“新世纪大厦”运营策划报告书
     
     
     
    第1篇      项目市场调研
    1 项目背景
    通过本项目的策划，为上海泽大公司的商业地产项目“新世纪大厦”提供系统的、前瞻性战略思路。
    “新世纪大厦”项目上海泽大公司在规模、形态、商业行业等方面操作难度极大的项目。为了最大限度的减少项目运作过程中的失误，降低项目运作的风险，充分利用苏州老商业中心尤其是观前地区商业中心的商业文脉，上海泽大公司提出了把“新世纪大厦打造成国际国内品牌云集的顶级商厦，同时与观前商圈其他商家形成错位经营”的战略思路。
    根据目前苏州观前商圈布局以及大半年的市场调查表明，苏州商圈内高档精品百货商场发展潜力巨大。由于“新世纪大厦”位于观前核心地段，因此经过重新打造后的新大厦，应是苏州目前定位最高、最时尚的集金银珠宝、欧洲名鞋、名牌服装、名表名烟等为一体的名店城。基于项目具体情况，“新世纪大厦”周边同类型的项目较多，极容易形成同构的竞争。因此，必须挖掘项目的独特优势，使项目做到“三性”（即唯一性、排它性和权威性），使项目在市场上脱颖而出，抢占市场制高点，获得市场超额利润，提高项目开发的附加值。
    通过前瞻性战略思路的“新世纪大厦”，围绕着观前商圈的公共配套设施和商业设施，将会使得苏州服务业获得更为广阔的发展空间。
    2 宏观环境调研              
     
    2．1城市经济发展环境
    苏州市经济本年度1～4月苏州市经济走势良好，1～4月份全市经济呈现快速增长态势。工业产销同步增长，三大需求拉动有力，利用外资规模扩大，财政保持较高增幅，物价水平稳定，城市居民收入增加。如1～4月，苏州市实现工业总产值4504.42亿元，同比增长28.9%；完成全社会固定资产投资684.65亿元，同比增长15%，特别是第三产业完成投资265.15亿元，增长20.9%，快于全社会投资增幅5.9个百分点；完成社会消费品零售总额344.44亿元，同比增长16%，其中城市实现零售额257.62亿元，增长16%；接待境外游客41.27万人，旅游外汇收入1.54亿美元，同比分别增长13.3%和20.7%；完成进出口总额514.48亿美元，同比增长24.8%，其中出口272.3亿美元，增长31.1%；完成地方一般预算财政收入141.22亿元，同比增长24.8%； 4月末全市金融机构存款余额为5430.76亿元，比年初增加747.35亿元，增量是去年同期的2.4倍，其中城乡居民储蓄存款余额为2285.05亿元，比年初增加225.99亿元；市区居民消费价格总水平同比上升1.9%，其中服务项目的价格上升2.5%；市区居民人均可支配收入为6827元，同比增长12.5%，增幅同比提高2.2个百分点；人均消费性支出为4293元，同比增长13.2%。
    评析：苏州以工业见长，在全国名列前茅。工业经济的深厚底蕴繁荣了苏州中产阶级，这也给苏州的高挡、高品位的商业服务业奠定了良好的基础。
     
    2．2 城市人口环境
       2005年初，总人口598.85万人，面积6267平方千米。苏州市辖6个市辖区，代管5个县级市。金阊区面积37平方千米，人口 21万人；沧浪区面积25平方千米，人口 33万人；平江区面积22平方千米，人口 24万人；虎丘区面积 258平方千米，人口 55万人；吴中区面积 672平方千米，人口 54万人；相城区面积 416平方千米，人口 34万人；吴江市　　　面积1192平方千米，人口 78万人；昆山市面积 927平方千米，人口 64万人；太仓市　　　面积642平方千米，人口 45万人；常熟市面积1263平方千米，人口104万人；张家港市　　面积 813平方千米，人口 87万人。但到2005年末苏州市户籍人口6073101人，其中在市区常住的为2251522人。截至2005年底，苏州外来人口约340万人之多。我们可以推断出苏州人口的发展趋势。苏州市地处经济发达的长江三角洲，全市现有607万户籍人口，400多万外来暂住人口，总人口突破1000万人。户籍人口中：非农业人310万人，占总人口的51-％；农业人297万人，占49％；2005年末，全市社会从业人员359万人，其中本地农村劳动力(含被征地农民)转移到城镇就业的有71万人，纳入劳动保障部门就业登记管理的外来民工有120．1万人。

