重复济南化纤厂路项目地块初步定位报告1013573677WORD文档房地产项目定位免费下载WORD文档

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    化纤厂路地块项目初步定位报告
    一、本体分析
    1、地块区位
    ?      地块位于济南中心城区东部，北接花园路，南邻规划路，西邻化纤厂路，东至大辛河；
    ?      地块位于区级商圈洪楼商圈成熟版块辐射范围，发展潜力较大；

     2、地块交通条件
    ?      项目临近城市主干道—花园路，交通便利；
    ?      通往项目道路为化纤厂路，路况较差；

    3、地块现状：地块平整方正，基本拆迁完毕；

    4、地块周边环境
    ?      限制条件：地块所在的化纤厂路及周边环境形象较差，不利于项目形象的提升；
    ?      优势条件：地块周边一般性生活配套较为完善，具备历城五中等教育资源。
    5、地块经济指标
    地块属于高强度开发项目

地块性质	居住
项目规划建设用地面积（亩)	107.75亩
地上容积率（不大于）	2.45
地上建筑面积（㎡）	175995
总建筑面积（㎡）	223495
建筑密度（不大于）	18%
绿地率（不小于）	35%
备注	须配建一处用地面积不小于１．８公顷的３０班小学、１处建筑面积不小于１２００平方米的室内副食品市场）及中水等设施。规划建筑后退化纤厂路不小于１５米，后退大辛河防护绿线不小于３米

    6、地块属性界定：城市成熟地段  全功能配套  纯住宅  品质楼盘


    二、济南市场现状与后市预测
    1、房地产政策环境
    房地产政策严控基调短期内不会发生改变，消极政策环境还将持续
    “要坚持不懈搞好房地产市场调控和保障性住房建设，坚持调控决心不动摇、方向不改变、力度不放松，坚决遏制住房价格过快上涨，确保落实保障性住房建设计划，确保建设质量，确保分配公平。”
    ——胡锦涛在十七届六中全会上的讲话
    2012年3月14日，国务院总理温家宝就目前房价表态“房价调整还远未到位”。
    2、目前济南总体市场情况
    春节后，在刚需的带动下，各项目通过降价走量，出现了楼市的小阳春，市场预期转好；但是，随着中央政府继续从紧的调控政策以及温家宝对于房价的评论，使得市场明显进入又一轮的观望之中。
    ?      限购、限贷环境下，市场供求矛盾突出，供过于求，成交压力大，成交率低；
    ?      因限购影响，市场购买结构调整，投资需求大幅度退出，刚需型住宅产品成为市场主角；
    ?      新开大盘及在售项目纷纷通过以价换量来抢占市场，价格呈现明显下降的态势。

    4、2012年济南房地产市场预测
    ?      2012年，济南限购政策不会放松。结合全国各地市近期出台的一些政策发布后被叫停的情况来看，济南地方政府将会严格执行中央政府对房地产从紧的政策，不会出台任何有力措施刺激市场，尤其是限购政策，在2012年不会有所放松；
    ?      从春节后市场情况来看，市场在二三月份出现一轮小阳春，成交量开始攀升，但是成交价格大幅下降，各开发企业通过降价走量的方式回笼资金，在2012年剩余的时间内，不排除更多开发企业采用这种方式促进成交；
    ?      在此预测背景下，当前销量的下跌和售价的攀升乏力，甚至一定幅度的降价，都将在很长时间困扰济南市场，尤其是在温家宝总理对房价的发言后，客户观望的局面再现，销售压力增大。

    三、区域市场分析
    1、区域范围及规划布局
    项目所在区域属于科技城片区，规划突出“双轴双心、四沿四区”的空间布局结构，区域交通体系逐渐完善，为项目带来有利因素；区域定义为商务居住混合功能区，对项目后期物业的发展产生积极影响。
    ?      规划范围东至二环东路，西至大辛河，北至胶济铁路，南至工业南路，规划城市建设用地面积845公顷。规划定位为集科技研发、商业商务、高新产业、生活居住为一体的现代化综合片区；
    ?      规划突出“双轴双心、四沿四区”的空间布局结构。“双轴”指花园东路发展轴，华信路发展轴。“双心”指在花园东路与华信路交叉口形成片区商业服务中心，在华阳路与华能路交叉口形成科技研发中心。“四沿”即沿二环东路、工业南路的商务设施带，沿大辛河、胶济铁路的城市绿化景观带。“四区”指辛甸居住区、祝甸居住区、葡萄园居住区和丁家庄居住区等四个居住区。
    2、项目所在区域与周边区域关系
    伴随城市空间拓展，项目辐射半径逐渐扩大
    ?      本案位于城市中心的东部，处于济南市区与高新区之间的发展地段；
    ?      随着城市规划的发展，市区与高新区逐步连成一体，该区域发展潜力大；
    3、区域项目
    1）周边项目概况
    区域在售项目受到市场大行情不佳影响，大多项目市场表现平平
    ?      祥泰森林河湾、绿城百合花园为该区域市场认可度较高项目，祥泰森林河湾体量较少，已全部销售完毕，即将交房。绿城百合花园受到市场行情影响，销售业绩不理想。而保利海德公馆因价格与市场严重脱节，去化很不理想，

