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房地产业研究报告
决策·参考
■ 一房一地 ■ 寸土寸金 ■ 行家里手 ■ 点石成金 ■
2010.09.08
本期要点
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COMMENT
? 口头上的降价逐渐成为房企大佬的共识。8月31日，SOHO中国董事长潘石屹在其博客发文，推测房价下跌基本上是出于“常识”的考虑。次日，素来和他交锋密切的华远集团董事长任志强也立即在博客上发文，称自己早已在新政出台后就逐渐看跌楼市，但也指出“小潘也许并没有找到真正的原因”。
? 搁置了20年后，《全国国土总体规划纲要》(以下简称《纲要》)编制工作终于重新启动。最近，国土资源部、国家发改委等部门联合向国务院提交的重新开始编制《纲要》的建议，已经获国务院批准，新一轮《纲要》编制领导小组办公室也已经组建。《纲要》规划期为2011-2030年。
? 如果把房产税比作能浇灭楼市虚火的大雨，那么这片阴晴不定的房产税传言则像乌云飘荡了太久，在各个权威部门“雷声”滚滚地表态、辟谣之后，人们不禁要问，房产税的“雨”到底怎样才能落下。
? “新国十条”出台后，银行对房产信贷政策进一步紧缩，国土资源部清理闲置土地强势问责等。国土资源部今年9月将召开新闻发布会，通报清理闲置土地工作最新进展。国土资源部今年6月曾宣布“7月督察，8月约谈，9月问责”。眼下，问责“大限”将至。
《亚博房地》以北京、上海、重庆、深圳、广州及杭州等重点城市的房地产市场为主要研究和观察对象，在此基础上向全国辐射。内容涵盖国际国内宏观环境分析、国家政策法规解读、行业动态追踪、地方信息集锦、家装建材行情、物业管理先进理念模式推介、企业经营管理经验创新及房地产市场热点论述等。报告在广泛调研市场的基础上，以敏锐的洞察力发现客户所面临的最紧迫的问题，是一篇难得的专为房地产行业及涉及房地产投资的专业人士量身定做的行业信息监测报告。
报告中的分析评述，仅代表分析员个人观点，不作为研究结论或投资依据，望善加利用并慎重决策！对有关信息或问题有深入需求的，欢迎使用亚太博宇决策咨询之专项研究咨询服务。
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〖亚博看台〗 3
房企大佬口头集体唱空，预测楼市已到观望低谷 3
房产“美国梦”正变成“白日梦” 5
〖政策解读〗 5
国土总体规划纲要编制重启，规划期为未来20年 5
谜一样的房产税：调控底牌待揭 7
〖战略布局〗 9
国务院批准杭州等10个城市土地利用规划 9
国土资源部问责“大限”将至，是否动真格没说法 10
〖策略设计〗 11
统计局将抽查部分城市空置房，房价统计改革已有初步方案 11
贷款对开发商松对消费者紧，个人房贷明升实降 11
〖申城动态〗 12
上海：部分银行变相“松绑”三套房贷，或添风险 12
上海：标杆楼盘跳价频繁，回涨压力考验后市 13
上海：重申“3万平方米”强销令，政策有效性仍存疑 13
〖异地传真〗 14
北京：查空置房将抽三类普通住宅 14
北京：将严打七种建筑业违法行为 15
北京：上市房企拿地热情报价理性谨慎 16
广州：上调土地增值税预征率，传递房地产调控信号 16
广州：8月二手楼价稳中有升，首次置业者超五成 17
广州：国土资源部徐绍史部长视察“三旧”改造工作 18
深圳：土地谜局今年至今仅出售一块地 19
深圳：楼市进入触底反弹阶段 21
深圳：5年规划建设住房68.2万套 22
杭州：开发商联手炒房团博弈政策 23
重庆：日光盘频现，两江新区利好推动 24
重庆：117家欠税大户，一半是房地产企业 25
重庆：8月成交破两万套，楼市持续回暖 26
西安：房企采用瘦身钢筋建楼，相关部门紧急叫停 26
〖建材时尚〗 27
价格虚高已成行业“潜规则”，建材商家抱怨有苦难言 27
〖物业管理〗 28
山东物业收费征求民意，拟按房屋建筑面积收取 28
〖投资技巧〗 30
各路资金增持地产股，抄底还是豪赌 30
〖亚博看台〗
房企大佬口头集体唱空，预测楼市已到观望低谷
口头上的降价逐渐成为房企大佬的共识。
8月31日，SOHO中国董事长潘石屹在其博客发文，推测房价下跌基本上是出于“常识”的考虑。次日，素来和他交锋密切的华远集团董事长任志强也立即在博客上发文，称自己早已在新政出台后就逐渐看跌楼市，但也指出“小潘也许并没有找到真正的原因”。
