2010年
    合肥市房地产市场研究报告
     
     
     
     
     
     
    
     
     
     
     
     
     
     
    
     
     
     
    星彦地产年度观察
     
     
     
     
    


     
     
     
     
     
     
    
    2011.1.18
    
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
    提纲目录
    

    第一部分 市场背景篇
    第三部分 营销观察篇
    第四部分 区域数据篇
    第二部分 楼市观察篇
    第五部分 市场总结及走势预测
    
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
    「卷首语」
    2010年“飞吧！飞吧！”
    如果说金融海啸2009年是跨入新世纪中国经济最为困难的一年，那么即将过去的2010年算的上中国经济最为复杂的一年。世博与亚运、GDP容升世界第二，这些盛世图景。都似乎不能代表这一年的本质。
    一项民意调查显示，2010年中国民众最关注的十大焦点问题依次为：物价、房价、医疗改革、食品安全、教育改革、住房改革、社会保障、就业问题、收入分配改革和腐败问题。在全国各地的一片“涨”声之中，“物价”登上了“2010最受关注的十大焦点问题”之首，紧随其后的是坚不可摧的“房价”。“医疗改革”在盘踞了“十大焦点问题”榜首数年之后，今年终于被势不可挡的物价、房价扳下，屈居第三的位置。
    食品安全、社会保障和腐败问题，也历经数年而受关注度不减，在历年“十大焦点问题”榜上从未跌出过前十。教育改革、住房改革、就业问题和收入分配改革，长期来看，受关注度呈上升态势，尤其是教育改革和收入分配改革，和上一次调查相比，升幅较大。
    相比这些十大焦点问题，继“豆你玩”、“蒜你狠”、“姜你军”、“糖高宗”一连串的飞涨背后，真是你方唱罢我登场，盘点2010年一切的种种原因的背后，政府无疑成为社会指责的焦点问题。
     
     
     
     
    
    第一篇：市场背景篇
    
    第一章：宏观大势
    一、CPI＆PPI
    
    10月20日上调基准利率0.25个百分点
    
    11月份居民消费价格同比上涨5.1%，涨幅创28个月新高；
    2009年数据显示CPI和PPI保持在低位运行，整个宏观市场未受到影响，经济高速增长；2010年上半年CPI和PPI均呈现高位运行，市场对此未能加以控制，导致11月份CPI冲高。11月份经济数据反映当前经济企稳而通胀高企。生产、投资及出口状况好于预期;CPI上涨5.1%,通胀迎来阶段性高点,更多反映的是调控前的惯性上涨,随着调控措施发挥效应,通胀失控的风险将逐渐降低。经济稳定,通胀高企这个组合决定了通胀仍然是主要矛盾,控通胀仍是主要宏观调控目标。
     
    二、新增信贷
    
    前11月新增信贷距7.5万亿红线仅一步之遥。央行数据显示，11月份我国新增人民币贷款达5640亿元，至此，前11个月我国新增贷款超过7.4万亿元，距离年初设定的7.5万亿元全年信贷增长目标只有一步之遥。交通银行首席经济学家连平认为，11月份的信贷数据超出预期，表明目前的信贷需求仍十分旺盛。银行界普遍预期明年信贷会进一步趋紧而在年底出现了抢贷行为，这是11月份贷款增加仍然较快的重要原因。
    货币供应增速维持高位。数据显示，11月末我国广义货币M2余额71.03万亿元，同比增长19.5%，增幅比上月提高0.2个百分点。专家指出，货币供应增速高位维持，说明我国经济在继续稳步回升，同时也凸显出当前流动性压力正进一步凝聚。中央财经大学银行业研究中心主任郭田勇指出，M2继续反弹说明市场存在投资冲动，过高的货币增长容易给价格和资产泡沫带来隐患。
     
    三、PMI指数
    
    分析：
    2010年11月份中国物流与采购联合会(CFLP)发布中国制造业采购经理指数为55.2%
    2010年11月，中国物流与采购联合会(CFLP)中国制造业采购经理指数(PMI)为55.2%，比上月上升0.5个百分点。
    从各分项指数来看，呈现稳中略升基本态势。同上月相比，只有采购量指数、进口指数、从业人员指数、供应商配送时间指数下降，其余各指数不同程度上升，其中生产指数、产成品库存指数、购进价格指数上升幅度较大，超过1个百分点，尤其以购进价格指数升幅最大，达到3.6个百分点。在下降的4个指数中，进口指数下降2.2个百分点，其余3个指数降幅较低，均在1个百分点以内。
    本月20个行业中，只有造纸印刷及文教体育用品制造业、纺织业、石油加工及炼焦业、饮料制造业行业低于50%，其余行业均在50%以上，其中电气机械及器材制造业、服装鞋帽制造及皮毛羽绒制品业、交通运输设备制造业等行业高于60%。从产品类型看，原材料与能源类企业位于50%；中间品、生活消费品和生产用制成品类企业高于50%，在53.8%-58.3%之间。
     
    五、财政收入
    
    分析：
    1-11月累计，全国财政收入76740.51亿元，比去年同期增加13347.41亿元，增长21.1%。其中，中央本级收入40240.46亿元，增长18.1%；地方本级收入36500.05亿元，增长24.5%。全国财政收入中的税收收入68332.36亿元，增长22.7%；非税收入8408.15亿元，增长9.1%。主要收入项目：国内增值税19025.67亿元，同比增长13.3%；国内消费税5665.08亿元，同比增长27.4%；营业税10218.89亿元，同比增长24.4%；企业所得税12988.79亿元，同比增长7.9%；个人所得税4432亿元，同比增长22%；进口货物增值税、消费税9924.73亿元，同比增长42%；关税1919.05亿元，同比增长44.1%；车辆购置税1569.18亿元，同比增长53.3%；出口退税6534.95亿元，同比增长13.4%，相应减少财政收入。
    今年以来，全国财政收入增长呈逐步回落态势：一季度增长34%，二季度增长22.7%，三季度增长12.2%，10-11月份平均增长15.4%。中央本级收入增长回落幅度更大：一季度增长37.6%，二季度增长22.4%，三季度增长6.5%，10-11月份平均增长7.2%。在各项收入中，受今年以来进口大幅增加、汽车产销量猛增等拉动，关税、进口货物增值税消费税以及车辆购置税增长较快。1-11月累计全国财政收入与2008年同期相比，增长32.2%（其中中央本级收入增长26.1%），折算到两年中年均增长15%（其中中央本级收入年均增长12.3%）。
     
    六、FDI指数
    
    分析：
    截至11月，中国实际使用外资月度数据已连续16个月保持正增长，商务部有关负责人表示，未来中国的投资环境将会更加开放、更加公平、更加便利、更加友好，中外投资合作将会向更广阔的领域和更深入的层次迈进。
    2010年1月份—11月份全国实际利用外资917.05亿元，同比增长17.7%。一些国际组织和专业机构所做的调查也显示，中国一直是全球最具吸引力的投资东道国之一。商务部有关负责人表示，在中外各方的共同努力下，未来中国的投资环境将会更加开放、更加公平、更加便利、更加友好，中外投资合作将会向更广阔的领域和更深入的层次迈进。
     
    七、房价走势
    
    分析：
    11月份，全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨7.7%，涨幅比10月份缩小0.9个百分点；环比上涨0.3%。 
    11月份，新建住宅销售价格同比上涨9.3%，涨幅比10月份缩小1.3个百分点；环比上涨0.4%。其中，商品住宅销售价格上涨10.4%，其中普通住宅销售价格上涨9.4%，高档住宅销售价格上涨14.1%；经济适用房销售价格上涨1.0%。