合富辉煌：08年上半年东莞楼市总结报告
    第一部分  经济背景
    主要社会民生话题:
    产业转型、优势丧失、形势不容乐观
    企业非正常死亡现象增加工业增速减缓.1-5月，全市关停、转移外资企业共405家，上升36.4%。东莞工业总产值增速低于全省10.1个百分点。
    
    GDP增长放缓，快速发展的势头受到遏制
    
    这一增长率慢于去年同期生产总值增长17.4%和全年GDP增长18.1%的水平，同时缩减了与全国增长10.6%和全省增长10.4%的水平。
    造成增长放缓的主要原因是——  国家对经济实行宏观调控，同时外部主要发达国家经济形势恶化，人民币加速升值，企业出口难度加大。加上东莞大力实行产业转型升级，出现部分外来加工产业迁离东莞的现象，导致增长率下降。
    同时由于08年的2月份有29天，第一季度比去年多出了1天，如以一季度90天计算，GDP增长率仅为15.1%。
    经济连续数年快速增长后，突然明显放缓，同时对前景的不明朗影响了市场对东莞未来经济的信心。
    人民币大幅升值，出口遇阻
    
    出口增幅缩小，新增外资增长速度放慢
    东莞是“世界工厂”，一个典型的粗放外向型经济城市，这与早期美国的底特律非常相似。
    随着生产成本与出口成本的进一步增长，东莞的经济发展开始步入产业转型的“分水岭”。虽然城市转型已经喊了将近8年时间，但是由于夹在广深两地，因此至今尚未有一个非常清晰的可持续发展而具有差异化的产业定位。
    贸易顺差与实际利用外资的逐步缩减，将为这一城市带来严峻的发展挑战。外资的撤离与外企的大量外迁，将对原有的衍生产业链带来巨大的生存威胁。
    严重依赖外企的私营企业主与企业白领将遇到前所未有的发展压力，对事业前景的不明朗也将同步干扰其未来的消费行为。
    土地流拍,固定资产投资增长回落
    
    固定资产投资增长回落，基建与地产开发投资稳定
    固定资产投资增长同比回落2.8%，但仍保持一定的总量规模。基础建设投资力度继续稳步增加，城市化建设稳步发展。
    而延续07年的开发进度，房地产投资额则仍在放大递增。由于对闲置土地的处罚政策收紧，因此房地产的投资热将难以短期内得到有效控制。
    前期出让土地在政策的监管下，开发投资加快，必然使未来两年市场的供货量进一步集中放大。
    存款准备金率再创新高，地产遭遇无米之炊
    
    准备金率升至17.5%历史高位 有望冻结可贷资金逾4200 亿元 
    通常情况下，开发商的资金来源主要源自三个渠道：一是银行贷款；二是在资本市场上获取融资；三是依靠销售回款。然而对于现在的开发商来说，上述三个渠道都不通畅，甚至有渠道完全是“红灯”。 
    开发商要走两条路：一是在尽可能想办法继续获取“生命”资金；二是降低开发项目的利润预期，通过下降房价加快销售速度，争取更快回收资金，以达到“求生”之目的。从现在来看，开发商降价应该尽快着手，如果越晚降价，以更大幅度降价的可能性就越大 
    CPI高居不下,通胀明显
    
    物价创新高，居民消费性支出比重加大，通胀明显。
    国内通货膨胀既有预期汇率上升造成热钱融入、流动性泛滥的原因，也有国内畜禽疫造成的食品价格上涨因素，同时国际原材料上涨也带动了国内物价上涨。
    受食品和能源价格上升的拉动，以及雪灾影响，市场物价延续去年的高位走势，1-3月居民消费价格累计涨幅达到7.1%，创近年来的新高。跟随全国形势，预期全年东莞CPI增幅仍存在不确定性。
    “收入跟不上物价”，物价的上涨已经影响到东莞居民的经济生活。由于对未来物价的不确定性，居民消费行为开始谨慎。
    天灾不断  物价上涨
    
    自然灾害影响灾区农产品生产，并且灾后重建加大对建筑原材料需求，将直接和间接加剧通货膨胀，楼盘建安成本提高，推动房价自然上涨。
    
    各种建筑原材料价格普遍上涨超过20%，其中钢筋价格上涨幅度超过50%，新劳动法的颁布，也加大了建筑单位的用工支出。
    股市突然崩盘,大量资金被套
    
    紧缩的货币政策下，前期被高估的股市突然崩盘
    08年上半年，上证综指累计跌幅高达48%，A股成为全球表现最差的股市。半年间总市值蒸发了接近15万亿元，造成巨大的财富负效应，住房等大宗商品消费意向和消费能力减弱。
    结论:  产业转型导致经济增长放缓，影响市场消费信心
    1、产业发展步入转型阶段，经济发展增速放慢；
    2、外资增长减缓与外企迁离，威胁到衍生产业链的生存；
    3、CPI高居不下，居民收入水平增幅有限，消费行为趋于理性。
    第二部分  东莞楼市印象
    印象一：商住用地流拍现象频现
    
    印象二：满城尽刮“团购风”
    2月的最后一天，即2008年2月29日晚，万科地产旗下项目－万科运河东1号率先扛起“团购“大旗，打响城区房价下降第一枪，历史罕见购房”七折“惊现东莞。第二天，即3月1日，东莞本土地产巨头光大地产闻风而动，旗下同属运河片区项目－景湖湾畔以同样折扣同样方式迅速做出反应。4月，其它开发商纷纷效仿，满城尽刮“团购风”；5月－6月，“团购风”虽盛行但明显已日渐视觉模糊。
    印象三：推广、促销：“应有尽有”“五花八门”
    
    万科、光大典型购房优惠：针对五大银行客户团购原价7折，另外:10名以上96折,20名以上95折,30名以上93折。此优惠方式诞生于万科，推广于光大，3月份效果明显，同时开启了城区房价真正降价进程。
    光大某楼盘购房优惠：2万元抵68888元；按揭97折，一次性付款95折；规定时间内签约额外98折；获赠5升金龙油、30名一组抽奖一万元和五千元的购房现金券、冰箱、微波炉；  “逢10中1” 8万元的马自达2. 
    在楼市低迷期，购房优惠方式增多，优惠幅度增加
    印象四：价格：不少楼盘价格下调达三成
    
    07年下半年，城区均价6000元以下洋房基本绝迹，08年上半年，历经半年的调整房价基本回落在6000元以下。
    印象五：多事之年：退房
    
    
    事出有因，房价是诱因。随着房价的下调，业主要求退房现象逐渐增多
    印象六：刚性需求正在崛起