苏地2007-B-10号地块调查
     
    一、地块描述

    起拍价：188990439（商业和办公），310011570（住宅）；总起拍价：499002009。
    1、地块位置
    10号地块位于苏州高新区与木渎高新区的分界线处，具体坐落在竹园路南侧，金枫路西侧；距离竹园路与长江路交叉口约2.34公里；距离灵岩山约2.14公里；距离中华园大酒店约776米；距离凯马广场约2.9公里；距离狮山路、滨河路交叉口约5.8公里。
    注：以上距离均为交通距离，直线距离会更近。
    2、周边商圈
    10号地块地处金枫南路商业圈中心位置（参见木渎商圈图），项目东面即为金枫商业广场，今年12月份，华润万家大卖场将正式开张营业，成为木渎、新区交叉片区的商业中心。此外，项目距离木渎镇金山路商业中心以及狮山购物广场（即将开工建设）都较近。
    3、交通状况
    地块门口金枫路侧现有公交站台一个，但无公交车通过；竹园路侧现有2路（经狮山路、干将路、现代大道、湖东邻里中心到园区，行程30多公里）；38路（经狮山路、观前街到火车站）；622路（新区、木渎）、4路（经竹园路、友联新村、汽车南站、机场路、都市花园到湖畔花园）。
    地块东北处即为轻轨1号线金枫路站（轻轨1号线走地下）。
    金枫路、竹园路均为双向6车道，道路宽敞，路面状况较优。
    4、相关配套
    （1）项目周边木渎配套
    幼儿园：万枫幼儿园
    中小学：木渎第五中学、木渎实验小学、木渎实验中学、木渎高级中学；
    综合商场：金枫商业广场、金枫数码港、联华、华润，鼎诚商厦、永真商场、木渎商厦；
    邮局：木渎邮电局；
    银行：工行、农行、建行、招商银行、中国银行、中信银行；
    医院：木渎人民医院、欣升护理院；
    其他：天平大酒店、中华园大酒店
    （2）项目周边新区配套
    中小学：苏州外国语学校、瑞华双语学校、狮山中心小学、枫桥实验小学、新区实验小学、新区新升小学、新区一中、 新区国际小学、苏州实验中学（南京大学附中）；
    幼儿园：新升幼儿园
    综合商场：狮山购物广场、特易购；
    银行：中国农业银行、中国工商银行、中国建设银行、中国银行、交通银行、招商银行、华夏银行；
    医院：苏州明基医院（建设中）、苏州圣爱医院、附二院
    其他：苏州乐园、水上世界、玉山公园、索山公园；
    5、地块周边环境
    地块以东为新区，主要由万枫家园、苏州外国语学校、新区一中、新创竹园、白领公寓、苏州科技创业园、君地风华等住宅区、高科技企业及学校组成；
    地块东北：嘉业阳光假日、金色家园、新升新苑、新区水厂、FREESCALE（苏州最大的科研型企业）、中国信息产业部第五所苏州分所、世纪花苑、灏景天下等住宅小区、科研型企业组成；
    地块北面：均豪精密等工厂；
    项目南部：空地，空地以南为工厂区，具体名称见“木渎产业分布图”。
    项目西部：合家欢花园、香榭、中华园大酒店、灵岩山、天平山等住宅、别墅、酒店、风景区。
    6、周边产业分析
        参照木渎产业分布图，我们发现，在10号地块以东，以北新区地块，产业主要集中在研发型企业和大型跨国开发企业，有明基、索尼、FRRSCALE；在地块以南地区木渎高新区，产业分布则集中表现为大型电子企业及中小型加工厂。
    二、周边片区新房价格
        在对新区长江路以南及木渎进行调研后，我们发现目前在售的楼盘主要有以下几个：

    以上房源，除嘉业阳光假日开发到4期，青年城尚未开盘外，其他项目基本已处于尾盘期。此外，除了以上房源外，木渎还有相当体量的别墅，由于与10号地块产品关联性不大，故此未统计。
     
