高，三者构成了土地环节的“一费二税”上调政策。２００７年房地产市场税费政策调控正式启幕。
    2007年3月18日和5月21日，央行两次上调金融机构人民币存贷款基准利率。2007年7月20日，央行再次调整贷款利率。并首次下调存款利息税率。
    2、2007年郑东新区用地指标受控
        受06年国务院对郑州用地的调查影响，之后土地指标受到控制。目前还不明朗。（资料需要补充）
     
    3、区域房地产发展概况
    郑州作为河南省会城市，较高的开发水平和较好的市场承受力，使整个郑州房产市场呈现出供需两旺的良好局面，并吸纳了周边市县来此购置物业。目前，郑州传统的热点区域由于土地资源的日益减少、市场供求关系变化，加上政府的及时引导，开发热度在逐渐降温，而随着郑东新区建设提速、吸引力增强和“郑汴一体化”战略的实施，东区及与其毗邻的管城区房地产市场迅速升温，市场供求两旺，中原区由于政府加大了西部老工业基地的改造，土地供应增加，房地产开发速度明显加快，今后以上三个区域将逐步成为市区房地产业开发的主要区域。开发水平及需求更趋理性。
    全年房地产开发完成投资229.9亿元，比上年增长36.8％，其中住宅投资177.2亿元，增长41.2％；商品房屋施工面积2665.3万平方米，增长46.5％，其中住宅施工2066.5万平方米，增长45.5％。商品房新开工面积1176.2万平方米，比上年增长85.6％；商品房屋竣工面积486.6万平方米，增长15.2％；商品房屋销售面积800.8万平方米，增长30.5％；销售金额231.3亿元，增长42.9％。郑东新区新开工面积276.9万平方米，同比增长111.6％，全年竣工面积达159.64万平方米，同比增长188.4%。除郑东新区以较高的开发建设速度继续显示着其作为新建城区的前景和活力外，市属各县（市）人民群众生活水平的明显提高和城镇化进程的加快，也在房地产业发展中得到进一步显现。全年市区商品房累计新增供应（新批准预销售）面积783.5万平方米，同比增长18.1%，累计销售(合同备案)面积787.3万平方米，同比增长31.4%，整个郑州房产市场供需两旺，并保持整体供需平衡。城市居民人均住房建筑面积达到23.8平方米，比上年增加0.8平方米；农村居民人均住房面积44.0平方米，增加0.2平方米。
     
    三、郑州市房地产市场分析（注明数据来源及分析背景，下面的重要数据利用图表表示。）
    从面积结构上看，不同套型面积分组的住宅市场供应和销售所占比例非常一致，这表明市场上各种套型的住宅供求较为平衡。同时，市场向着中、小套型住宅供应和销售比例同步逐年提高，而大面积套型供求同步逐年下降的良好态势发展。
    从区域结构上看，中心城区与郑东新区市场供应占比分别为68.8%和29.5%，销售占比分别为79.2%和20.3%，房地产市场供求资源在新、老城区之间分配基本均衡。其中，新区供应和销售占比分别较2005年提高了12.5和7.3个百分点，发展迅速。另外，中心城区内的五个行政区中，金水区、惠济区供应和销售比例同步下降，而管城区、中原区同步上升，表明整体上我市房地产市场区域供求结构较为平衡。
    （一）投资增幅持续趋缓，企业优胜劣汰加速
    近两年来，郑州市房地产业投资增速持续、稳步下降，2004年房地产业投资增长过快、过热的势头得以有效调控。同时，在土地购置、开发建设、市场销售、物业管理等环节，大的企业和企业集团、上市公司、品牌企业优势愈加明显，实力弱、信誉差的小企业和项目公司市场舞台日益缩小。
    （二）供求总量短期激增，商品房需求相对萎缩
    郑州市2006年商品房销售增长31%，较2005年提高23.5个百分点，其中住房增速提高27个百分点,群众自住性住房需求旺盛。近四年来，市区商品房供销比始终在0.95：１和1.15：1之间，2006年为1：1,表明经过政府宏观管理和规模调控，郑州商品房市场供求持续平衡。进入07年以后，1、2月的成交量与2006年同比增长55%、62%，但进入3月，虽然投放量激增，成交量却不能突破2006年同期的业绩，甚至到5月更出现了9个点的负增长。虽然1～5月的整体成交量较去年同期增加了36.66万平方米，上涨了13.7%，但与同期