第一章概述

一、项目实施的背景

    （一）“三旧”改造已经成为调整产业结构、拓展发展空间、完善城市功能的重要战略举措
    “房地产开发”指旧城镇、旧村庄、旧厂房改造。其中，旧城镇主要指因城市规划建设需要进行城中村改造的用地；旧村庄主要指布局分散、不具历史保留价值、公共服务设施不完善的旧村庄或旧集体物业用地；旧厂房主要指布局分散、土地利用效率低下、不符合消防和环保要求的工业用地。“三旧”改造的目标：拓展建设空间，保障发展用地；完善城市功能，增加公建配套；优化产业结构和布局，提高城市竞争力；改善环境质量，提升空间品质；取得经济效益、社会效益、环境效益的统一。
    为实现上述目标，国家、广东省、某某市、某镇纷纷出台房地产开发政策，具体包括：《国务院关于促进节约集约用地的通知》（国发〔2008〕3号）、《关于推进“三旧”改造促进节约集约用地的若干意见》（粤府〔2009〕78号）、《转发省国土资源厅关于“三旧”改造工作的实施意见（试行）的通知》（粤府办〔2009〕122号）、《某某市推动产业结构调整和转型升级实施“三旧”改造土地管理暂行办法》（东常〔2009〕3号）、《某某市“三旧”改造实施细则（试行）》和《某镇“三旧”改造工作实施细则》，某某市专门配套出台了切实可行的执行方案，有力地保障“三旧”改造战略的顺利实施。
    （二）国家对房地产行业调控政策有增无减，更趋严厉
    1、行政手段的极致：史无前例的限购令
    根据国家统计局发布的数据，7月份房价同比上涨幅度超过5%的城市共27个，其中有26个城市连续3个月涨幅超过5%。从价格环比涨幅看，7月份有39个城市价格上涨，其中24个城市涨幅增大。
    7月12日召开国务院常务会议，此次会议对全国的房地产调控工作提出五点要求，被称为“新国五条”。其中一条明令指出，房价上涨过快的二三线城市也要采取必要的限购措施。国务院要求继续严格实施差别化住房信贷、税收政策和住房限购措施，遏制投机投资性购房，合理引导住房需求。已实施住房限购措施的城市要继续严格执行相关政策，房价上涨过快的二三线城市也要采取必要的限购措施。本轮调控最明显的特征是将行政命令手段用到极致，在无法对土地交易制度做根本改革的情况下，从购买终端对消费需求进行限制。
    2、新国八条力度空前  效果在一线城市隐现
    2011年初的国八条提出二套房首付6成，贷款利率1.1倍，各地必须出台房价控制目标，普遍实施限购令等，力度前所未有，自去年调整以来，房地产调控已经走过三轮，各种手段几乎用尽，然而效果仍不明显，只是一线城市出现房价增长幅度放缓，而二三线城市，涨势依旧，二三线城市限购已成为现实。
    3、限购政策下，某某市暂不出台限购令
    近期国务院常务会议指出，房价上涨过快的二三线城市要采取必要的限购措施，此信号意味着某某市也将会迎来限购？在7月20日市委全会的分组讨论会议后，市住建局局长对这问题做出回应，某某市暂时不会出台限购令，因为某某市的房价涨幅并没有突破今年第一季度制定的房价涨幅警戒线。
    4、六次上调存款准备金率  银行贷款额度紧张

    5、两次加息，7月第三次加息，房贷利率升至10年来最高，叠加效应或将显现


    6、房产税横空出世  税费改革迈出第一步
    多次预告的房产税终于年初在重庆和上海试点启动，征收的税率标准和实施的方式条件都在试验当中，未来将会逐步调整改进。尽管开征房产税不能直接促使房价下降，毕竟开启了商品房市场税费改革的第一步。
    （三）某某房地产开发项目纳入《某镇“三旧”改造专项规划》，并列为五大核心社区之一
    根据某镇委、镇政府制定的《某镇“三旧”改造专项规划》，符合单元规划准入条件的地块147个，涉及29个社区，总用地面积合计40586亩。