    三、地块周边二手房价格
    （一）项目周边新区二手房
    1、高档小区

    注：均价约在7000元/平米左右，开发时间较早。
    2、中档小区

    注：近几年新开发项目，均价约5500-7000元/平米之间，建筑形式为小高层、高层
    3、拆迁小区

    注：鑫泰花园地段较好，所以价格相对较贵；均价约在6500元/平米，建筑形态为多层。
     
    （二）项目周边木渎二手房

    注：根据地段与档次的不同，均价在5000-6000元/平米之间，部分小区价格在6000-7000元/平米之间，部分小区价格在4000-5000元/平米之间。
     
    （三）项目周边部分商铺价格

    注：由于该部分未进行深入调查，故以上数据仅供参考，无法对其进行归纳分析。
     
    四、木渎板块分析
    （一）木渎区域状况
    木渎位于苏州城西，太湖之滨，是江南著名古镇，有着和苏州古城一样的历史年月。并且，随着城镇经济的发展，木渎在政治、经济、文化等各方面的发展迅速且卓越。
        近年来随着房产市场的发展，木渎得天独厚的资源优势逐步显现，房产发展迅速。再加上天生的自然景观和连接度假区太湖美景，有非常大的发展潜力。同时镇政府规划的四大商贸圈和四条商业轴线，以接轨木渎“苏州城西南商贸副中心、旅游次中心”的规划定位的形成，更是成为了该地区发展的催化剂，板块价值日益凸显，此外，在苏州城市化进程中，向西是新区，而目前新区储备土地已经不多，自然木渎成了下一个聚焦点。苏州向南是吴中区，而木渎恰好是吴中的延伸段。从这一点上看，木渎具有得天独厚的地理优势，正逐步成为苏州楼市的新一轮热点所在。
    一般来讲，房产的开发是紧跟政府的步伐。市政规划的出台，无疑对购房者产生了良好的市场导向性。此外，从2006年到2007年初该区域大规模的土地放量也可以看出，政府的规划力度和发展的重点也已经明确，接下来则是区域的产品定位问题。从目前木渎的整体房产开发情况来看，该板块区域发展已经逐渐趋于成熟，生活配套等设施也相对完善，交通网络四通八达，区域内别墅、住宅、商业等产品类型也相对齐全。但区域内的产品多以居住为主，且缺乏品牌企业的引入和带动，缺乏主导产品类型，产品的数量和产品的定位上显得相对匮乏，开发相对分散。
        伴随着自住时代的到来，人们在选择居所的同时，更是一种生活品质的选择。第二届木渎房交会后，镇政府规划的明确及区域内产品的准确定位，将使得木渎镇的整个地段开发在定位上、发展上、品牌、价格上都会有很大幅度的提高。并且依托该区域不可复制的自然生态资源，将开发重点由单纯的居住转移到了休闲旅游度假型产品为主，着力打造养生第二居所。使得该区域的板块地产概念从传统的住宅概念慢慢形成以旅游为导向的新的住宅业态。随着轻轨路线的确定，木渎的区域价值又被进一步的拉升，发展前景无限。同时，轻轨也必然为木渎带来新的质的变化和飞跃。
        同时，第二届木渎房交会上，一个新兴的板块——藏书，作为政府下一步开发的重点区域而受到了人们的普遍关注。藏书板块属于一片仍未开发的处女地，房产发展仍然处于起步阶段。区域内风光秀丽，文化气息浓郁，历史底蕴积淀深厚，有着得天独厚的资源优势，随着藏书板块的加入，无疑为木渎板块增加了新的亮点，板块价值与前景绝对值得期待。
    目前苏州市场上打文化与旅游牌的板块众多，而木渎在镇政府的关注下，在未来的发展中一定能够在传统地产的基础上，打造出具有山水特点、文化特点和区位特点的新路子。
    （二）地理位置
    木渎镇，地处北纬31°00－31°15'，东经120°31'－120°36'。 东与苏州市西南郊相邻，南与横泾、越溪两镇交界，西与胥口、藏书两镇相接，北与枫桥镇和苏州国家高新技术开发区相连。东距苏州市12公里，距吴县市新区10.8公里，距上海虹桥机场80公里，西距光福机场8公里，西北距无锡市50公里， 北至张家港码头70公里。紧靠沪宁高速公路、312国道和京杭