项目名称	项目进度	项目位置	项目规模（建筑面积）	建筑类型	房源	销售期	项目均价（元/㎡）	交房标准	备注
祥泰森林河湾	已售罄；2012.3交房	花园路与化纤厂路交汇处东南	7万平米（570套），容积率2.9	3栋高层住宅（1号楼25层2梯4户，2、3号楼18层，2梯3户）和3栋商业	87、89㎡两室；95、98㎡三室两厅一卫；118、120、127、130㎡三室两厅两卫	2010.7.17开盘（三栋全部推出，当日销售224套） 2010年下半年为主要销售期（8/9/10/11月） 2012.3中旬全部清盘	开盘7900（两房实际价格8000，三房7800）持销期：8200 清盘期：顶层三房成交均价7800 目前二手房：8500	毛坯
大地锐城	现房（已入住）	历城华能路38号	15万平米（2000套），容积率3.07	6栋高层住宅、1栋购物广场、1栋写字楼、1栋酒店公寓、1栋酒店	37㎡一室，96、110、120㎡两室，160、202、227㎡三室	2008.9.19开盘，开盘均价6500，主要销售期2009-2011年	目前大户型两梯四户房源对外报价12000，优惠后价格9000左右；三梯十户房源对外报价9000，团购实际销售价格在8000左右			该项目问题较多，商业部分进度缓慢，前期住曾因住宅超高违规建房被查处
济高·丰奥嘉园	现房（2013.1.30交房）	涵源大街和新建成的奥体西路交叉口的东南	37.8万平米（1775户），容积率2.3	8栋高层（北区6栋南区2栋）、3栋小高层、8栋复式（11层复式）	100㎡两室，145㎡三室，158㎡四室及220-300㎡复式	2010年之前主要与政府单位团购；2010.7对外销售，主要对外销售期为2010.7-2011.11	对外销售价格高层7000，小高层平层8500，小高层复式9200-9300，整体均价约8000			该项目由高新区管委会下属的东拓置业开发，主要对政府单位团购，价格非常优惠，团购价格高层3000-7000不等
力高国际	期房（预计2014年底）	历下奥体西路与花园路延长线交汇处	21.5万平米（1961户）住宅容积率2.6，写字楼公寓容积率4	5栋高层住宅、3栋高层写字楼、公寓	41-143㎡	预计2012.8开盘	预计8500左右（未开盘）
绿城百合花园	期房（2014.6.30交房）	高新奥体中路与中林路交汇处	63.6万平米（3000户），容积率1.9	首期D组团12栋17-24层高层住宅两梯两户	100㎡两室，122、136、142㎡三室，165、170㎡四室	2011.10.30开盘推出1#、4#楼两栋高层板楼（18层），共204套房源，户型面积为104㎡两室、122、136、142㎡三室，开盘当天成交55套，1#楼均价8600,4#楼均价9500整体均价约9000	目前价格范围在8500-10000，整体均价9000.前期成交房源主要为1#楼，成交均价8600左右			该项目拿出1/4的土地建设配套组团，用来建设学校、会所、培训中心等，社区配套及产品质量在济南口碑较好，绿城在济南项目一直维持不降价
保利海德公馆	期房（2013年底交房）	历城二环东路与花园路交汇处东行500米	42.7万平米（2000户）	目前在售一期精装5栋高层，精装标准2800-4000；二期毛坯5栋高层，三期未动工	85-113㎡两室，120-184㎡三室，168-280㎡四室	2011.7.16首次开盘推110两房、139-184㎡三房、203㎡四房精装房源，共计253套，均价在13000-15000元/㎡，成交86套。	精装均价15000，毛坯均价10500；优惠方式主要是5万抵10万，按揭99，一次性98	一期精装（2800-4000元/㎡），二期毛坯	该项目由于土地成本较高，售价远高于周边项目，一期精装房源由于价格过高，销售困难，目前基本封存不销售，主要在售房源为二期毛坯房源，销售缓慢

    2）、价格分析
    区域项目价格目前集中在8500元/平米左右，以中端档次项目居多
    该区域项目价格在8500元/平米上下浮动，以刚需项目较为常见，高性价比吸引购房者。区域高端项目，目前仅为保利海德公馆，一期含精装价格为15000元/平米，二期毛坯价格为11000元/平米。因项目入市时机不