万达尖岭项目产品定位报告
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
    


    河北中原房地产经纪有限公司
    二零零九年二月一日 
     
    
                          目  录  
     
    第一部分：石家庄房地产行业宏观环境分析              6
     
    1 宏观环境分析              6
    1.1              城市简介              6
    1.2              经济增长与房地产行业发展              7
    1.3              宏观调控政策对石家庄市房地产行业影响              13
    1.4              城市建设对房地产市场的影响              18
    1.5              石家庄房地产行业宏观环境分析本项目启示              25
     
    第二部分：市场专题              26
     
    2              住宅市场专题              26
    2.1              整体住宅市场分析              26
    2.1.1              住宅市场板块分布              27
    2.1.2              住宅市场供求分析              28
    2.1.3              住宅产品特征分析              33
    2.1.4              住宅市场价格走势              40
    2.1.5              整体市场客群分析              43
    2.1.6              未来整体市场走势              45
    2.2              区域住宅市场分析              46
    2.2.1              区域市场分析说明              46
    2.2.2              区域市场供求总量分析              48
    2.2.3              区域市场供求结构分析              50
    2.2.4              区域市场产品特点              51
    2.2.5              区域市场价格走势              59
    2.2.6              区域市场高端客群特征分析              62
    2.3              竞争项目分析              66
    n              西美第五大道              66
    n              路劲蓝郡              75
    n              名门华都              80
    2.4              住宅市场分析启示              84
    3 住宅底商市场专题              86
    3.1 当前社区底商市场在售样本项目选择              86
    3.2 样本项目供应量及商业面积分割              87
    3.3 样本项目售价对比分析              88
    3.4              未来市场研判              88
    3.5底商市场分析对本项目启示              89
    4 公寓市场专题              90
    4.1              公寓市场供求分析              91
    4.2              重点项目产品特点分析              93
    4.3              重点项目的价格及销售速度              99
    4.4              重点项目客群特征分析              100
    4.5              未来市场研判              101
    4.6              公寓市场分析对本项目启示              101
    5 写字楼市场专题              102
    5.1              写字楼市场供给情况分析              102
    5.2              写字楼项目销售情况及租金情况分析              103
    5.3              写字楼项目客群特征分析              104
    5.4              重点项目分析              105
    5.4.1              交通环境分析              106
    5.4.2              公园休闲场所环境分析              106
    5.4.3              市场定位特点              106
    5.4.4              开发商实力评价              107
    5.4.5              物业特点              108
    5.4.6              装修标准              108
    5.4.7              物业管理评估              111
    5.4.8              投资回报评估              111
    5.4.9              综合素质评价              113
    5.5              未来写字楼市场研判              114
    5.6              写字楼市场分析对本项目启示              114
     
    第二部分：项目自身分析              116
     
    6              本项目自身情况分析              116
    6.1              项目概述              116
    6.2              项目SWOT分析              118
    6.3              项目优势的发挥与机会利用              118
    6.4              项目劣势弥补与风险规避              121
    6.5              项目分析总结              123
     
    第三部分：项目定位及产品建议              124
     
    7              项目定位及产品建议              124
    7.1              项目市场定位              124
    7.2              住宅产品的客群定位              125
    7.3              住宅产品相关建议              126
    7.3.1              布局及户型建议              127
    7.3.2              景观建议              136
    7.3.3              建筑风格建议              137
    7.3.4              智能化              138
    7.3.5              会所建议              139
    7.3.6              物业服务建议              139
    7.3.7              价格建议              140
    7.4              住宅底层商业产品相关建议              141
    7.4.1              住宅底层商业建筑形式建议              141
    7.4.2              底商业态建议              142
    7.4.3              价格建议              143
    8              公寓产品相关建议              145
    8.1              公寓产品定位              145
    8.2              价格建议              147
    9              写字楼产品定位及建议              148
    9.1              产品定位              148
    9.2              产品建议              149
    9.3              价格建议              153
    10              结束语              154
    
  
      报告说明：
    中原地产承接大连万达石家庄尖岭项目市场调研及产品定位建议的服务工作，并为此撰写产品定位报告。尖岭项目为大型综合项目，本报告所涉及定位工作的范围包括拟对外销售的33万平米住宅部分，9万平米底商、26万平米公寓和20万平米写字楼。住宅产品的希望售价为7000元/平米。
    本报告所引用的数据主要由政府官方提供、现场调研以及中原地产样本库跟踪数据整理获得。为了更好得研究客户需求，中原地产在现场调研中加入了客户需求调研。采用问卷调查和深度访谈相结合的方式。问卷调查针对具有购房意向的80位客户进行；深度访谈针对10位资深地产人士(平均从业时间3年以上，当前职位销售/策划经理级以上）进行。为了简便起见，需求调研在报告中统称客户访谈，其数据来源不再赘述。
    注：由于时间紧迫，问卷调查所涉及的样本数量有限。为了有效反应本案所在区域中高端客群特征，中原地产根据意购房意向及经济承受能力筛选样本。
    样本筛选条件：

• 有在城市东南区置业的意愿；

• 准备购买中高端住宅产品（住宅售价：毛坯房4000元/平米以上）；

• 购买意向强（到访2次以上）；

• 有经济承受能力（分等级，见下表）。

    本次调研所选择样本数量超过统计学中界定的大样本范围（30个），且具有典型性，对分析石家庄中高端购房者消费行为具有参考价值。

     
    第一部分：石家庄房地产行业宏观环境分析
    1 宏观环境分析

1.1      城市简介

    石家庄市是河北省省会,全省的政治、经济、科技、金融、文化和信息中心，是国务院批准实行沿海开放政策和金融对外开放的城市。 
    石家庄市地处华北平原腹地，北靠京津，东临渤海，西倚太行山，是首都的南大门。现辖6个区、12个县、5个县级市和1个国家级高新技术开发区，总面积1.58万平方公里，常住人口955.05万人，其中市区面积455.8平方公里,常住人口237.73万（常住人口数截至2007年末）。