苏州市相城区盛泽荡地区超大项目营销策划报告书89页4MWORD文档房地产策划大全免费下载WORD文档

    苏州市相城区盛泽荡地区报告书
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    力量无形、专业有恒                                                    52                                                               2005。7

    第一部分：地块概况
    一、地理位置……………………………………… 3
    二、地域现状……………………………………… 4
    三、周边情况……………………………………… 5
    （一）、周边城镇 ………………………………… 5
    （二）、交通设施 ………………………………… 6

    第二部分：市场分析
    一、苏州整体市场介绍…………………………… 7
    二、区域板块分析………………………………… 9

    三、区域前景分析………………………………… 10
    四、目标市场定位………………………………… 12

    第三部分：总体规划方案建议
    1、      总精神 ……………………………………… 15
    2、      功能区分 …………………………………… 16
    （一）、全区地块分割建议………………………… 16
    （二）建筑形态建议……………………………… 17
    （三）、各地块规划指标建议……………………… 28
    （四）、各地块原生态景观设计建议……………… 29
    （五）、各地块住宅建议…………………………… 35
    （六）、环境景观规划建议………………………… 43

    第四部分：项目A-1地块规划建议
    1、      区域市场状况………………………………45
    （一）、区域市场分析…………………………… 45
    （二）、同类产品分析…………………………… 48
    2、      项目发展分析 …………………………… 51
    （一）、项目地块分析  …… …………………… 52
    （二）、项目地块SWOT分析 …………………… 54
    （三）、产品市场定位  ………………………… 57
    （四）、目标客层定位  ………………………… 57
    3、      项目A-1规划方案建议
    （一）、规划设计建议  ………………………… 61
    （二）、单体建筑建议  ………………………… 62
    1、      建筑布局概念………………………… 62
    2、      立面风格建议………………………… 64
    3、      产品类型比例建议…………………… 65
    4、      户型及面积建议……………………… 65

    第五部分：项目推广包装
    前言
    一、  产品定位…………………………………… 69
    2、      推广总精神………………………………… 70
    3、      推广案名…………………………………… 71
    4、      定位诉求…………………………………… 73
    5、      推广卖点…………………………………… 74
    6、      推广策略…………………………………… 77
    7、      阶段性推广策略…………………………… 79
    8、      产品推广附加值…………………………… 81
    9、      媒体策略…………………………………… 83

    第六部分：项目营销策略建议
    一、  项目上市建议……………………………… 84

一、地理位置
    本地块（盛泽荡地区）位于相城区东北,地处渭塘，太平、湘城三镇交界处，毗邻阳澄湖西路，水面属渭塘、湘城两镇所辖，面积为3.86平方公里(5786亩)。

    规划用地范围内包含了盛泽荡水域及其周边用地，东至湘太路，西至227省道复线，北至凤阳路，南至渭泾塘，总用地面积约为17.5平方公里。

    二、地域现状
    规划用地范围内，现状以水面和农田为主，有部分居住用地，均为农村住宅区，以户为单位，沿水网与河道成组成团的分布，建筑层数2-3层，多建于1990年代，建筑质量和风貌较差。

    临227省道复线一侧，用地内有苏州中亚油墨公司、中南电器厂、中南净化设备厂、渭塘金粉厂、苏州开关三厂等若干工业企业。规模较小，易于搬迁。

    三、周边情况
    （一）周边城镇
    本地块周边城镇主要有：

    北面—湘城镇；

    南面—太平镇，
    相城经济开发区；

    西面—渭塘镇；

    东面—阳澄湖镇。

    （二）交通设施

    本地块所属的相城区地处最具活力和最具发展前景的长江三角洲经济区腹地，区位交通优势得天独厚。

    南靠沪宁高速、京沪铁路、312国道，东邻苏嘉杭高速及205省道，北有苏州绕城高速，西依苏州市中心东环路，是苏州市东西向和南北向的交通节点。


    一、苏州整体市场介绍
    1、中心区域发展迅速，周边区域升值潜力大

    2、房价高位运行，产品结构性矛盾显现

    从2001年开始，在4年的时间内，苏州总体房价增值一倍。2001年均价不到2000元/平方米， 2004年3203元/平方米，苏州市商品住宅平均售价已居江苏省第一位。2005年1-2月份，全市预售商品住宅的价格3910元/平方米，市区已达4691元/平方米。



    二、区域板块分析
    度假休闲
    阳澄湖的休闲度假功能也已初具雏形。目前列入计划的项目有：建设常熟昆承湖景区，营造生态景观带；深化沙家浜景区开发；推进昆山巴城东阳澄湖风景区建设。相城区拟投资25亿建设的苏州国际服装城和准备改建的相城珍珠市场，推动购物旅游的发展。

    房产业的发展
    近两年来阳澄湖更是抓住苏沪昆长江三角带上蓬勃发展的房地产业，大力加强阳澄湖周边的基础设施和生态环境建设，为高档住宅落户阳澄湖奠定了卓越的自然条件基础。从2002年开始，阳澄湖一带休闲养生度假型别墅风生水起，偎依着阳澄湖形成了一个蔚为壮观的别墅带状群分布。



    三、区域前景分析
    旅游带动房产发展
    随着区域旅游业的发展，部分形象和配置较好的沿湖别墅租金已经高涨至8000元/月。一旦精明的商务人士看到本区域火热发展的地产状况，更会激发和增强在此购房置业甚至安居乐业的愿望。

    投资渡假成新宠
    随着一大部分上层高雅人士追求生活质量的提高和闲暇时间的增多，他们开始全面进入享受型生活状态，而旅游度假则成了他们最好的养生休闲方式，也会引起投资人士的青睐和追随。

    别墅发展围湖而建
    阳澄湖一带火热的房地产发展前景一方面吸引着众多的成功人士前来居住、度假、养生休闲，同时也使许多地产开发商众星捧月般的纷纷抢滩阳澄湖圈地开发。


    相城区未来潜力无限

    与03、04年相比，2005年的相城房地产将实现一个较大的飞跃。随着交通的改善、相关配套的完善，加上今年相城开发的楼盘数量之多，都昭示着相城在逐步散发它的魅力，也即将成为苏州的一个热点版块。
    相关业内人士分析，虽然目前相城板块相对于苏州古城区、园区、新区，还没有形成一个完全成熟的区域，但是，它的发展潜力是非常巨大的。翻开报纸，“水相城绿相城”的广告印入眼帘，相城区政府的支持，更是成了该板块走向成熟的最大推动力。





    四、目标市场定位

     （一）目标区域
    定位原则：
    相城区当地     苏州当地     长江三角

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