广州从化市
从化太平镇Ｃ地块、温泉镇Ｂ地块市场调研投资定位报告

经过几天时间的努力，从化市温泉镇Ｂ地块、太平镇Ｃ地块市场深化调研及初步投资定位报告终于基本完成了。    面对从化竞争激烈、纷繁复杂的市场情况，我们找到了本项目发展初步方向，作为讨论、决策的基础，但关于市场、土地、产品的最终密码还需要足够的时间论证确定。

针对从化房地产投资的宏观环境，我们进行了较为详细的分析，做出了较为乐观的判断。虽然金融危机对全球经济造成的损害尚未过去，但中国政府积极面对，在金融货币、对外出口、企业扶持等等方面做出了大量工作，广州市与从化市地方政府也做出了积极响应。结合广州市目前正在快速扩张化进程的发展阶段，作为广州“北优”发展战略的从化市具有理想的发展前景。

如果从化市ＢＣ两地块能够确定市场定位及以适当范围的资金圈地并付诸实施，将是我们投资建设的大型别墅类高档项目，它所代表着的不但是我们的产品打造和开发建设能力，而且代表着以项目品牌牵引下的发展商品牌将迈入一个新的阶段，意义深远！

一．作为“北优”战略的从化市规划概述 

从化市作为广州市的“北优”发展战略重心，在中心城区战略规划上，实施“一中心，两走廊，四发展区，四大基地结构组织”，分别是： 

一中心：从化中心城区发展为中心 

两走廊：一.流溪河沿线旅游经济发展走廊。 

二.从化西部工业走廊。 

四发展区：东北部（生态旅游主导）、中部（加工及制药主导）、西部（工为主导）及南部经济发展片区（房地产业与生态农业为主导）

四大基地：旅游度假基地、城郊型生态农业基地、生态林基地、工业基地。   

二．太平镇Ｃ１地块区位 

优势一：位于连接广州市中心与副中心从化市太平镇的核心连展主轴上，并向四周辐射且地形方正场地平整；西北面相邻流溪河，且有后继发展的C2地块930亩的发展空间。 

优势二：京珠高速分支街北高速出入口与广从轻轨站点的出入口，交通便利，出入广州市天河区中心与从化市街口区中心均不过30分钟。 

劣势一：该地块位于三大型高档别墅区围合之中；分别为广州越秀城建总公司的逸泉山庄，珠江投资公司的夏湾拿花园与珠江国际城，三个项目均有大量楼盘开发与销售中。 

劣势二：高速出口斜跨分隔地块西南角，被分隔开的地块面积约８０亩，目前规划部门对于高速路出入口改道尚末解决。

如上图所示。

三.温泉镇Ｂ２０地块区位 

优势一：地块四面环山，红线以山腰线为分隔，地形地貌高低起伏，环境优美。 

优势二：地块项目内有大型人工水库与鱼塘，利于水资源的再造利用，适宜坡地别墅的设计开发。 

劣势一：地块临105国道最近的出入口在国立中山大学分院红线范围内，交通受阻且目前接通地块的另一主干村道尚末施工，不利于前期施工。 

劣势二：地形落差很大，地块内目前基本被自然植被覆盖，场地平整工程量浩大。 

劣势三：相对于泉天下项目地块内没有温泉资源，且地块内水资源为死水需重新设计改造。 

四.从化市投资环境对两地块项目的影响分析 

1、广州市城市规划将为两地块项目的宏观发展带来重大利好。太平镇Ｃ项目位于广州市区与从化市中心主轴板块，作为从化市重点扶持的房地产板块，同时也是两城市居住核心区偏移发展区域，可以预见随着大量市政设施配套的完善，势必成为投资的热点。这为太平镇Ｃ项目的开发带来了十分有利的条件。

2、广州市的战略与从化市的产业布局，为太平镇项目带来了充裕的客户。坐拥城市核心主轴线区，辐射广州市区与从化、增城市中心区，优异的企业投资环境为本项目的开发提供了大量的客源支持。从周边的产业特点看，生态农业、高新科技、高教产业等行业，都是国家重点扶持的行业，这也为本项目的可持续发展创造了良好的空间。 

3、广州市与从化的高速经济增长，为本项目提供了良好的发展前景。作为北优战略的广州市副中心也为第三产业高速发展提供了有利条件。随着第二、三产业的高速发展，可以预见本项目的开发前景优异。

