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    CENTALINE
     
     
     
    石楼地产项目
    物业发展建议
    定稿
     
     
     
     
     
     
     
     
     
    
    广东中原地产代理有限公司
     
    
目  录
    第一部分  项目定位回顾              5
    第二部分  项目开发策略              6
    一、项目整体开发思路              6
    1、早期郊区楼盘开发战略解析              6
    2、后郊区楼盘开发战略解析              7
    二、项目开发周期及分期开发策略              10
    1、开发周期及开发次序建议              10
    方案一              10
    （1）开发周期              10
    （2）开发次序分析              10
    方案二              13
    （1）开发周期              13
    （2）开发次序分析              13
    方案三              15
    （2）开发次序分析              15
    2、项目开发建设分析              18
    3、启动区核心模式              19
    第三部分  项目整体规划建议              22
    一、项目总体规划依据              22
    1、项目经济技术指标              22
    2、项目总体规划指导思想              22
    3、项目规划目标              23
    二、项目整体规划布局              24
    1、社区空间架构关系              24
    2、土地的利用              25
    3、整体规划布局              26
    4、 开发强度              26
    5、风景资源的保护与强化              28
    6、项目整体规划布局与特色分区              28
    7、建筑高度              30
    8、交通动线组织              30
    第四部分  项目产品规划设计              33
    一、项目产品规划设计理念              33
    1、理念阐释              33
    2、理念分解              33
    3、生态文明地产的产品落地工程              34
    二、项目产品规划设计原则              37
    1、合理规划原则              37
    2、资源整合原则              37
    3、以人为本原则              37
    4、可操作性原则              37
    三、项目整体产品规划要点              38
    1、住宅空间布局              38
    2、社区交通组织              38
    3、景观空间规划              42
    四、项目首期产品规划要点              43
    1、示范展示原则              43
    2、产品提升空间预留原则              43
    3、建立生态标准原则              43
    第五部分  项目单体建筑概念设计建议              44
    一、整体建筑设计风格              44
    1、总体构想：              44
    2、建筑风格应用：              44
    二、别墅建筑设计              44
    1、建筑形式及结构              44
    2、建筑立面              45
    3、单体设计              45
    三、小高层/多层建筑设计              48
    1、建筑立面              48
    2、单体设计              48
    四、生态环保材料的运用              51
    1、墙体保温技术              51
    2、窗              52
    3、屋顶绿化处理              52
    4、风环境（通风）              52
    5、光环境              52
    第六部分  项目户型概念设计建议              53
    一、项目产品线构成建议              53
    1、 产品线分析              53
    2、产品组合建议              53
    3、户型配比建议              54
    4、项目户型设计要点              59
    第七部分  园林景观设计建议              75
    一、园林整体风格              75
    二、园林景观设计要点              75
    1、空间组织立意              75
    2、注重点线面相结合              75
    3、健康生态原则              75
    4、多层次空间              76
    5、内外融合原则              76
    三、园林景观细部设计              76
    1、水体系统              76
    2、本项目水体系统规划应遵循以下原则：              76
    3、 水体系统整体构思              77
    4、绿地系统              78
    5、入口              78
    6、 园林道路              79
    7、植被选择              80
    8、 休闲场所              80
    9、 雕塑小品              81
    10、 照明景观              81
    四、生态环保技术在园林的运用              82
    1、雨水收集系统              82
    2、 渗水路面              82
    3、水体微生物处理              82
    第八部分  项目配套设施建议              83
    一、商业配套              83
    二、会所              83
    三、幼儿园              84
    四、泛会所              84
    1、 运动场地              84
    2、 生态休闲架空层              85
    3、 儿童天地              85
    4、 情趣场所              86
    五、示范区建议              86
    1、 营销中心              87
    2、 现场包装              90
    3、 园林示范区              90
    六、项目智能化设计建议              92
    1、 本案智能化设施建议              92
    2、核心智能化设施              92
    3、安防设施              92
    4、其他设施              93
    第九部分 项目物业管理建议              95
    一、项目物业管理服务定位              95
    二、管家式服务体系构成              95
    1、 体系构成一：基本服务              95
    2、 体系构成二：特色服务              96
    3、社区文化营造              97
    三、物业公司介入时机建议              97
    1、 提前介入的必要性              97
    2、 提前介入的工作内容：              98
    3、提前介入的操作要点              98
    四、物业管理方式建议              99
    五、生态环保技术在物业管理的运用              100
    1、中水处理技术              100
    2、太阳能的利用              100
    3、生活垃圾处理              100
    六、酒店发展建议              101
    1、当前楼盘配套酒店相关运营模式              101
    2、酒店运营模式剖析              103
    3、三种酒店形态在本项目的可行性              103
    4、本项目酒店运营模式初步探讨              104
    5、本项目酒店目标客户群分析              105
    结  束  语              107
    
    
第一部分  项目定位回顾
     
    1、      项目整体功能定位：广州生态复合型休闲社区
     
    2、      项目定性：非刚性需求的第二居所
     
    3、      项目市场定位：休闲居家型生态社区
     
    4、      项目营销定位：山水中式庭院·休闲生态住区
     
    5、      项目建筑风格定位：具有岭南特色的现代中式建筑
     
    6、      项目园林风格定位：具有岭南神韵的现代中式园林
     
    7、      项目户型区间定位：

     
    八、案名参考：倚莲·半岛、观山·半岛、莲畔·领邸
    
第二部分  项目开发策略
     

一、项目整体开发思路

1、早期郊区楼盘开发战略解析

    早期的新区或郊区大盘，处于市场未成熟期的楼盘，取得成功的关键就是——解决了生活的基本条件，满足了购房者的短期生活需求。
     
    郊区楼盘的开发三步法
    ——三讲：讲交通、讲配套、讲产品
     
    1） 讲交通。既要引入城市公交配套，也要开设社区楼巴，改善交通环境，方便住户出行，提高出行的通达性。在交通上满足消费者。
    2）讲配套。在一期住区开发的同时，会首先把包括商业、教育、医疗等配套做好，满足居住者的日常生活需求；并把样板区做好，在开盘前展示项目的真实生活情境。在配套上打动消费者。
    3） 讲产品。通常会考虑以丰富的景观生活，精细的产品设计占领市场。在产品上吸引消费者。
     
    我们认为：
    三讲是做郊区楼盘的必要条件，在市场成熟、竞争激烈的时代，三讲已变成了开发的常规动作，要在市场上取得成功，必须充分预见城市未来发展，满足城市及居民的长远发展需求，依靠更高的发展战略，为项目制定出可持续增长的价值发展路线。
     
     
     
     
     

2、后郊区楼盘开发战略解析

    1）开发战略的转变
     
    
    开发战略的三大转变
    从项目洞察
    到全面洞察
     
    从“内生型开发”到“内生开发与外源开发相结合”
    从居住空间的提供到城市公共生活空间的提供
     
    洞察城市历史，洞察城市发展方向，洞察城市居住文化，洞察项目发展潜力，洞察居住者内在需求，并以此为依据进行市场定位、产品定位、品牌定位，进而找到项目价值立足点。
     
    充分利