惠州市博罗县罗阳镇2500亩地块
调查报告
目 录
第一部分 项目地块市场调查分析 3
一、项目地理位置 3
二、项目交通情况 3
三、地块基本参数 4
四、地块挂牌要点 4
五、地块现状 5
六、地块周边规划利好因素 8
第二部分 惠州经济及博罗县概况 10
一、惠州市社会经济发展概况 10
二、博罗县概况 12
三、博罗县社会经济发展概况 13
四、城区微观经济环境分析 14
五、博罗县城市规划概况 15
六、小结 17
第三部分 博罗县房地产市场调研分析 19
一、博罗县固定资产投资概况 19
二、博罗县房地产发展概况 20
三、博罗县房地产市场特点 21
四、区域性市场开发模式对比分析 23
五、博罗县近期楼盘个案分析 24
六、惠州城区近期主推楼盘个案分析 28
第四部分 项目可行性研判 29
一、项目开发条件分析 29
二、项目规划条件分析 29
三、项目竞争条件分析 30
第五部分 评价及结论 31
第一部分 项目地块市场调查分析
一、项目地理位置
项目位于惠州市博罗县罗阳镇西南方位的博罗大桥南，项目规模2500亩，该项目用地为大面积浅丘和坡地，地块北面临近东江河道，地表植被十分茂密，非常适合进行旅游项目和房地产项目开发。
二、项目交通情况
博罗县地处惠州市北部，县城距离惠州市江北区13公里，从惠博沿江一级公路15分钟的车程可以到达惠州市新行政中心——江北区，由324国道往小金口到惠州新火车站到惠州江北区也只需20分钟的车程。并有广惠、惠河高速公路都在博罗境内交汇等穿境而过，博罗县的区位交通优势明显。
项目地块东面是未开通的规划路，往惠州市江北区约6公路，市场调查，即将开通的东江水利工程公路，近期即将完工，地块临近东江水利枢纽工程大坝观光平台景点，是惠州市区两江四岸景观及旅游线路规划（2006-2020）中自然生态岸线的下游。也是三条生态带之一：东江水利枢纽工程——东江生态休闲公园——东江公园（含市民乐园、期湖塘公园）——望江滨江公园。
地块北面为博罗大桥，靠近博罗文化中心广场，但由于规划中的大桥北路（博罗大桥到罗阳镇中心路段）尚未建设，目前地块的交通十分不便。
三、地块基本参数
一、用地概况
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1、土地性质
| 住宅用地（R2）
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2、土地位置
| 罗阳镇横坑、翠美园村委会江南（土名）地段
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3、土地面积
| 分三块（接壤）：
① 590.44亩
② 1,126.26亩
③ 779.25亩
①+②+③＝2,496亩
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4、容积率
| 2.6
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5、绿地率
| 35％
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6、建筑密度
| 35％
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7、土地年限
| 70年
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8、挂牌日期
| 2008年5月5日上午9：00时至2008年5月16日16:00
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二、获得方式及成本
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1、获得方式
| 采用挂牌出让方式
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2、土地成本
| 三块土地没有“困绑出让”的要求（也就是说，即使取得某一块，若有竞争者恶意捣乱的话，就可能把另外两块举得价格很高，到时很难啃下另外两块，骑虎难下）
起始价分别为：
① 590.44亩——21,650万元，即约为36.67万/亩
② 1,126.26亩——41,300万元，即约为36.67万/亩
③ 779.25亩——28,600万元，即约为36.7万/亩
三幅地块挂牌起价合计：91,550 万元
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3、保证金
| 本次保证金分别为3600万元、6900万元、4500万元，合计15,000万元
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4、提供资金证明
| ① 590.44亩——6.5亿元
② 1,126.26亩——13亿元
③ 779.25亩——9亿元
三幅合计28.5亿元
