国外的房地产市场发展经验
                                                  --刘洪玉
     
    主持人：
        今天上午请到了清华大学房地产研究所的刘洪玉教授为我们讲课。
    刘洪玉：
        各位同学早上好！
        今天给大家讲两个题目，第一个题目叫国外的房地产市场发展经验，学员笔记上给大家印的是美国房地产开发的历史经验。我想不仅仅是美国的视角，给大家介绍一下国外的房地产，因为现在有一部分人讨论的挺起劲，说中国房地产到底是走什么样的模式，是美国模式，还是香港模式，美国模式到底是什么模式，香港模式是什么模式，我们的情况是什么样子，有好多说法，我想了解一下国外的市场发展过程，也许国外走过的路子将来我们也要步这个后尘，也许我们有些问题就可以避免了。
        首先讲一讲香港，香港的房地产市场在全球应该说是一个最发达的市场，如果就单一一个小的区域来说这个市场非常发达。我们先从市场上的数据来看香港，这个数据是香港市场上住宅租金和价格指数，从这个图上可以看出来价格幅度比租金幅度要大，正好这是亚洲金融危机的时候，香港价格垮下来，很典型，从这个时候香港就进入了所谓的后过渡期，中英联合声明签署了以后，香港的前途比较稳定了，所以房地产市场在不断地涨，但是到了1989年的时候因为北京有一个天安门“6.4”事件，有一些人受了一点儿小影响，但是很快小平南巡讲话以后开放格局上来了，这个市场就一直在涨。到了1997、1998年的时候正好赶上亚洲金融危机，所以在1997年之后香港房子的价格下降非常大。实际上租金的变化似乎没有太厉害，不像房价变化那么厉害，这是一个很重要的原因。
        这是商铺，也是价格和租金的关系，这是商厦，也就是写字楼，写字楼在这个过程当中比较稳定。这是工业厂房，也比较稳定。在同样的一个市场上面临着一样的市场环境，但价格的变化幅度是不一样的，也就是说不同类型的物业变化规律大体上都是一致的，但贬值幅度差异很大，现在美国的房地产都是大的机构投资者持有，而且它很重视做房地产的组合投资，不同类型的物业都持有，这样的话它能够提高抵御市场风险的能力。因为它是持有出租性的物业比较多，而租金的变化又相对的幅度小，所以相对来说这种投资的风险和开发投资，比如说我们要开发的话主要是从价格上，如果我们持有物业出租的话它的变动幅度又比较小，所以在美国或者在国外有两种类型，一种就是开发商，一种就是投资者，投资者主要是看租金这条线，开发商主要是看价格这条线，很显然，出租市场的风险相对比较小，两条线把房地产市场分成两个市场，一个是开发的市场，一个是租赁的市场。在买卖市场里面它又包括了不同的房地产类型，而不同类型的房地产在市场上的表现也是不一样的，通过香港的例子可以看到这样一些情况。当然了从2003年到2004年的时候香港的房地产市场开始出现了转机，这条线没有再往下走，香港的房价原来跌了60％多，现在可能从低谷的时候又往回涨了1/2，最低谷的时候可能是100％，现在变成了50％了。
        这个表是香港各类物业1997年前后累计的价格变化。不同的市场反映的情况不一样，如果从后过渡期，也就是香港回归之前和回归之后，从1983－1997年房地产价格的累计变化，平均每年回报率是20％多，基本上在20％左右，所以说它是很高回报的行业，但是1997年以后就变成了负值，1997－2003年就变成了负值。比如说香港的房地产公司如果都是大型开发商的话，都像国内的房地产公司一样都是开发公司的话，如果连续这么多年，这种状况它就非常难受了，等于是从1997年以后，连续已经6、7年的时间。因为香港的房地产企业基本上都持有很大量的收租物业，市场不好我就停下来，哪怕我不开发了我去收租它也能够有比较好的现金流的表现，实际上这就是未来房地产企业发展要变革的方向，否则的话你就没有办法去抵抗周期性的风险或者说比较长期的风险。
