第一部分：宏观信息综述
    本月透视
    ■建行首套房认定标准出台  市场影响有限
    中国建设银行东莞分行4月1日正式公开了一份个人住房贷款“个人须知”（以下简称“个人须知”），其中特别强调了首套房认定标准，称如果借款人家庭曾经利用贷款购房，但能证明其利用贷款所购房产已出售的，再购买房产仍算首套房。 
    贷款买房后卖掉再买房仍算首套房，成为这个“首套房的认定标准”最为引人关注的地方。这意味着，已结清第一套住房贷款并将该套房售出，贷款人再次申请购房贷款时，可享受首套住房贷款优惠，例如：再购房贷款首付也将从40%降低到20%或30%.
    对于人均住房面积低于当地平均水平，可比照首套自住住房贷款政策执行，建行东莞分行对于东莞人均住房面积的标准界定为57.38平方米平方米（建筑面积）。
    操作困难未成实际利好
    根据日前公布的《2007年东莞市国民经济和社会发展统计公报》，对东莞市人均住房建筑面积作了明确界定，即为57.38平方米。东莞三口之家户均住宅面积接近180平方米，而120平方米~180平方米，目前是东莞主流产品的面积。
    表面上看，这个标准定下来，将对东莞楼市销售产生很大的积极促进作用，可以释放很大需求。但实际上由于执行困难，这个政策并不能对东莞楼市的回暖产生积极影响。银行方面同时表示，如果首套贷款房的人均住房面积低于上述标准，借款人贷款购买第二套房时，需要向银行提供当地房地产管理部门依据房屋登记信息系统出具的家庭住房总面积查询结果，就可比照首套自住房享受优惠利率和首付。
    但目前情况是房地产管理部门由于信息系统不健全等原因，往往拒绝出示家庭住房总面积查询结果，并且对于跨地区购房客户，当地房地产管理部门更不能查询到其住房情况。目前对于例如外地客户购房、第三第四套房如何操作等问题，大多数银行甚至没有出台执行细则，所以政策推行缓慢，执行十分困难，客户申请稀少。 
    “须知”未能在金融层面支持楼市回暖
    而已全部办完出售并结清第一套住房贷款手续，再贷款购买的第二套房的借款人，现在银行业务中占比很小。“一般人都是先找好‘下家’，然后才出售第一套房子，不然房子卖出去了，自己住哪里？”银行人士如是说。并且银行的这种做法算不上政策的松动，因为早在去年第二套房的政策公布以来，东莞一些规模较小的银行针对有正常换房需求的人，就已经开始“区别对待”了。
    数据显示，2月份东莞个人房贷增量为70.89亿元，较1月份的增量680多亿元下降了90%，同比2007年2月份300多亿元的增量也下降很多。而个贷仍是各家银行的重点经营区域，同时个贷也是风险较小的资产，在信贷紧缩情况下，各家银行对个贷仍会非常重视，但由于操作上不具备可行性，建行的“个人须知”并不能在金融支持的层面促使楼市回暖。
    相关连接：
    “第二套房贷标准”各行不一
    从建设银行东莞分行获悉，对于已结清第一套住房贷款并将该套房售出，再次申请购房贷款时则可享受首套住房贷款优惠。
    而工行对于首套房认定则另有标准，“第二套房的认定以家庭为单位，除借款人家庭人均住房面积低于当地平均水平外，再次申请贷款时，均应按第二套房贷政策执行。不过此人均住房面积还须报人民银行东莞中心支行审批，同意才按此标准。”工行有关人士表示，“对于‘已结清第一套住房贷款并将该套房售出，贷款人再次申请购房贷款，仍算第二套。” 
    交通银行相关士表示：“现在没有收到任何通知，还是严格按照央行的要求执行第二套房贷政策。如果真有松动就是全国都有变化，不会这家银行执行这个标准，那家银行执行那个标准。”该人士还表示，如果变动了，交行将及时制定应对措施，以保持产品的竞争力。
    中行一负责人则表示，现在存在较大争议，不过目前仍按照监管部门的“通知”执行。同时也不排除根据市场变化作出调整。
    ■房价急挫  断供风险开始显现
