鸿山新市镇项目报告
    


     
    


     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
    鸿山新市镇项目报告
    ————致星洲置业
     
     
    


     
     
     
    上海中原物业代理有限公司
    2010年4月5日 
    
目录
    第一部分 市场调研部分              4
    一、项目地块条件研究              4
    1.地块状况分析              4
    2.地块周边情况分析              4
    3.项目可利用资源              5
    4.影响本项目产品定位的因素              5
    5.产品研究需要考虑的因素和产品定位研究方法              6
    二、无锡城市整体发展研究              7
    1.城市自然地理环境分析              7
    2.城市经济发展潜力分析              8
    3.与项目关联的重大城市规划和市政建设              12
    三、整体房产市场分析              16
    1.城市土地市场状况              16
    2.城市商品房市场运行状况              18
    四、区域房地产市场分析              24
    1.梅村、硕放、安镇、鸿山四板块房地产市场总体分析              24
    2.梅村、硕放、安镇、鸿山四板块在售项目研究              26
    3.梅村、硕放、安镇、鸿山四板块客户分析              31
    第二部分  新市镇案例借鉴              34
    一、新市镇发展特点              34
    二、国外新市镇理论              35
    三、市镇项目案例分析              36
    四、本项目可借鉴关键点              37
    第三部分 项目定位              44
    一、项目总体定位              44
    1.定位回顾              44
    2.项目功能定位              45
    3.项目市场定位              45
    4.项目客户定位              46
    5.项目开发模式              47
    6.项目产品定位              48
    二、项目开发节奏思考              50
    1.对项目不同时期发展策略思考              50
    2.项目分期开发策略              52
    3.项目客户群圈层细化              53
    第四部分 产品设计建议              57
    一、整体规划布局建议              57
    1.总体设计原则              57
    2.总体布局建议              58
    二、产品设计建议              59
    1.房型设计建议及配比              59
    2.建筑风格建议              62
    3.景观设计建议              63
    4.小区智能化建议              66
    第五部分 项目价格建议              68
    一、价格策略建议              68
    二、分期价格建议              69
    附件：项目周边主要在售项目个案专题分析              70
    
    
第一部分 市场调研部分
    一、项目地块条件研究
    1.地块状况分析
    

星洲置业鸿山新市镇项目位于无锡新区鸿山国际新城内，项目地块北靠大型休闲生态公园，南至锡义路，东临新鸿路吴文化街，西侧为鸿山国际新城内规划道路，路西侧为新城规划的2号地块以及配套的小学，社区公园和居住中心；总占地面积246923㎡，地块共分为三个部分，分别为1号地块，4号地块和５号地块，其中１号和４号地块容积率为0.8，５号地块容积率约为1.2，规划可建总建筑面积约22万㎡。
     
    2.地块周边情况分析
    


     
     
     
     
     
     
     
     
    项目周边目前比较空旷，项目内部以农田为主，拆迁难度较小，周边目前可利用配套较少。地块整体比较方正，内部较为平淡，方便开发。项目周边空旷，目前基本无配套，项目北侧为大型公园。
     
    3.项目可利用资源
    ?      


    鸿山国际新城
    ?      文化资源：鸿山镇是吴文化发源地，泰伯奔吴，鸿山是为一块风水宝地；
    ?      景观资源：项目北部规划建设有大型生态公园和湖泊；
    ?      未来规划：未来新区主要居住区，周边规划的均为高新产业区，国际新城内部配套完善，未来潜力巨大；
    ?      环境资源：目前周边工业较少，未来周边均规划为高新产业，区域环境较好；
    ?      容积率：项目容积率较低，目前附近板块在售项目的容积率在1.6-2，而本项目1号，4号地块容积率只有0.8，5号地块也只有1.2，适合做区域高端产品
     
    4.影响本项目产品定位的因素
    ?      区位条件因素：项目所处区域的区位条件决定了本项目基本的市场档次区间，本项目位于新区边缘，目前不属于任何成型板块，新区的规划的实现和未来鸿山国际新城的发展对项目未来发展影响较大；
    ?      周边环境因素：项目周边环境较理想，北侧为大型公园，周边都是鸿山国际新城的地块，未来都是高档住宅区，本项目在景观营造上有优势；
    ?      交通状况因素：项目各方面交通条件比较优越，距离高速入口、高铁安镇站、硕放机场等都很近，交通是本项目的一大优势，如何能够放大该优势，对项目的未来发展有很大的影响；
    ?      周边配套因素：项目周边各项配套匮乏，鸿山国际新城在多久时间内能够形成规模，项目在多久时间内将维持配套匮乏的局面，这对本项目的客群定位和项目的开发周期有较大的影响；
    ?      项目竞争因素：区域竞争力、发展商在无锡市场中的品牌竞争力，以及确定了本案档次之后的项目竞争分析，将为本案寻找准确定位，规避市场同质化竞争起到帮助；
    中原观点：
    本项目所在的最大劣势就是地理位置相对偏僻，周边的配套不足，然而随着，高铁安镇站，硕放空港等逐渐完善，项目在大无锡的背景下，其交通条件正在改善。与此同时，项目拥有的文化资源、景观资源确实独一无二，市场所稀缺的，因此，我司认为项目未来发展潜力巨大。短期可能需要市场认知的过程，但长期而言，必将成为市场一颗耀眼的明星。
     
    5.产品研究需要考虑的因素和产品定位研究方法
    我们本次研究的目的，就是要为本项目作精准定位，需要解决的核心问题是：
    1)      卖给谁：切准市场档次和主力客户层次；
    2)      做什么：项目总体功能定位、物业类型选择；
    3)      怎么做：产品布局分布、开发节奏、交通导入系统、商业物业配置、建筑风格、景观、户型配比、配套等；
    中原将通过分析宏观市场环境、区域规划、土地供应情况以及城市和项目区域住宅市场发展等各方面市场背景因素，得出对区域住宅市场发展影响的结论，并阐述对本项目发展的影响；结合地块优劣势分析、客户需求分析和市场竞争情况，判断本项目的客户定位、项目定位和产品定位。
    
二、无锡城市整体发展研究
    1.城市自然地理环境分析
    城市发展定位：区域性交通主枢纽港；重要的区域经济中心城市和现代制造业基地；著名的风景名胜旅游城市。
    功能组团定位：无锡在江苏省城镇体系中，居于沪宁城镇聚合轴核心段和新宜城镇聚合轴的重要节点上，并且是苏锡常都市圈的核心城市之一。苏锡常都市圏是上海大都市圈的有机组成部分，是江苏省经济发展的先导地区和创新中心，是具有国际竞争力的城市群体。
    图：无锡市在江苏省城镇体系规划中的地位