４、温泉镇项目Ｂ20地块分析 

1、位于从化市重点扶持的旅游经济发展走廊核心温泉镇，相邻于105国道约1.5公里，项目位置相邻预建设中的增从高速约３公里。 

五、从化市房地产发展阶段判研

广东的房地产跟随规律：深圳紧跟香港，广州紧跟深圳，二、三线城市则学习广州。 

从化市处于刚经历初级阶段，快速向发展阶段靠拢的过渡时期；由于０８年制定的“北优”战略及高速路建设及广从轻轨等的市政利好消息的公布，从化市房地产市场状况无论销售与房价均呈急促彭涨成长的势头，同比09年初房价均有３０%左右的上涨。

六、根据原有初步调研的基础深入重点调研从化两地块周边的别墅楼盘与市中心具代表性的重要楼盘。

１.从化珠江国际城（开发商：广东珠江投资股份有限公司）

2008年11月份开盘，位于太平镇Ｃ项目地块对面，于2009年10月份重点推出第一期中轴组团，户型均为欧式下沉花园三层双拼别墅，附送全屋精装修，项目内具有一个全球罕有的小苏打温泉资源，约9000㎡会所，10万平方米的商业中心，约1200亩的体育公园及高尔夫练习场，项目配置有幼儿园、华师大小学、中学、高中贵族学院；物业管理收费为3.2/㎡。项目已售出单元的购买客户主力群体目前为广州市区及少部分从化本地人，交楼时间为２个月后。最高售价与最低售价分别为：8700元与14000元；目前报价相比已售出并在房管局交易登记的均价有约1300元/㎡的涨幅。

２.东方夏湾拿花园（开发商：广东珠江投资股份有限公司）

2004年8月开盘，位于太平镇Ｃ项目地块广州市区方向，流溪河边，于2009年8月主推第二期吧哈马组团全联排小型别墅，户型均为地中海拉丁风格下沉花园四层别墅，附送全屋精装修，组团式封闭管理，管理费为2.5元/㎡，小区内配置有烧烤场，四星级豪生酒店，心灵会堂、室内体育馆、会所、荔枝公园及风情商业街、超市等。项目比较成熟，小区内人气比较旺，据调查了解，主力购买客户分面面较广，以广州人与从化本地的公务员居多，另有部分为温州投资人及潮汕人，也有部分为广州钟落潭附近的厂家的老板与生意人。最低售价与最高售价分别为：7598元与8814元。

３.逸泉山庄（广州越秀城建地产）

1999年开发开盘，位于太平镇Ｃ项目地块从化街口区方向，流溪河边，现于2009年10月推出岭南粤园别墅组团及逸粤湾公寓组团，别墅组团户型均为独栋及四合院，公寓户型刚开盘资料不详，项目内配置有6000平方米的会所并内有超市、中西餐厅、酒吧、医疗中心、会议中心、健身室、卡拉OK舞厅、桌球室、羽毛球场、桑拿、沐足、美容、美发，还有室内外网球场、室外篮球场、大型泳池等，买家以40岁以上的中老年人为主，基本集中为广州市区的顾客与少量从化本地的老板。最低售价与最高售价分别为11000与20000元（楼王单位）。

４.明月山溪（中山方圆地产控股）

2009年5月开盘，位于温泉镇冲口位置，目前主推第一期诗书里组团，户型均为独栋、双拼及联排为主，项目目前只配套有泳池与会所，面积分别为：双拼365㎡5800元/㎡，独栋450㎡/10000元/㎡，联排315㎡/8000元/㎡。

 ５.富力泉天下（富力集团）

该项目原为广州市德和地产有限公司开发，由2008年被富力集团收购该项目，原一二期的开发经已售完，富力集团目前在建ＪＫ组团及主推公寓楼，楼盘项目内有温泉资源，每户温泉水供应到户，公寓楼带有精装修，面积由37平方至109平方，8500至12000元/㎡。目前项目配套只有会所，但项目附近有18洞高尔夫球场，温泉渡假山庄及森林公园；楼盘内入住率较低，大量空置末装修。

以下项目为市区及附近的楼盘，与两块不邻近，基本购买主力为从化本地人居多；海逸半岛多为本地公务员及老板购买，在此参考以下表格，不作重点介绍。

根据以上的深入调研从化房地产市场，相对比08年前的楼价与目前在售的房价，我们基本分析判断，由于从化市受政策利好的因素影响，从08年广州市确定从化为广州副中心位置，１４号轻铁路线广从轻轨，街北高速路国际城出口等等的市政基础设施的建设，从化房价均呈不同程度的上升，别墅升幅个别甚至达80%以上；因此经过分析从化房地产市场具有较大的投资建设空间，但由于尚末拿到地块的规划要点，对于用地的规划性质和指标尚末明确，待拿到经济指标要求后会马上补充设计分析与调整初步估算。