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四、地块挂牌要点
(1) 规定三幅地块“签订成交确认书之日起，60日内一次性付清总地价。”
(2) 规定三幅地块的竞买人须是国内外注册资金达7亿元人民币；具有房地产开发资质二级（含）以上，已开发项目曾获得两项国际性奖项；有两个以上单个项目竣工面积达40万㎡。
(3) 挂牌起始价已包含征地管理费、土地登记费、土地证工本费、垦复基金、耕地占用税、宗地地价评估费、测绘费、规划设计费、成交地价契税等。
(4) （储备）2号地块590.44亩的地块内要求1年内投资人民币1亿元，建设抵抗百年一遇为标准的东江南岸江南大提和供江南片区使用的自来水、供电设施。
(5) （储备）2号地块590.44亩的地块内要求2年内建成一家五星级酒店。
(6) （储备）8号地块779亩的地块内要求1年内投资1亿元人民币，建设一间十二年制学校
五、地块现状
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从图中可以看出，地块的现状大面积是平地，地块南侧的起伏的山脉，北侧临东江；而地块东面的地形更适合开发别墅，东面有大面积的坡地；而且更接近惠城区。
地块目前只有博罗大桥可以通往罗阳镇，并通往惠城区，而东江大桥的建成将迅速提升本地块的交通便利程度。
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到惠城区
| 地块东西两面的道路规划是本地块起动的关键点，东面东江大坝工程完工后，南面的道路规划将相继施工；东江大坝到本地块的道路建设会提前；建设长度约13公里，地块到东江大坝（东江大桥）6公里
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到园洲、石湾
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西面到园洲、石湾的道路建设速度较慢，建设长度过长，耗资较大
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六、地块周边规划利好因素
汤泉假日俱乐部 道 国 4 2 3 惠 城市山麓 博 惠州奥园 路 公 路 划 规 即将开通东江水利工程公路 惠州市江北区 项目地块 惠州市区两江四岸景观及旅游线路规划（2006-2020） 
项目地块
第二部分 惠州经济及博罗县概况
一、惠州市社会经济发展概况
（一）名牌经济 改革开放以来，惠州市坚持“工业立市”的发展战略，走发展外向型经济的道路。培育出TCL、德赛、华阳等一批大型国有（控股）企业集团以及侨兴、富绅等一批民营企业集团。创立了TCL电话机、TCL王牌彩电、TCL手机、富绅衬衫、德赛电池、德赛数码龙音响、侨兴电话、CECT手机等一批工业产品名牌。建立起一批全国性的市场网络。 引进了美国通用，日本索尼、松下，韩国三星、LG，荷兰飞利浦和中国联想等国内外著名厂商、跨国公司在惠州建立生产和研发基地，逐步构建起以国有（控股）企业集团为主导，多种经济成份一齐上，电子信息制造业为支柱的开放型经济格局。目前，惠州已成为世界最大的电池和镭射光头生产基地，亚洲最大的电话机、电脑主板生产基地，中国最大的电视机、汽车音响、高级电工产品、照相机生产基地之一，成为中国华南地区发展最快、最具活力和最具潜力的城市之一。 （二）中海壳牌项目 2002年11月，中国最大的中外合资项目——中海壳牌南海石化项目正式动工建设。该项目总投资43亿美元，外方投资者是世界著名的英荷壳牌有限公司，于2005年正式投产。该项目的上马建设，带来了巨大的牵动效应，预计在未来的5-10年内，该项目将给惠州带来600-1000亿元人民币的投资。这个项目的建设，标志着惠州新一轮经济建设高潮的到来，奠定了惠州百年发展的格局，必将对惠州乃至广东的产业结构调整升级和经济发展产生不可估量的推动作用。 市委、市政府计划用10年左右的时间，把惠州建成“四个基地、一个中心”，即数码信息产业制造基地、石油化工加工基地、对外贸易出口基地、度假观光旅游基地和现代物流配送中心。到2010年，全市GDP力争比2000年翻两番，达到1700亿元，人均GDP超过5600美元。 （三）GDP增长 据初步统计，2007年惠州市全市GDP突破千亿元大关，达到1085亿元，增长14.1%（最终以年报数为准）。三次产业结构（％）调整为：7.9：58.8：33.3。惠州跻身全国一类重点城市行列，成为广东“千亿元城市俱乐部”的新成员，经济发展跨越一个标志性的台阶。 年份
| 2002年
| 2003年
| 2004年
| 2005年
| 2006年
| 2007年
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生产总值GDP（亿元）
| 525.46
| 590.97
| 685.14
| 803.94
| 933.19
| 1085
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| 增长率( |