两位房地产业的舆论领袖在房价走势上不谋而合，潘石屹甚至指出房价会回到2009年初水平。业内人士分析认为，潘石屹唱衰住宅市场在于其发展重点是商业地产，让大家能够关注商业地产，而任志强的依据是，因为国家调控政策发生了变化，房产商只有主动调整，才能避免更为严厉的调控政策。
但从近期各开发商集体看跌楼市，预测已到观望低谷的迹象表明，通过制造房价到底的假象，再加之刚性需求的释放，不排除欲借金九银十涨价的可能。
对于任潘二人有关楼市的话题，还得从4月份的博鳌亚洲论坛说起。在这个论坛上，任志强和潘石屹两人的观点是存在分歧的。任志强强烈反对“泡沫论”，此前在博文中还表示，房价还将继续上涨，并列出了房价上涨的几大理由。一是中国人口数量与结构决定住房高增长的需求，二是中国的城市化需求，三是土地资源的稀缺性，四是不动产的多功能作用，还有不可忽视的收入增长等因素。相比于任志强，潘石屹则悲观得多，承认目前的房地产市场有泡沫，并强调当前房价的快速上涨是不可持续的，如果这样发展下去一定会出问题。在潘的言语中，还透露出中国的住宅较之于写字楼、商业地产来说泡沫要大得多。
对楼市的看多，让任志强甚至在“新国十条”出台的前一日，也没有放弃一贯以来的看涨态度，依然认为长期房价一定是持续上涨的，却不愿意预测短期内房价的变动。
4月中旬史上最严的楼市新政出台。针对此次新政策的影响，任志强表示“要看政策能走多远，这种做法可以满足短期的政策目标要求，但却无法解决可持续的发展问题。”
潘石屹此时则显得更为巧妙，他表示“新国十条”将精准打击住宅市场的高房价，房价拐点是否来临一个月后可见分晓。他同时表示，目前投资房地产股票比投资房产更合算。
但在“万言书”谈楼市新政后，任志强发文表示，作为开发商并不认为房价过快上涨是件好事，并指出通过单一调控房地产市场来管理通胀预期不是个好办法。并且在中城联盟内部建议房企“响应政府调控政策的号召倡议，在房价上涨过快、房价过高的城市适度地控制房价”。
随着楼市调控的深入，在8月份，任志强认为，房地产行业的下行趋势可能会在下半年出现。从已经公告的半年报来看，大部分开发商都没有完成销售计划，这将致使两种情况出现：一种是房企下半年必须加速推盘以完成销售任务；还有一种就是一些房企可能会采用降价的方式来促使销售迅速提升。甚至在8月12日，任志强在博鳌房地产论坛上调侃，“我都从了，你们也从了吧”。
在8月19日的一次对话中，任志强与潘石屹传递了国内地产商对于目前房地产市场的一种普遍认识：中国房价要跌。任志强表示，由于政府参与定价等原因，未来一线城市房价短期内可能继续下滑，而二三线城市的价格也不可能维持继续增长。潘石屹有关房价的问题和他过去无数次提及的观点基本相同，中国房地产市场再次被其看成已经孕育巨大泡沫的地方。潘石屹称，在租金回报率仅1%的情况下，房价想要维持住并不现实。
在8月中旬召开的博鳌地产论坛上，与会的开发商均表示，随着下半年的供应量的加大，会采取灵活的定价策略进行促销，销售价格会有10%到15%的调整，但是这个调整不会很大，甚至认为因为刚性需求的集中释放会迎来小高潮。
8月21日，万科董事长王石出现在万科杭州楼盘的销售现场，他表示市场的观望低谷已经过去，只要价格调整到位，市场反应还是不错的。“如果政策稳定，需求会复苏，未来房价有可能会继续下探，但下调空间不多了。”
而在市场层面，历经4个多月的调控后。随着9月的来临，市场好像也出现了轻微反弹。据北京市房地产交易管理网的统计显示，截止到8月30日，北京8月新盘期房与现房住宅总成交量为6149套，环比7月的5726套上涨了7.3%，而8月二手房成交量为11859套，环比上涨了14.3%。值得关注的是，这是新政后自6月份开始连续两个月楼市成交量出现上涨。虽然相比新政前成交量依然有四成左右的差距，但这一复苏迹象引来很多购房者的疑惑，是不是楼市已经走出底部，是否该开始考虑抄底置业？
与此同时，根据数据统计，9月北京有46个项目有意入市，但大部分项目的价格待定。而在上海，9月开盘的项目数量预计达43个，但楼市受到房产新政的影响，有半数以上开发商闭口不谈价格，甚至开发商的开盘日期还存在诸多不确定因素，不排除延期开盘。种种迹象显示，全国楼市呈现越来越明显的量价齐涨的态势。
业内人士分析，这些新盘的未定价就代表着开发商仍然在和政策博弈，此前对房价的悲观预期，在于意图制造调控到底的假象，不排除欲借金九银十涨价的可能。
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房产“美国梦”正变成“白日梦”
多少代美国人都认为拥有住房是一项值得炫耀的财富。富兰克林·罗斯福认为