        扣除通胀以后实际的收益水平10％左右，在1997年之前，1998年之后大概是负的百分之多少，所以1997年之前和之后差异很明显，住宅和商铺很相似，我们传统的认为收益水平按照风险的大小来比较应该是商铺收益最高，其次是写字楼，然后是住宅，再其次是工业用房，从香港的数据我们可以看得出来，住宅和写字楼的位置对调了。
        在香港他们把房地产价格当做当地经济领先的指标，实际上不光是香港，别的地方也是这样，把房地产价格当做它的领先指标，领先经济增长，也就是领先GDP的增长，香港现在的房价开始涨了，所以大家就在预期香港的GDP会开始变化，也会有强劲的增长，如果房地产价格下降，GDP肯定会下降，如果是房地产业已经成为国民经济的支柱产业以后，房地产价格的变化它的影响是非常大的，所以这次“两会”期间大家仍然关注的非常重要的问题就是房地产价格问题，现在就出来了好多说法，有些人说干吗非要买开发商的房子，让老百姓自己组织起来建房子，所谓的住宅合作社，现在也有委员提各种各样的怪得不得了的建议，就是觉得开发商挣钱了不应该挣，老百姓没有钱等等。
        另外它也领先房地产投资，房地产价格的变化实际上也是在房地产投资之前事先发生了变化，所以看房地产市场的时候，我们经常把房地产价格当做很重要的指标，因为它和股票的价格、和房地产成交量和楼花预售的价格都有密切的关系。
        从市场透明度来说，这上面介绍了一下世界各个地方的市场透明度。香港的市场和新加坡的市场透明度是比较高的，中国的市场透明度他们认为比较低，总体上来说亚太地区的市场透明度普遍偏低，实际上市场透明度对于大家对未来进行合理的预期是非常重要的。比如说去年大家讨论很多的问题就是土地供应和金融政策作为宏观调控的重要工具，对房地产市场来说金融调控本来应该是导致需求减少、供给减少，可能会使得价格有所下降，因为交易就冷清的，供给马上刹车刹不住，但是需求它的影响大一些，会控制住，但是价格没有下来。最后房价还在拼命涨，建设部就说是开发商炒作的原因，开发商说是因为地价涨了所以房价才涨，国土部说地价和房价没关系，实际上这就是影响预期，我跟土地管理部门的领导说，我说我们原来的土地管理基本上是属于一种被动式的，以看家护院的角色，从保护的角度提出来土地管理政策，什么东西都是严格禁止，不许怎么怎么样，停止怎么怎么样，反正每一项政策出台的目的都是以保护为主，国土资源部的主要目的就是要保护我们的国土资源，我说这样有一个问题，因为这些资源不是躺在那儿让你保护，很多资源要进入市场，进入市场以后除了满足政府管理的目标以外，实际上还要有一个市场的目标，而且市场的目标跟整个政府的目标也是相一致的。
        所以土地管理要想办法从被动的管理向主动的管理转化，我说为什么就不能够确立一个管理的目标？能够在满足社会经济发展对空间需求的前提下，我来提高土地利用的效率，通过高效率的使用土地我能够有效的保护资源，我通过技术手段，比如说通过规划、计划，包括具体节约用地的技术措施，新的技术来实现土地资源的节约和保护，但前提是你一定要满足社会经济发展的需求，这是个前提。市场上一看政府的目标就是要满足需求，这是第一位的，那我还着什么急，未来没有地供应了房地产要涨，去年北京市从土地收入来说相当于前年的两倍半，平时北京市每年的土地收入大概在200亿左右，去年接近700亿，但是市场上缺地，我们都觉得很不可思议，因为政府说不供地了，所以缺地是指长期土地的短缺，市场上的人可以很容易形成预期或者开发商也用了政府的政策，政府不卖地了所以房价肯定要涨，农民要拆迁的人一说这个地这么值钱，我可不能走了，本来拆迁成本1000块钱，现在1500、2000块钱都拆不出来，变成了循环，最后有很多项目现在操作起来的难度大大增加了。透明度首先要有一个制度，我们现在很多制度都不是很健全。
