广州市金沙洲B3736F01地块项目全程策划

1  项目投资环境分析

1.1  广州宏观经济分析

    广州是广东省省会,全省政治、经济和文化中心。也是中国的南大门，已建城2212年，也是中国“海上丝绸之路”的发祥地，历来都是重要的港口城市。经贸繁盛，万商云集，每年春秋两季的中国出口商品交易会至今在此已举办了83届。作为世界大都市协会的会员城市，广州提出了建设现代化国际城市的宏伟目标，致力于建设成为区域性，国际性的金融中心，商贸中心、信息中心、旅游中心和交通通讯枢纽，成为环境优美、设施完备、布局合理的现代化国际城市。广州地势东北高、西南低,依山傍水,北部和东北部是山区,南部是珠江三角洲冲积平原。亚热带季风气候,夏无酷暑,冬无严寒,雨量充沛,四季如春,繁花似锦，十分适合人类居住。
    广州市辖越秀、海珠、荔湾、天河、白云、黄埔、花都、番禺、南沙、萝岗十区和从化、增城两个县级市,总面积7434.4平方公里，2006年末全市户籍人口760.72万人，常住人口超过1000万人。2002年-2006年自广州市第八次党代会以来，在广州市委、市政府的正确领导下，广州市以科学发展观统领全局，国民经济持续较快增长，不断取得新成就，迈上新台阶。广州整体宏观经济向好，经济总量连上新台阶，主要表现为以下几个方面：
     
    1）、国内生产总值逐年提高，人均GDP超过万元美
    2006年全市实现地区生产总值（GDP）6068.41亿元，同比上年增长14.7%，比2002年增长71.2%，年平均增长14.4%。按户籍人口计算,人均地区生产总值预计超过10000美元。按常住人口计算，人均地区生产总值预计超过7800美元。目前广州市经济总量在全国主要城市中居第三位。
     
    2）、工业结构调整不断推进，第二产业占比例上升
    2002年广州市地区生产总值三次产业的比例为3.22︰37.81︰58.97， 2006年地区生产总值三次产业的比例为2.4︰39.9︰57.7。2006年广州市工业总产值将达到8102.82亿元，同比增长15.3%，比2002年增长1.0倍。
     
    3）、固定资产投资稳步增长，房地产投资总额增加
    2006年全市全社会固定资产投资为1696.38亿元，同比增长9.0%，为2002年的1.68倍。2006年全市房地产投资总额为556.79亿元，同比增长9.6%。
     
    4）、社会消费品零售总额上升，消费需求不断增强
    

2006年，社会消费品零售总额2182.77亿元，比2002年增长59.2%。四、人民收入水平不断提高。2006年全市职工平均工资为36273元，分别比上年和2002年增长7.2%和41.8%；城市居民年人均可支配收入为19851元，比2002年增长48.3%。
    图1.1 广州、北京、上海、深圳、重庆各城市间2006年GPD对比
    

    表1.1 2002－2006年广州宏观经济数据
    

    

图1.2 广州近年来经济发展趋势
    

图1.3 广州个人可支配收入
    由图1.1，图1.2，图1.3分析， 广州、北京、上海、深圳、重庆各城市间2006年GPD对比,广州的GDP紧次于上海、北京位居于全国的第三位。广州每年的GDP都在迅速增长，增长速度维持在13%左右。而且增长速度与其他各城市相比，发展增长速度比较快。2006年广州人均可支配收入接近2万元，近年来逐年在增加，年均增长速度在10%左右。

1.2  广州房地产市场分析

1.2.1  广州房地产市场现状

    

图1.4 广州近年房地产完成投资情况
    1）、投资规模、建设总量逐年增大
    2006年广州全年房地产业投资实现增加值396.39亿元，增长15.5%。全年房地产开发业完成投资556.79亿元，同比上年增长9.6%。房屋施工面积5460.37万平方米，房屋竣工面积1449.01万平方米，同比上年分别上升2.8%和下降9.4%。从02年-06年，每年的投资量基本在增加。
    表1.2 2006年房地产开发数据

    2）、商品房销售面积增加，空置率下降
    2006年，广州市商品房销售套数为112298宗，同比增加1.8%；全年商品房销售面积1316.88万平方米，同比增长3.5%。商品房销售合同金额861.95亿元，同比增长26.3%。从交易数据中可看出，近年广州商品房交易面积年均为1100万平方米左右，但交易额增幅大大高于交易面积的增幅，说明近年广州市商品房销售价格增速较快。2006年末，商品房空置面积453.03万平方米，同比下降15.6%。
    3）、近年来商品房价格高速上涨
    2006年，广州市新建商品房均价为6806元/平方米，比上年上涨23.05%，房价涨幅是近三年最大的一年。近年房价上涨过快的根本原因有：一是市场呈供不应求局面。二是经济发展加速，居民收入增加，居民消费能力和购买力增强。
    表1.3 近年广州商品房市场吸纳表（含二手）

    4）、市场呈现供不应求局面，市场吸纳率增大
    由图1.5分析，根据近三年商品房供求情况来看，2006年商品房的供应量最少。但2006年，新增商品房成交量为1158.07万平方米，超过近三年成交水平。供应量在减少，但是每年的交易量在增加，市场呈供不应求的局面。而且，新增商品房却低于近三年供应水平，新增量与交易量存在严重的市场缺口，市场吸纳率高达126.27%。
    

    

图1.5 广州近年商品房供求状况

1.2.2  广州房地产市场的总结：

    1）、广州市房地产业发展呈现新的特点，房地产开发投资持续增长。
    2）、商品房存量“消化”加大，商品房销售面积继续增长，供应量减少，商品房空置量持续大幅下降，消化存量商品房取得明显成效，呈现供不应求的局面。
    3）、广州市商品住宅的价格已处在一个较高的水平，市场正在消化、承接。广州经济增长导致房价高涨，面对着“国六条”“十五条细则”“穗七条”“十部门联合调整楼市”等政策的逐渐影响市场，再加上加息的压力，预测广州的房价可能回稳或小幅回落。
    4）、“国十五条”，广州地方细则已出台，90平方米户型所占比例量的限制为整个城市建筑面积总量，而非每个项目总量。因此，从广州市整体房地产市场来看，户型结构供应将有较大的改变，趋向与中小户型。
    5）、一系列的宏观调控政策，使得房地产开发门槛日益抬高，开发资金日益吃紧、行业利润空间日益缩小。
    6）、2006年的宏观调控力度更大，仅央行加息就有两次；对楼市的调控也从“宏观”走向“微观”，连户型比例、产品定价、销售执行、购买对象等都列入了调控的具体范畴。 展望2007年，宏观经济调控及对楼市的调控估计仍将深入、持续下去。

2007年将是2006年政策导向下的执行年。
     

1.3  广州白云区房地产市场分析

    1）、白云区房地产逐渐发展，不断升温
    过去的白云区在广州人认为是偏远的“郊区”地带，房地产发展相对滞后，楼盘也一直在2000-3000元/平方米徘徊。 2000年开始方圆、祥景、时代、富力、正域、恒大等大型品牌发展商进驻，出现了一大批的生态型、体育型、建筑质量型、时尚型和山水型等楼盘应运而生。
    2003年是白云区楼盘大跃进的一年，黄石路、白云大道新盘新货辈出，成为“十一”黄金周广州楼市最大的亮点和成交的最大赢家。目前白云区住宅均价主要集中在4800-5800元/平方米之间