序言

2010年宏观调控空前严厉，济南市也相继出台了一系列地方性法规平抑快速上涨的房价，济南楼市受到了一定的影响。但由于刚性需求及改善性需求的有力支撑，成交量经历了短期下滑后，济南楼市成交量又呈现平稳上扬的态势。济南房地产市场规模总体偏小，有效供应量长期不足，致使商品房成交均价居高不下。
2010年土地、房屋预售等政策法规逐步完善，为市场的持续健康发展提供了强有力的保障；土地、商品房、商品住宅等供应大幅增加，成交量短期波动，但长期向好的趋势仍在。市场始终呈现出供不应求的态势，但随着恒大地产集团、绿地集团、中海、天鸿、万达等品牌企业的入驻，城市区域布局的改变，郊区大盘的出现，有效供给的增加将平抑快速上扬的房地产价格。

一、城市经济

2010年济南全市经济全面企稳态势得到进一步巩固。GDP总量有望再上新台阶，工业生产形势基本稳定，进出口额持续上涨，固定资产投资平稳增长，消费品市场持续繁荣。
表1-1济南市主要经济数据指标

	2003年	2004年	2005年	2006年	2007年	2008年	2009年	2010年1-10
GDP （亿元）	1365.33	1618.87	1876.61	2185.09	2562.81	3017.42	3340.91	2780.2
工业增加值（亿元）	494.55	620.14	734	861.51	994.4	1140.14	1211.4	1031.8
进出口（亿美元）	20.15	30.47	37.6	43.9	62.18	80.27	56.57	59.05
固定资产投资（亿元）	504.88	651.3	813.41	1016.77	1151.7	1415.33	1655.4	1531.7
社会消费品零售总额（亿元）	533.18	620.99	807.88	939.34	1103.15	1356.68	1617.9	1394.9

数据来源：济南市统计局
注：2010年GDP数据为1-9月数据。

1、GDP

    济南市GDP总量整体呈现出上涨的态势，在2003年-2004年上涨速度较快；2005年-2009年上涨速度平缓；2010年前三季度济南市GDP总量达到了2780.2亿元，同比增长13%。
    图1-1济南市GDP变动情况（单位：亿元）

    数据来源：CRIC

2、工业增加值

    济南市工业增加值呈现出明显的上涨态势，仅2010年1-10月份就达到了1031.8亿元，同比增长11.0%，预计全年总量超2009年。就增长速度而言，从2005年-2009年呈现出下降的态势，工业的发展速度表现出平稳状况。





    图1-2济南市工业增加值变动情况（单位：亿元）

    数据来源：CRIC

3、进出口

    2010年济南市的对外经济形势继续好转，进出口总额均实现大幅上涨。2010年1-10月份，全市进出口总额59.05亿美元，同比上升24.8%。其中，出口31.95亿美元，同比上升27.3%；进口27.09亿美元，同比上升22.0%。
    图1-3济南市进出口变动情况（单位：亿美元）

    数据来源：CRIC

4、固定资产投资

    固定资产投资持续增长。济南市2010年1-10月，全市固定资产投资完成1531.7亿元，同比增长14.8%。
    图1-4济南市固定资产投资变动情况（单位：亿元）

    数据来源：CRIC

5、社会消费品零售总额

    济南市2010年1-10月，实现社会消费品零售总额1394.9亿元，同比增长4.5%。
    图1-5济南市社会消费品零售总额变动情况（单位：亿元）

    数据来源：CRIC

二、产业政策

1、城市政策综述

    面对国内房地产市场日益膨胀及房价的日益飙升，住房问题已经开始上升到社会稳定及民生问题的高度，引起了政府的高度关注。2010年伊始，一系列国家宏观调控政策陆续出台，政策出台的频率之快及强度之高，可谓历史空前，彰显了国家稳定房地产市场发展的决心。
    房地产行业政策方面：伴随着2010年年初国办发出通知要求促进房地产市场平稳健康发展，年内一系列调控政策陆续出台。2010年4月17日，国务院发布《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知国发〔2010〕10号》新“国十条”，强调要加大保障房供给，抑制多套购房及境外购房，剑指投机性购房需求。调控效果立现，从各城市房地产成交情况来看，短期内出现了量价起跌的局面。但随着市场对政策的抗性增加，房价又有了抬头的迹象。2010年９月２９日，新”国五条“出台，要求在房价过高、上涨过快、供应紧张的城市，要在一定时间内限定居民家庭购房套数．完善差别化的住房信贷政策，对贷款购买商品住房，首付款比例调整到30%及以上；各商业银行暂停发放居民家庭购买第三套及以上住房贷款，要加强对消费性贷款的管理，禁止用于购买住房；切实增加住房有效供给。此后，各地”限购令“纷纷出台。
    在全国性调控政策出台后，山东省和济南市的地方性法规纷纷跟进，落实力度之强足以说明地方政府对控制房价的决心。2010年6月17日，山东省房地产新政出台：山东省人民政府印发《山东省人民政府关于保持全省房地产市场稳定健康发展的意见》（鲁政发〔2010〕57号），从住房供应、保障房建设、信贷政策及土地监管等方面调控山东省房地产市场运行。为了落实四部委《关于规范住房公积金个人住房贷款政策有关问题的通知》，济南市出台《关于进一步加强住房公积金贷款管理的通知》、《关于规范住房公积金个人住房贷款政策的通知》，就二套房首付及贷款利率、三套房等方面做出明确规定，即提高二套房公积金贷款首付比例，利率上浮及三套以上住房公积金贷款停贷，严厉打压利用公积金贷款进行的投机购房行为。
    土地政策方面：回顾2010年，从土地政策的层面来看，大部分调控集中于加强土地有效供应及监管等方面。3月10日，国土部发文强调针对房地产用地监管将加强突击检查，从五个方面规范房地产市场用地；8月2日，国土部出炉一份涉及1475宗闲置土地的“黑名单”,随后国土资源部及住建部又联合发文，重拳调控楼市，要求贯彻落实“国十条”文工作任务，规定企业闲置一年土地禁止拿地，将调控的矛头指向了企业“囤地“行为。地价过高向来被认为是房价过高的推手，针对各地地王频出的问题，12月19日，国土资