武汉德思勤房地产顾问有限公司
WUHAN TASKIN PROPERTY CONSULTANT CO.,LTD.
金地·积玉桥项目
前期策划报告
谨呈：武汉金地辉煌房地产开发有限公司
金地·积玉桥项目前期策划报告
武汉德思勤房地产顾问有限公司
二○○七年三月
前 言
一、报告说明
承蒙信任，我司于2007年1月4日开展金地积玉桥项目市场调查工作，经过将近40天的认真整理分析，现特向贵司提交《金地·积玉桥项目前期策划报告》，本报告所有结论的判断依据为现有市场条件（城市空间发展趋势、市场供求关系、地块条件等）、国内外案例借鉴参考、本公司专家组整体评审。未来由于不可控的政策风险和重大的市场变动、项目地块开发条件等发生变化，那么定位的结论必须做相应的调整，即本定位结论有其时效性。贵司在开发决策过程中应根据实际情况选择合适的开发方向。
我们衷心地希望能够与金地集团精诚合作，为积玉桥项目的成功操作竭尽全力，为贵司的发展壮大贡献力量，同时也希望双方合作愉快。
二、结论摘要
客户定位：“城市精英”
第一类：资富阶层（私企业主、企业高管等）
第二类：权富阶层（政府中高层公务员、企事业单位高管等）
第三类：智富阶层（总部经济区高级白领人士等）
物业定位： 武昌内环核心·20万㎡·别墅级·国际滨江精品住区
形象定位： 武昌滨江·国际气质·城墅住界
物业类型及其配比： 类别墅：8.89% 商业：5.32% 公寓：16% 高层：69.79%
物业户型配比
户型
|
| 实际建筑面积(㎡)
| 套数
| 套数比例
| 面积比例
| 占总面积比例
|
高层
| 2×2×1
| 85
| 270
| 22.1%
| 17.3%
| 12.0%
|
| (2+1)×2×1
| 95
| 410
| 33.4%
| 29.1%
| 20.3%
|
| 3×2×1
| 105
| 60
| 4.9%
| 4.7%
| 3.3%
|
| 3×2×2
| 125
| 242
| 19.8%
| 22.7%
| 15.9%
|
|
| 135
| 122
| 10.0%
| 12.4%
| 8.7%
|
| 4×2×2
| 145
| 60
| 4.9%
| 6.5%
| 4.6%
|
|
| 160
| 60
| 4.9%
| 7.2%
| 5.0%
|
别墅
| 4×2×2
| 155-160
| 31
| 30.0%
| 27.9%
| 2.5%
|
| 4×2×2
| 165-170
| 49
| 48.0%
| 47.4%
| 4.2%
|
| 5×2×2
| 185-195
| 23
| 22.0%
| 24.7%
| 2.2%
|
公寓
| 单间
| 30-35
| 121
| 20.0%
| 12.4%
| 2.0%
|
| 1×1×1
| 45-50
| 271
| 45.0%
| 43.6%
| 7.0%
|
| 2×1×1
| 60-65
| 211
| 35.0%
| 44.0%
| 7.0%
|
价格预估结论
年度均价
| 高层
| 别墅
| 公寓
| 商业
| 综合
|
2008年销售均价
| 7314
| 12458
| 9014
| ——
| 8090
|
2009年销售均价
| 8228
| 14174
| 9391
| 21202
| 9570
|
2010年销售均价
| 8879
| 15780
| ——
| 22882
| 11176
|
2013年销售均价
| ——
| ——
| 13033
| 32604
| 17550
|
物业总体均价
| 8012
| 14037
| 10131
| 24479
| _
|
车库收益
| 4858万元
|
|
|
|
|
项目整体均价
| 9960
|
|
|
|
|
商业定位
商业档次：中高档
商业业态：休闲娱乐商业
商业形象定位：武昌滨江·品位·精致商区
商业价格定位：15572元/㎡（现时价）
公寓
高层住宅
商业
类别墅
功能布局及建筑群体组合设想
高层立面风格：现代简约风格
公寓立面设计建议：现代、简约、时尚
类别墅在立面造型与色调上体现：高雅、稳重、大气，以棕褐色和白色搭配为主色调；
车位配比：1：0.4—0.5
项目营销六大策略：
策略一：
城市价值，都心生活——展现区域的差异性优势
策略二：
品牌造势，高举高打——“打造武昌滨江国际精品住区标杆之作”
策略三：
强强联合，强势发布——确立市场地位
策略四：
第一楼盘，气势抢先——推广及外围包装策略
策略五：
现场包装，打动客户——现场展示策略
策略六：
高效管理，销售保证——现场销售策略
营销推广三大攻势
主题：武昌内环核心 / 城墅住界 / 国际滨江精英专享领地
市场预热期：武昌内环·滨江传说
开盘销售期：滨江国际·城墅住界
持续销售期：国际气质·精英专享
第一篇 市场分析
1、 武汉市宏观经济背景
2、 区域规划分析
3、 房地产政策环境
4、 武汉市房地产市场状况
5、 武汉市高端房地产市场状况
第二篇、消费者分析
1、 武昌消费者分析
2、 可比楼盘成交客户分析
3、 消费者问卷调查分析
4、 潜在客户访谈
第三篇 项目分析
1、 项目概况
2、 地块价值分析
3、 项目SWOT分析及发展策略
第四篇 项目定位
1、 客户定位
2、 物业及形象定位
3、 物业类型定位
4、 物业类型配比定位
5、 户型配比定位
6、 价格定位
7、 商业定位
第五篇 物业发展建议
1、 规划设计要点
2、 规划设计原则
3、 规划设计理念
4、 功能布局设想
5、 建筑群体组合建议
6、 景观与环境设计建议
7、 道路系统与交通组织
8、 建筑单体及风格建议
9、 户型设计建议
10、 商业规划设计建议
11、 车位配比及设计建议
12、 项目配套设施及功能建议
第六篇 营销推广
一、营销策略
二、推广三大攻势
三、项目推广预算
附件： 专业人士访谈及客户需求电话回访统计分析
《定位与推广深化补充报告》
目 录
第一篇 市场分析
一、武汉市宏观经济背景
方法论：
宏观经济分析——主要考虑当地经济中决定所有类型房地产需求的基本因素。其中，人口、住户数、就业和收入等是最主要的变量。此外，还要对某一特定地理区域内需求决定因素的过去变化趋势进行判断，并预测未来的发展前景。
武汉市宏观经济背景
“十一五”规划/中部崛起
经济背景
人口情况
收入情况
房地产发展的经济环境
宏观经济分析思路
1-1 武汉概况
武汉市位处华中地区，湖北省省会，为传统的中原腹地，大陆东西南北交通的交汇之地，为长江流域的核心城市。市内湖泊塘堰众多。长江与汉水将武汉分为汉口、汉阳、武昌三部分，通称武汉三镇。在我国经济地理圈层中，武汉处于优越中心位置，水、陆、空交通十分发达，古称“九省通衢”。
历史文化名城——－ 3500年历史
江城&千湖之城——－两江三镇，百湖之市
全国交通枢纽——---九省通衢
华中政治文化经济中心——中部核心经济圈
观点提示：武汉地理优势明显，武昌是湖北省重要的政治、科教、文化中心。
本项目地处的武昌区，是湖北省重要的政治、文化和信息中心。全区总面积82平方公里，常住人口近百万，区内拥有成片完整的自然山林水体，保存良好，随着环境创新步伐的加快，绿化覆盖率不断提高，环境日益优美，已成为市民居住、购物、休闲的首选之地。武昌区先后荣获全国科技进步先