    由于楼价不断下调和房地产需求的萎缩，以及银行利率不断上调，使购房者面临巨大的资金压力，风临美丽湾、晶城、金升公寓等楼盘退房纠纷不断。这种情况如果继续恶化，部分购房客户有可能采取断供的极端措施，这将导致银行坏账增加，并对包括开发商、银行和消费者在内的市场生态体系造成严重伤害。
    断供原因
    对自住型客户而言，当需要继续支付的供款总额，高于购置同等质素新房的总价时，客户会往往会考虑是否断供。由于客户采取银行按揭方式贷款，断供后客户将进入信用纪录黑名单，将来难以从银行贷款，因此如果需要继续支付的款项与购置同等质素的新房价格相差不大时，客户会慎重考虑断供问题。投资型客户除了上述原因外，还会由于资金链周转不灵或者对市场预期悲观等原因断供。
    断供问题已经显露苗头
    在不考虑价格预期以及投资因素的前提条件下，通过计算可知，如果一年时间内房价直降30%，继续供款总额与房屋重置成本则相当，断供现象将开始出现；房价如果直降超过30%以后，继续供款总额高于房屋重置成本，相对而言，继续供房不如买新房合算。东莞市区部分典型楼盘，质素相当单位的价格从去年七月份7000元多元，下降到如今的5000元出头，降价幅度接近30％，断供问题已经开始显露苗头，如果房价继续大幅下跌，在经济实力较弱信用不足的客户中，断供现象有可能蔓延。部分采用一成首付或者分期首付的楼盘，断供风险更是已经逐步暴露。
    （以客户七月购房客户为例分析，按当时两成首付和契税税率计算）

    当继续供款总额﹥房屋重置成本，则断供现象开始出现
    断供将使市场各方全输
    购房者与银行签订的借款合同中，发展商往往是保证人。在购房者(借款人)出现”断供”后，银行一般会先要求发展商承担”回购”责任。基于利益关系，一般情况下，当购房人无力继续供楼时，大部分发展上还是愿意与购房者解除合同，直接收回该房，代购房人(借款人)向银行偿还债务的。购房者应与发展商签订终止商品房买卖合同协议,并经公证,然后到房管部门解除商品房预售备案和抵押备案。如果银行与开发商事先约定回购模式处理断供问题，开发商回购断供房产，目前困扰开发商资金流动性问题将更为严重，整个地产行业将面临更严峻的供需压力
    如果发展商不需承担回购责任，银行将采用诉讼方式拿回房产进行拍卖，以目前现状,拍卖变按揭抵押的商品房,往往得价较低,银行资金将蒙受巨大损失；断供以后，若拍卖款不足以清偿银行本息,购房者除了须承担上前部分本息,还要额外负担法院诉讼受理费,拍卖费,公告费,评估费等各项费用，而“断供”不仅会令前期缴交的钱财“付之流水”，还会入选各大银行的信贷“黑名单”，有损个人今后的金融信誉，并且仍需面对银行追讨欠款。最终形成银行、发展商和购房者全输的惨烈局面。
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
    以下信息将对您的高端不动产投资产生影响……
    宏观 Macroeconomics
    ■一季度国内生产总值61491亿元 同比涨10.6% 
    国家统计局公布，一季度国内生产总值61491亿元，按可比价格计算，同比增长10.6％，比上年同期回落1.1个百分点。一季度，居民消费价格总水平上涨8.0％，涨幅比上年同期高5.3个百分点。70个大中城市房屋销售价格同比上涨11.0％，比上年同期高5.4个百分点。
      ■存款准备金率调至16% 
    在国家统计局昨日公布一季度经济数据之后，央行随即宣布自４月２５日起上调存款准备金率０．５个百分点，由此将冻结约２０００亿元资金。至此，存款准备金率已达１６％。这是央行去年以来第１３次、今年以来第三次上调金融机构人民币存款准备金率。
    ■人民币首度平稳破７
    　　４月８日，人民币兑美元的汇价早段首度探高到6.9995元兑１美元，至此人民币对美元汇率中间价年内已先后30次创出新高。按照2007年末的数据计算，2008年以来人民币累计升幅已接近4.33％。
    ■一季70大中城市房价同比涨11% 