        香港的经验，过渡期间指的是1884－1987年，香港实际上每年只能批地55公顷，导致供应比较少，地价和房价迅速攀升，为什么？当初我们怕港英政府多卖地，卖了地把钱拿走都挥霍了，最后我们特区政府没有地卖了，所以每年限定55公顷，如果增加土地供应，必须要中英土地联合委员会，通过中英谈判小组，还要通过外交部和英国的外交部，上了很高层次才能改这个数字，所以每年供应的量就很少，而这段中国内地经济发展很快，香港的经济也发展很快，等于是房价和地价迅速的攀升，主要是土地供应减少。像上海现在自己回想，为什么去年和前年上海的房价涨的那么快，一个原因可能是因为热钱、温州炒房团，各种各样的原因，但从政府内部的分析，很主要的原因1996、1997年的时候上海有一大批房子空置，几千平米，浦东那边的房子最厉害，那个时候从政府的角度来说主要是想办法消化这些空置的房屋，所以就采取了比如说契税减免、抵扣个人所得税等等一系列政策促进房屋销售的措施在上海都用了，同时它也有意识的减少了土地的供应，在这个过程当中它没有及时的调整，空置少了赶紧得增加规模了。上海这么大的市场肯定应该有一个比较理想的空置水平，所以它没有及时的供应土地导致最近几年房屋的供应量变少了，这个量不是说绝对量变少了，而是相对于它那样一个大的市场规模来说变小了。北京这个地方的房价也在涨，但它绝对不是炒家炒起来的，因为北京的地供应无限，炒房客到北京炒房子肯定会亏，北京的房价虽然是高位，但相对来说它比较稳定。
        积极不干预政策导致“楼花”投机盛行，成为推动房价非理性上升的主要因素。炒楼花是香港的专利，上海房价最近高了以后也是禁止楼花的转手，实际上也是在打击炒楼花。当初政府提出来85000套住宅的供应计划，这个供应计划是香港特区政府，就是董建华上任以后的第一个礼拜提出来要建85000套住宅的计划，香港这么一个小的市场现在每年铆足劲，大概2005年计划供应各种类型的住宅有3万多套，所以他说在未来5年额外的增加这么多房屋的供应，目的就是要改善香港人的居住条件，尤其是公共住房、联租房，排队的话6－7年才能排上，能不能让他2－3年就排上，一提出来之后开发商集体反对，市场反映也不好，导致对未来价格的预期，因为85000套一出来就影响了对市场未来的预期。
        另外亚洲金融危机的影响，平均下降了很多，很多负资产家庭出现了，从香港开发商来说，香港实际上是可以预售，我觉得最大的特点是香港可以预售，预售的钱可以投入到后续的工程当中，这一点我们彻底学的香港。现在国家也在讨论，土地是不是可以用来作为宏观调控的手段，土地本来就是一种资源，所以温家宝总理提出来把土地作为调控宏观经济的重要手段以后，国土资源部当然愿意了，等于是它又多了职能和影响力，但是从本质上来说看它是不是真的能够调控呢？在计划经济的时代通过调控任何一个东西都可以调控这个市场，比如说电也行，你想开工厂，你想盖房子我不给你通电也可以调控这个市场，但是土地到底能不能做这件事儿现在还不是特别清楚，我觉得大家可以进一步的去思考。
        现在香港在实行什么制度？我们国家现在在搞招拍挂制度，香港主要是招标、拍卖、协议，协议主要是非经营性的土地，不是纯经营性的土地协议，我们现在有一个挂牌的制度，香港现在叫勾地制度，比如说我今年年底可能就把明年要卖的地列出一个表格，在网上公布，你可以查它相关的材料，你想要的话就可以报价填表申请，到了一定的时候政府觉得这块的确是有人要了，他就拿出来去招标或者拍卖，政府不主动的推出招标拍卖的土地，不是说拿出这块地卖了，有人买没人买我也不知道，他是先预报，预报期差不多几个月，有足够的人参与了，他才拿出来卖，当然卖的时候还是通过招标或者是拍卖的形式，个别的也有协议。
        从这个角度来说它有一个改进，政府的土地供应实际上是在循着市场需求的变化在变化，如果市场上没有人要我就不卖了，事实上要的人很多我可能就快点儿卖。我们现在挂牌目前来看很多都是假的，因为在制度转换的过程当中我们原来应该开发商自己做，只不过就是没有办手续现在不能再协议了，就变成挂牌了，但是开发商自己还希望把它再拿过来，所以很多挂牌在过渡期间里面不是很真实。
        再看一看美国的经验，这是美国住房部的部长，这个图片是迈阿密佛罗里达1923年的场景，很繁华，车水马龙，这些人都在干吗呢？迈阿密在太平