山东中原物业顾问有限公司
富华国际贸易中心项目定位报告
前 言
从11月下旬山东中原参与贵公司项目，至今已有月余。为把该项目定位报告做得细致精确，期间本司投入相当的人力、物力和财力针对该项目进行系统的调研分析，包括对潍坊市经济状况、房地产市场、潍坊市重点区域商业、商务环境及针对个案的深入调研等等，并得出相关论证结果，之后，结合上述分析及中原多年操盘经验和对潍坊市场的切身认识，提出项目定位，并对目前规划设计方案提出相关建议。
旨在通过上述系列研究、定位工作，探讨本案营销的优劣势，希望理性的分析可以最大限度强化本案的特有优势，消除或转化项目的现存劣势，规避项目的客观风险，从整体上提高本案的总体素质和市场竞争力，并作为发展商优化项目综合素质的参考。
山东中原本着客观、负责的专业态度和应有的职业道德，我们从多方面进行反复研究、论证，以实事求是的态度撰写这份报告。
当然，时间紧促，报告中有些数据不够细致，尤其是涉及到相关个案的商业要点，但中原仍然以专业、负责的态度较为圆满地完成关键数据的搜集以保证报告的客观性和可操作性。
最后，山东中原希望这份报告能予贵司一定的参考价值，并期望能够与贵司成为长期的战略合作伙伴。
目录
第1部分 项目状况分析…………………………………………………4
1.1、项目概况 ………………………………………………………………4
1.2、周边环境分析……………………………………………………………4
1.3、周边市政配套分析………………………………………………………6
1.4、消费力分析………………………………………………………………6
1.5、潍坊商业、商务发展分析………………………………………………8
第2部分 项目定位………………………………………………………14
2.1裙楼部分………………………………………………………14
2.1.1、定位方向分析……………………………………………………14
2.1.2、项目SWOT分析 …………………………………………………15
2.1.3、商业模式…………………………………………………………17
2.1.4、客群定位 …………………………………………………………19
2.1.5、形象定位…………………………………………………………20
2.1.6、经营定位…………………………………………………………21
2.1.10、价格定位 ………………………………………………………25
2.2、塔楼部分
2.2.1、写字楼……………………………………………………………28
2.2.2、酒店………………………………………………………………36
2.2 3、酒店式商务公寓…………………………………………………44
第3部分 产品设计建议
3.1、总体设计方向………………………………………………………50
3.2、当前方案形体分析…………………………………………………51
3.3、功能流线设计建议…………………………………………………53
3.4、各种物业类型产品特点……………………………………………55
第1部分 项目状况分析
1.1、项目概况
本案位于开发区富华地块西北角，北临福寿东街，西接北海路，南临张湎河和人民广场，毗邻潍坊市政府，地处潍坊行政中心、高新产业区中心，是未来潍坊政治、文化、休闲娱乐中心区。
本案经济技术指标：
总占地面积：5.1公顷 道路、绿化用地：1.4公顷
总建筑面积：17.25万平方米 绿地率：27%
新建筑面积：14.85万平方米 容积率：3.38
原有建筑面积：2.4万平方米 地下停车场面积：30000㎡
裙楼总建面：72570㎡，其中地下建面28110㎡，地上建面44460㎡。
塔楼总建面：76000㎡，主塔33层，45600㎡，副塔23层，30400㎡
1.2、周边环境分析
交通：
本案西临潍坊市最具地方风情特色的景观大道—北海路，北邻城市主干道福寿街，南靠东风街，交通便利；北有济青高速（直通14号路口），南有潍莱高速，出行快捷；周边有15、环16、56、20、30等多路公交车经过，出行方便。
景观：
本案位于东部新城，潍坊市行政中心，与潍坊富华游乐园、水上皇宫、富华俱乐部融为一体，南临潍坊市政府、人民广场、潍坊博物馆，景观良好。
人文：
本案周边高校众多，如潍坊学院、潍坊信息学院、潍坊职业学院、潍坊纺织职业学院、省税校、纺织技校、奎文区实验中学等，以及潍坊市电视台、潍坊日报社等文化机构和潍坊市博物馆等，人文气息浓厚。
1.3周边市政配套分析
医疗：
潍坊肿瘤医院、新城医院、仁和医院、哮喘病医院等中型专业医院，可满足周边居民及商务人员的专项医疗需求，但便利药店、门诊药房数量较少。
商业：
研究数据显示，周边综合型商业设施较多，如财富广场、高薪广场、利群商场、新华路佳乐家等，目前除佳乐家为在营商业，高薪广场开业伊始，其他项目均尚未建成，总体来说，商业氛围较为淡薄；
餐饮：
周边餐饮、娱乐设施较多，多集中于荷欢路，表现为住宅底商，但大规模、中高档次的餐饮娱乐店较少。
金融：
周边银行多集中于北海路与东风街交叉路口，以及北海路与福寿街路口，总体数量偏少，不能有效满足该区域市场需求。
1.4、消费力分析
GDP
上表显示，潍坊市GDP增长迅速，尤其是2002之后，呈加速上扬之势。GDP的快速攀升意味着经济的持续快速发展，从而推动城市建设速度，提高居民收入，进而为潍坊市房地产市场提供了理想的发展空间。
产业结构
与GDP快速发展同步，潍坊市各产业增长势头迅猛，尤以第二产业最突出，第三产业紧随其后。第二产业是拉动国民经济增长的主要力量，是房地产发展的基础性力量，而加快发展第三产业，对于优化结构、增加就业、提升城市商业、商务水平、提高居民收入、提升居民购买力至关重要。
人均可支配收入
2004年，城市居民人均可支配收入9297元，同比增长11.8%，快速增长的居民收入为消费升级提供了广阔的上升空间。
以三口之家计算，城镇家庭年可支配收入为27891元，而目前潍坊市区普通住宅均价以2500元/㎡、面积100㎡计算，总价25万元，房价收入比为8.9，基本符合国内地产行情，市场潜在有效需求充足。
消费倾向
上表数据显示，近几年潍坊市人均可支配收入快速增长，而城市居民的消费率却逐年下降，平均消费率水平在35%左右，与全国35个大中城市平均消费率水平（40%-45%）差距较大，显示出居民储蓄倾向较高，当期消费减少，反映到地产市场，表现为有效需求较低，同时也说明居民消费存在较大的引导空间。
目前，潍坊市人均GDP已高于2000美元，按照国际经验，人均GDP超过1000美元，消费结构向发展型、享受型升级，奢侈品将转化为居民的必需品，这对于居民消费结构的升级具有重要的意义，从而为本案物业推出奠定一定的市场基础。
人口分布与消费能力
统计局数据显示，潍坊市总人口850万，市区人口85万，2003年社会消费品零售总额达344.6亿元，同比增长14.8%，2004年达405.2亿元，同比增长16%，显示出潍坊市强劲的社会消费能力。
本案位于东部新区中心地带，周边多为中高档住宅小区与众多政府机关事业单位，居民整体消费力强。
据不完全统计，本案1.5公里半径内常住人口大约10万人，2公里半径内常住人口约为20万人，3公里半径内常住人口超过30万，且大多为高收入、高消费群