    国家统计局发布最新统计数据显示，一季度７０个大中城市房屋销售价格同比上涨11.0％（３月份上涨10.7％），比上年同期高5.4个百分点。数据显示，今年前3个月70个大中城市房价格同比涨幅分别为11.3％、10.9％、10.7％。
    ■房地产商信心指数回落 
    昨天上午，国家统计局公布数据，一季度全国企业家信心指数为１４０．６，继续置于景气高位并与上季度持平。房地产企业家信心指数为１３１．１，较上季度回落了６．８个点。国家统计局景气监测中心主任潘建成分析，由于房地产行业比较特殊，对于资金需求比较迫切，所以它对宏观政策特别是房地产相关政策的敏感度要比其他行业高。由于当前国家采取紧缩的货币政策，房地产行业资金需求略有紧张，故而企业家有所担忧。
    ■房地产开发企业按不低于预缴20%所得税
    　　国家税务总局昨日公布的《关于房地产开发企业所得税预缴问题的通知》规定，房地产开发企业按当年实际利润据实分季（或月）预缴企业所得税的，对其开发产品，在未完工前采取预售方式销售取得的预售收入，按照规定的预计利润率分季（或月）计算出预计利润额，计入利润总额预缴，开发产品完工、结算计税成本后按照实际利润再行调整。
    　　对于非经济适用房开发项目，位于省、自治区、直辖市和计划单列市人民政府所在地城区和郊区的，预计利润率不得低于20％。位于地级市、地区、盟、州城区及郊区项目预计利润率不得低于15%。位于其他地区的，不得低于10％。
    ■发改委：大量资金抽离股市可能推高房价
    　　国家发改委4月22日在其官方网站上，对一季度楼市给予了“房价总体涨幅明显趋缓，住房成交量持续下降，住房市场呈现一定观望氛围”的评价。但同时该报告也作出判断，认为“部分城市经过一段时期调整后住房交易将会有所回升，二季度房价上涨压力加大，全国房价整体将保持温和上涨趋势”。 随着股市深幅调整，大量资金逃离股市，在投资渠道狭窄和通货膨胀率居高不下的情况下，这些资金可能选择再次进入房地产市场，将推动房价上涨。
    ■首季国内房市量价双双走弱
    报告显示，今年一季度，全国70个大中城市新建住房销售价格同比上涨11.8%，但1-3月环比涨幅分别为0.3%、0.2%和0.3%，明显低于去年月均1.0%的涨幅。分地区看，广州、深圳等珠三角主要城市新建住房价格今年以来一直呈负增长，个别楼盘的价格比其前期最高销售价格下降较多。同时，房价走弱并未带来住房成交量的增长。一季度全国商品住房竣工面积6397万平方米，同比增加27.4%；销售面积9500万平方米，同比则降低0.3%。虽然商品住房销售面积仍大于竣工面积，但销售面积已呈现小幅下降的趋势，未来住房供求矛盾会有所缓解。
    ■穗叫停楼市分期首付 五一将严查垫首付款行为  
    近期广州楼市为了吸引市民购房，针对“9·27”房贷新政推出了一成首付的促销办法——购房者只需交总房款的一成首付款，就可以买楼，剩余的两成首付款先由开发商代为垫付，垫付的房款购房者可以在几个月或者一年时间内分期付清。对于一成首付的销售办法，广州市国土房管局明确表示，禁止分期首付等违反国家房贷政策的销售形式，五一期间将组织专项检查，“市场上一旦出现，要严厉查处。”不更正这种做法的楼盘，将面临禁止预售的严重后果。
     
     
     
    区域经济 Regional Economic
    ■东莞3月CPI同比上涨6.7% 
    　　东莞市最新公布的统计数据显示，3月份东莞市居民消费价格总水平(CPI)同比上涨6.7%，涨幅比2月份收窄1.2个百分点，居民消费价格总水平比2月份下降1.5%，其中自有住房价格同比涨近一成，一季度累计上涨7.1%，上涨势头有所放缓。  
    ■刘志庚：区划调整考虑合并区域面积较小的镇 
    近日东莞市长刘志庚在接受采访时表示，28个镇和4个街道办事处并驾齐驱的发展模式已经不适应东莞的发展，对全市经济社会的发展造成了一定影响。接下来考虑积极稳妥推进行政区划调整，合并区域面积较小的镇，支持中心镇的基础设施和公共