2012年上半年南京市场形势总结

    2012年上半年，南京土地市场进入了一个全新的阶段，一方面，各大房企拿地意愿明显提升，都在积极的寻找合适的地块；另一方面，政府不断推出主城地块，吸引开发商的注意。虽然在土地交易环节两个重要的角色均表现出积极态势，但事实上开发商拿地依旧比较谨慎，使得上半年南京土地市场并没有明显“回暖”迹象。上半年土地市场成交量相比2011年同期有所减少，成交建设用地面积137.01万㎡，占2011上半年的68.48%左右，成交金额131.4亿元，占2011年上半年的总成交金额的80.1%（2011年上半年成交建设用地面积200.56万㎡，成交额164.05亿元），成交量较2011年同期有所下降。
    上半年土地拍卖市场又出现了大型房企的身影，传统大型房企万科、朗诗、保利、中铁等相继出现在拍卖会上，期间更有深圳，香港实力企业莱蒙国际、嘉里置业的南方企业入驻南京市场，并且分别在4月和6月有所斩获。在4月港企嘉里置业13.1亿元竞得城中宅地，6月首次进驻南京的莱蒙国际经过19轮竞拍，以15亿元摘得河西中部稀缺宅地，开始进驻南京市场。随着近期商品房市场的回暖，大型房企拿地热情有所增加，在上半年的后期，开始有一些大型房企出现，虽然并不是所有的房企在土地交易市场上有所收获，但是还是透露出拿地意愿。
    2012年上半年南京政府挂牌出让35幅，成交26幅，临时收回2幅。挂牌的35幅地块中，除2幅临时收回外，7幅地块的拍卖时间定在7月，上半年实际挂牌出让的26幅地块全部拍卖成功。成交的26幅地块，成交总建筑面积312.76万㎡，总金额131.4亿元。在成交的26幅地跨中，住宅用地19幅，6幅为商业用地或商业混合用地，1幅为加油站用地。虽然今年上半年土地成交量有所减少，但是从出让土地位置来看，其区位价值在不断提升，不仅城中地区稀缺地块上市，而且作为河西地王旁“压箱底”的地块也在6月成交（NO.2012G16），城南南京南站地区首幅地块的出让，更是吸引了相当数量的地产大腕参与竞争（NO.2012G07）。
    上半年的土地成交主要集中在2、4、6月。在2月南京土地市场首次开拍，成交12幅地块，均来自2011年年底挂牌地块，其中5幅来自浦口，4幅来自江宁，成交土地的总建筑面积分别为69.13万㎡和27.78万㎡，分别占据了该月成交量的53.44%、21.48% 。在成交地块中，只成交1幅商办类地块，该地块位于秦淮区，成交楼面价为16106.05元/㎡，是上半年楼面均价最高的地块。4月共成交4幅地块，栖霞区成交1幅35.9万㎡的住宅用地，成为了本月成交土地中规模最大的地块，而在白下区成交的1幅商办类地块，虽然总建筑用地面积只有9.2万㎡，但是依然拍出了楼面均价14145元/㎡的高价。到了6月，总共有6幅地块成交，最引人注意的是南京南站首幅地块被万科拿下。南京南站地区作为南部新城的中心，将建设成为南部新城的南部中心枢纽区，此次出让的南京南站首幅地块，无疑更有标杆和拓荒意义。
    上半年的土地市场上，江宁板块土地出让量降速最快。2010年，江宁土地市场出让较为火爆，成交量、成交金额均稳居全市首位；自2010年以后，江宁土地市场热度逐渐下降，到了2012年，江宁好像进入了休眠期，上半年只推出了较为偏远的地块，该区域中较为优质的地块并没有出现。相比较江宁地区的冷淡，栖霞，雨花台两区在2012年上半年市场较为活跃，雨花台区南京南站首幅地块出让，吸引了不少目光，相信该区域接下来的推出地块，也将吸引不少房企的竞争；其中4月栖霞区成交1幅二类住宅用地，总建筑面积35万㎡，地块原先为塑胶厂用地，由于迈皋桥地区“退二进三”的城市结构调整，区域内厂房逐渐移出主城区，且随着区域内的旧城改造政策的出台，相信此幅土地的挂牌成交，将会拉开迈皋桥地区的旧城改造的序幕。
    在政策市场上，随着限购政策的不断加强，一些有关于土地开发的政策也在上半年吸引了人们的眼球。2012年5月22日修订通过的《闲置土地处置办法》就明确了闲置土地的定义，同时对于未及时动工的土地给予了惩罚措施，此文一出，对房地产开发企业影响颇大，将直接影响到了下半年土地市场的拿地热情。作为本土的政策，南京市公布了《关于实施综合改革工程的意见》，这预示着南京本地国企将退出商品房开发市场有了明确的规定。这些政策将会对下半年南京的土地市场造成不同程度的影响。

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1 经营性用地供应分析

1.1 经营性用地供应和开发情况分析

1.1.1 半年度供应分析

    数据来源：中国房地产指数系统
    2011年1-6月，南京市土地市场共成交29宗土地（不含工业用地，其中4月流拍1幅白下区NO.2011G16二类居住用地），总成交建设用地面积200.56万㎡，规划建筑面积468.04万㎡，占2010年成交的65宗地块建设用地面积441.23万㎡的45.45%。
    2009年和2010年是南京土地市场最火热的两年，进入2011年南京整体土地市场趋于冷淡，住宅类土地更是不受开发商关注，上半年共成交17幅住宅地块，成交建设用地面积达158.44万㎡，成交总价136.27亿元，同比2010年土地成交43幅住宅地块，成交建设用地面积352.31万㎡，成交额498.5亿元，成交量所占去年比重约为50%，然而成交金额只占30%。且4月底因无人竞拍而流拍了一幅位于白下区双麒路的住宅地块。