二、项目概况

    1.项目名称：某某市某镇房地产开发地产项目
    2.承办单位：某某市某某房地产开发有限公司
    3.项目建设地点
    某某市某某房地产开发有限公司地产项目，位于        ，西临     路，南临    路，东临    路，交通便利。项目实际占地面积41928.7平方米（包括厂区与宿舍间的通道），其中已办理土地使用证面积40816.3平方米，本地块呈南宽北窄形，南面宽约234米，北面宽约118米，南北长约209米。土地证号为：          。
    2010年经某某市某镇人民政府批准，由某某市某某房地产开发有限公司通过“三旧”改造方式自行改造，由工业用地转为商住用地，改造开发面积为41775平方米（包括现有三个土地证登记的范围及其中间路巷符合规划要求的面积），改造开发地块的容积率为3.0。
    政府道路扩建征用3832.6平方米，实际开发建筑占地面积37942.4平方米，容积率3.0，最大层数29层，最大高度90米。
    3、项目规划：
    （1）占地面积         41775（含政府道路扩建征用3832.6㎡）
    （2）建筑占地面积     37942.4㎡
    （3）总建筑面积       151024㎡
    （4）建设内容：
    住宅608套，建筑面积67695 m2；商业面积20100 m2；酒店公寓面积18058 m2；会所面积2200 m2；幼儿园面积2421 m2；地下车库37000 m2。
    （5）投资规模：项目总投资为68471万元。
    （6）财务指标：预计可实现销售收入189692万元，税后利润67085.7万元，销售利润率35.4%，投资利润率97.98%，净现金流量（税后）为96024.8万元，投资回收期（税后）为2年，盈亏平衡点销售率为62.57%。
    （7）项目建设进度：本项目开发，预计2年完成，自2011年11月1日至2013年4月30日竣工验收；自2013年3月1日进行预售，2013年10月31日销售80%；其余部分在6个月内销售完毕。

三、项目投资者概况

    1.基本情况
    公司名称：某某市某某房地产开发有限公司
    办公地址：
    企业类型：有限责任公司
    法定代表人：
    成立日期：
    经营范围：
    经营截止日期：
    某某市某某房地产开发有限公司简介：
    3.公司治理
    公司实行董事会领导下的总裁负责制，由      任法人代表、     任董事长、       任总经理。由自成立以来，公司建立了一套完善的、科学的管理制度，成立了董事会、监督班子和经理班子，权力机构、决策机构、监督机构和执行机构，职责分明各司其职，既相互独立，又相互协调。董事会为公司最高决策机构，经理班子作为执行机构，全面负责公司生产经营活动。公司管理力求科学，符合现代企业制度管理要求。
    4.管理团队
    （1）总经理，
    （2）副总经理，
    （3）执行董事，

四、编制依据与研究范围

    （一）编制依据
    1、《某某市“三旧”改造专项规划及年度实施计划（2010-2015）》及镇街规划
    2、《某镇“三旧”改造专项规划》
    3、《某某市某镇某片区控制性详细规划》
    4、某镇某某房地产开发有限公司建筑设计方案
    5、用地红线图
    6、国家及地方相关法律法规
    （二）研究范围
    1、项目规划设计
    2、项目建设计划
    3、项目经济效益分析
    4、项目开发风险分析

第二章项目建设必要性分析

一、某某房地产开发项目开发是某某市发展战略的要求

    根据某某市政府制定并颁布实施的《某某市“三旧”改造实施细则（试行）》：为有序推进“三旧”改造，维持土地市场供应的稳定性，确定中期目标和远期目标。中期目标至2015年，全市完成“三旧”改造土地面积10至15万亩；远期目标至2020年，全市完成“三旧”改造土地面积30万亩。
    “三旧”改造规划的原则：规划先行，成片改造；塑造功能，公共优先；成熟一片，改造一片；公众参与，各方共赢。
    “三旧”改造规划的目标：拓展建设空间，保障发展用地；完善城市功能，增加公建配套；优化产业结构和布局，提高城市竞争力；改善环境质量，提升空间品质；取得经济效益、社会效益、环境效益的统一。
    配套出台了七大优惠政策，包括：市属税费有减有免、出让收益返还共享、新旧业主共同受益、供地方式切实简化、用地空间有效扩大、用地指标灵活