长沙经济技术开发区CBD论证报告
深圳市新摩尔商业管理有限公司
2010年3月
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前 言
CBD中文译为“中央商务区”，其英文全称为Central Business District。最早产生于1923年的美国，当时美国社会学家E﹒W﹒伯吉斯在对芝加哥等北美大城市空间结构进行研究后，提出了同心圆模式，即城市的社会功能围绕中心呈同心圆结构，其中的中心层为城市地理和功能的核心区域，成为中央商务区。
如今的CBD，其内容不断发展丰富，成为一个城市、一个区域乃至一个国家的经济发展中枢，它集中了大量金融、商贸、文化、服务机构以及大量商务办公酒店、公寓等配套设施，具备完善便捷的交通、通信等现代化基础设施和良好的环境，便于商务活动的进行。商务中心区不仅是一个国家或地区对外开放程度和经济实力的象征，而且是现代化国际大都市的一个重要标志。
CBD在欧美日等西方发达国家城市中成长已有近80年历史，而我国引入CBD概念并进行理论研究和实践仅仅是从20世纪八九十年代开始的。由于一些城市将CBD视为一种“经济引擎”，因而使得CBD在我国城市中的发展极其迅速，根据2003年中国城市规划设计研究院调查，我国已有近40个大中小城市在规划发展CBD，除了北京、上海等大城市外，部分省会城市、地级市乃至县级市都在发展CBD，其盲目、跟风、炒作现象不可避免。因为在城市发展的历史长河中，社会经济发展水平及产业结构的变化，在很大程度上决定了CBD的产生和发展。城市的经济实力、产业结构、在区域经济中的地位等都是CBD赖以生存的条件，只有具备一定经济实力的城市才可能发展CBD；反过来，CBD又促进城市或区域经济的发展，CBD与城市经济之间呈一种互动关系。
我们认为，中国CBD的发展在借鉴国外CBD发展的同时更应结合中国国情，而不能以国外CBD发展的经济、产业标准来衡量其可行性，我们应以城市中心区的视角来诠释中国的CBD发展，根据现代城市空间发展理论与实践，一个城市可以是多核心或多中心地域结构，在一个高度密集的CBD外围发展副中心区域或新的CBD中心是现代城市向一核多心发展的需要，如法国的拉德芳斯、日本新宿，均是城市一核多心发展的成功典范。
经开区发展CBD，一是具有难得的发展机遇，二是有一定的产业基础，三是具有优越的交通区位环境，四是具有良好的居家、营商环境。但同时也存在着人口数量有限、高级人才缺乏、第三产业比重低的不足。因此，我们认为，经开区发展CBD首先应坚持走长沙
市副中心的发展战略思路，打造区域性CBD；在空间上形成长沙芙蓉CBD的延续，在功能上优势互补，以承接长沙市CBD的功能与产业的转移，在时间上进行错位；CBD的形成与发展并非一朝一夕之事，根据国内外的经验，其成功发展大约需要5—20年时间，因此，当地政府有必要尽早谋划、引导，搭建新的经济发展平台，走分步发展、逐步完善的策略。首先进行高起点规划，重点发展交通、文化等基础设施与人居环境，通过基础设施的完善、人居环境的营造，结合产业升级与房地产业、商业零售业的先期推动，增加人气，确立长沙副中心的发展地位，从而推动第三产业的发展，提升长株潭经济带及其城市群的竞争力。
本报告首先从经开区城市综合发展环境及城市空间发展结构分析，分析经开区发展CBD的优势条件与存在的差距，从而进一步阐述发展CBD的必要性与所具备的相关要素条件；其次是通过长沙市CBD发展策略及结合国内外相关案例分析，结合经开区城市空间结构现状及发展趋势分析，确定CBD发展的方向；第三是在总体发展方向指引下，并结合长株潭城市群发展、长沙市城市发展战略，确定经开区CBD的定位与功能区域划分；第四是对CBD发展实施策略提出相关建议。在报告的编写过程中，我们还对全国第一县——昆山市进行了考察，汲取其“退二进三”的战略发展思路。
我们在完成长沙经济开发区初步论证后，对长沙县总体商业规划和长永高速盖板板的功能进行了详细研究。
本报告对经开区CBD总体定位为：立足长沙株洲湘潭长远发展，整合长沙城东优质资源，构建国家级长沙经济技术开发区制造业企业总部基地、科技与产品展示平台；长沙城东生态新城中心；金融、商务、商业、文化、信息物流等现代服务业功能聚集的长沙城东中央商务区。并确定商务功能、商贸功能、研发与创意文化功能、旅游休闲功能、信息交流功能、居住功能为CBD的六大功能。以发展工程机械、信息产品等研发、现代商贸物流、金融服务业为重点、培育商务服务业和文化创意产业。
本报告对经开区CBD总体开发建设规模确定为约400万平方米，规划容积率建议控制在4.0—4.5之间，写字楼、住宅（公寓）、商业三大建筑面积比例分别为55%、30%、15%，初步测算所需开发总投资130—140亿元。
报告中所提及“长沙县”、“经开区”属可互换性概念，而“星沙”指长沙县县城所在区域；报告中所引用相关数据如无特别说明则为长沙县全县统计数据。
目 录
第1章 经开区CBD发展环境现状研究 …………………………………………3
1、 区位与交通 …………………………………………………………………………3
2、 经济发展环境 ………………………………………………………………………3
3、 产业结构 ……………………………………………………………………………4
4、 固定资产投资状况 …………………………………………………………………5
5、 区域人文与人口 ……………………………………………………………………5
6、 城市空间现状结构 …………………………………………………………………6
7、 CBD规划发展区现状 ………………………………………………………………6
8、 城市发展战略规划…………………………………………………………………8
第2章 经开区CBD发展产业市场分析…………………………………………12
1、 高效发展的工业……………………………………………………………………12
2、 商业、零售业………………………………………………………………………14
3、 房地产市场…………………………………………………………………………17
4、 餐饮、娱乐、旅游与健康休闲 …………………………………………………18
5、 科技与文化…………………………………………………………………………19
6、 金融业………………………………………………………………………………19
第3章 经开区发展CBD必要性与条件…………………………………………20
1、 CBD概念解读………………………………………………………………………20
2、 CBD基本职能与特征………………………………………………………………20
3、 CBD建设的基本条件 ……………………………………………………………20
4、 经开区建设CBD的优劣势 ………………………………………………………21
5、 CBD建设的意义 …………………………………………………………………22
6、 经开区CBD建设的必要性 ………………………………………………………22
第4章 国内外CBD发展研究……………………………………………………23
1、 国内外CBD发展概况 ……………………………………………………………23
2、 国内外CBD发展案例分析与借鉴 ………………………………………………24
3、 长沙CBD雄心与武汉竞争我国中部CBD地位 …………………………………28
4、 长沙市与芝加哥的比较分析 ……………………………………………………31
第5章 经开区CBD发展方向…………………………………………………33
1、 经开区CBD建设愿景 …………………………………………………………33
2、 总体方向 ………………………………………………………………………33
3、 区位关系界定 …………………………………………………………………34
4、 产业发展主要方向 ……………………………………………………………34
5、 规划与运营模式建议 …………………………………………………………36
第6章 经开区CBD总体定位与区域功能规划………………………………37
1、 经开区CBD定位 ………………………………………………………………37
2、 产业发展体系 …………………………………………………………………37
3、 区域空间布局 …………………………………………………………………38
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