中    原
    CENTALINE
     
     
     
    鹤山市地块项目
    前期市场研究报告
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
    


     
    广东中原地产代理有限公司
    二OO八年三月
    

     
    前   言
     
    经与贵司就开发地块项目的前期策划事宜初步接触，就本项目的市场调查、整体定位、项目开发策略等事务，我们已成立专项工作小组，以广泛的市场调研为基础、以专业的建议为指引、以科学的操作为手段、以利润最大化为目的，根据区域市场特性和项目地块现状，充分挖掘项目的资源优势，加以专业发挥，配合贵司企业运作策略，确保本项目成为贵司在房地产开发业务上迈出成功的一步，并务求使本项目成为鹤山市房地产市场大型、高尚社区的典范。
     
    
目  录
     
    第一篇：项目投资环境及区域房地产市场分析              6
    一、鹤山经济状况分析              6
    1.区域概况分析              6
    1.1鹤山概况              6
    1.2面积与人口              6
    1.3区域交通              7
    2.区域社会经济运行态势              8
    2.1区域经济发展战略              8
    2.2区域经济运行情况              9
    二、城市规划状况分析              3
    1.城市经济发展规划              3
    2.城市建设规划              3
    2.1规划目标              0
    2.2战略部署              0
    3.工业园区建设              1
    3.1沙坪镇南基地              1
    3.2新材料产业基地和龙口、桃源市级工业园              0
    三、房地产市场分析              1
    1.宏观市场              1
    1.1固定资产投资带动房地产发展              1
    1.2房地产投资稳步发展              2
    1.3成交量呈现量增价升              2
    2.土地市场              7
    2.1居住用地挂牌数量占绝大部分，工业用地为补充              7
    2.2工业用地面积占比上升，地块面积参差不齐              7
    2.3大面积的住宅地块挂牌很少，小面积地块冲击地产市场              8
    3.房地产政策              10
    3.1 2007年出台的房地产政策              10
    3.2 重大政策点评              13
    4.微观市场              16
    4.1住宅市场分析              16
    4.2别墅市场分析              36
    4.3市场未来三年供应情况              52
    5.竞争对手分析              53
    5.1竞争对手的甄选              53
    5.2竞争对手分析              55
     
    第二篇：项目定位              59
    一、项目状况分析              59
    1.项目地块与资源分析              59
    1.1地块周边资源情况              59
    1.2项目地块资源情况              60
    2.项目SWOT分析              61
    2.1优势分析（ S ）              61
    2.2劣势分析（ W ）              61
    2.3机会分析（ O ）              63
    2.4威胁分析（ T ）              63
    3.项目战略构建              63
    二、项目市场定位              64
    1.竞争力提炼              64
    1.1项目自身要素提炼              64
    1.2市场要素提炼              65
    1.3消费者特征提炼              65
    2.项目市场定位              66
    3.项目形象定位              67
    4.目标客户群定位              67
    4.1客户的来源构成              68
    4.2目标客户特性分析              70
    5.价格定位              71
    5.1定价原理              71
    5.2价格定位推导              71
    5.3价格修正              73
    三、规划设计建议              74
    1.总体规划设计建议              74
    1.1建筑空间布局建议              75
    1.2道路系统布局建议              77
    1.3绿化景观布局建议              78
    1.4公建配套系统建议              88
    1.5商业规划              96
    2.建筑风格建议              100
    2.1项目风格选择              100
    2.2建筑风格表现              102
    3.项目分期开发策略              107
    3.1分期开发思路              107
    3.2首期开发部署              108
    3.3分组团开发强度建议              110
    4.项目产品建议              111
    4.1产品组合建议              111
    4.2各类型产品建议              112
    4.3各期产品组合策略              113
    4.4各产品优选户型参考              116
    4.5产品价值提升之道              124
    4.6室内空间布局装修概念提示              128
    四、前期策划报告总结              134
    1.市场篇              134
    1.1市政规划利好不断，区域环境有望明显改善              134
    1.2政策调控力度加大，市场发展趋向成熟              134
    1.3品牌发展商入住鹤山，助推房地产市场升级              135
    1.4产品供应日趋丰富，客户选择多样化              136
    1.5市场容量有待激发，未来市场竞争将异常激烈              137
    2.定位篇              138
    2.1市场定位              138
    2.2市场形象定位              138
    2.3产品定位              138
    2.4客户定位              140
    2.5价格定位              142
    3.开发策略篇              142
    3.1项目开发配套先行              142
    3.2开发分期分组团策略              143
    3.3首期产品规划建议              144
    3.4首期产品面积配比建议              145
    3.5首期产品推售思路              146
    3.6地下部分功能调整建议              147
    3.7商业功能建议              147
    第三篇：项目经济效益分析              149
    投资分析研究摘要              149
    一、项目经济效益评价说明              151
    1.经济评价原则              151
    2.经济评价假设              151
    二、项目经济技术指标              152
    1.项目地块参数              152
    2.项目规划参数设定              152
    3.开发建设进度及经营组织与实施计划              153
    三、项目投资估算              154
    1.项目开发成本估算              154
    2.项目开发费用估算              155
    四、项目收入估算              156
    1.项目销售收入估算              156
    2.项目销售税金及附加              157
    五、项目静态盈利能力评价              158
    1.有关说明              158
    2.盈利能力分析              158
    3.项目静态投资回收期              159
    六、项目动态分析              160
    1.敏感性分析              160
    1.1销售价格敏感性分析              160
    1.2建安成本敏感性分析              161
    2.盈亏平衡分析              162
    3.动态指标计算              163
    3.1内部收益率              163
    3.2财务净现值及净现值率              163
    4.投资风险分析及应对              165
    4.1组建房地产风险预警系统              165
    4.2加强投资管理和企业内部管理              165
    4.3加强成本控制              166
    4.4定期研究市场              166
    七、有关附录              167
    1. 表一：静态建设资金构成一览表              167
    2. 表二：项目损益表              168
    3. 表三：静态建设资金分期投放计划一览表              169
    4. 表四：资金来源与运用表              170
    5. 表五：全部投资现金流量表              171
    6. 表六：贷款还本付息估算表              172
    结 束 语              173
     

第一篇：项目投资环境及区域房地产市场分析

一、鹤山经济状况分析

1.区域概况分析

1.1鹤山概况

     
     
     
     
     
     
     
     
     
    鹤山市位于广东省南部珠江三角洲腹地，与高明、江门和顺德市相连。
    鹤山总面积ll08.3平方公里，1993年11月撤县设市，下辖11个镇：沙坪镇、古劳镇、龙口镇、桃源镇、雅瑶镇、共和镇、鹤城镇、云乡镇、址山镇、宅梧镇和双合镇，26个社区居民委员会，112个村民委员会，l0个三峡库区移民村。市人民政府驻沙坪镇。
     

1.2面积与人口

        户籍人口36万人，男女性别比100：100.19，人口密度为每平方公里421人。2005年全国1%人口抽样调查显示常住人口有45.56万人，全市人口以汉族
    为主，有壮族、瑶族、回族等29个少数民族。
    鹤山有旅居海外的华侨、华人和港澳台同胞36.2万，