    评析：苏州人口的蓬勃发展，特别是大量的流动外来人口，给苏州的商业地产发展带来了纵深发展的机遇。
     
    2．3 人文环境
    苏州具有深厚的文化底蕴。苏州是吴文化的发祥地，文坛贤能辈出，有西晋文学家陆机，宋代政治家范仲淹、诗人范成大，明代戏曲家冯梦龙，“吴门画派”唐寅、文征明，清代及近代文人顾炎武、俞樾、章太炎等。绘画、书法、篆刻、诗文，在苏州流派纷呈。评弹、昆曲、苏剧被喻为苏州文化的“三朵花”。已有４００多年历史的昆曲，是“中国戏曲之母”；评弹是用苏州方言表演的说唱艺术，已在江、浙、沪流传了３００余年。苏州的工艺美术闻名中外，苏绣与湘、蜀、粤绣同被誉为我国的“四大名绣”；桃花坞木刻年画与天津杨柳青木刻齐名，世称“南桃北杨”；苏州的缂丝、雕塑、宋锦、玉石和红木雕刻等，各有千秋，巧夺天工。
    民俗即民间风俗习惯，是千百年来人们在社会生活中约定俗成的一种文化现象。吴中民俗一如吴中悠久的历史展开着长长的画卷，绚丽多彩。有些民俗即使已从现实生活中淡出，却依然令人回味。
    一方水土果然滋育着一方风土人情。《清嘉录》序中就有："……夫千里不同风，百里不同俗。虽时序之在天下薄海皆同，而一方有一方之风土人情，不可得而强也。吴趋风气日变益新，如五音之繁会，五色之陆离"的描述。农桑稻作生产既然是吴地民众赖以繁衍生息的最基本的物质基础，人们对春夏秋冬的

四时节令气候自然就分外关注。立春是一年农事开始的信号，于是相继跟进了迎春、打春、示牛，祈祷芒神、社稷神等民俗活动，以劝农耕，不违农事，祈盼"五谷丰登"。　　     
    民俗往往是一个地方社会生活的缩影和历史的折射，带有极强的个性，正因如此，民俗文化也就以其最具个性化、最具平民性的特色而显示出强大的生命力。苏州多水，苏州人爱作水上游，苏州的船菜、船点也就在船上发展起来了。相传吴王夫差曾与爱妃西施江湖宴游，开了船菜、船点之风。到唐代，山塘河开挖后，溯七里山塘而游虎丘，成为千年不衰的习俗；到石湖看月，胥江放棹，游船大多"艄舱有灶、酒茗肴馔，任客所指"。像近几年，苏州日益兴旺起来的"太湖船菜品尝"，便是苏州旅游经济中一碟独具地方特色，又有历史文化内涵的"佳肴"，或谓吴地风俗的现代新版本。群山耸峙、碧波环绕的苏州光福镇窖上村的"农家乐一日游"，让一批批海内外旅游者带着对恬淡纯美的精神追求，走进吴中民间的日常家居生活，走进农家栽果养花宴饮品茶的民俗氛围。这多姿多彩的吴中民俗应该还是开发旅游文化的丰富宝藏。
    评析：苏州丰富的人文底蕴给苏州的旅游业带来了卖点，这给苏州大商场的辐射圈范围的扩张带来了条件，这也给苏州的特色旅游产品带来了发展生机。苏州的休闲民俗给大商场的休闲元素带来了文化延续。
     
    2．4 商业环境 
    苏州市区商圈主要为四大商圈：观前、石路、十全街和凤凰。
    观前商圈 
    路段特点：苏州观前街名列中国十大著名商业街，

仅次于北京王府井、上海南京路和南京新街口，名列第四。现在的观前商业街，其实是观前地区，东西长800米，南北长700米，占地58.3公顷，共有40条街巷，经过整治更新，增加了休闲、观赏功能，人、建筑、环境和谐融合；名胜古迹玄妙观和近千家大商场、老字号、品牌店、小店铺以及5个休闲广场有机结合，加上光裕公所的评弹，开明大戏院和大光明影城的电影、戏剧，新华书店、观凤书城的图书，展示出现代都市的休闲特色和特有的姑苏氛围，成为苏州名副其实的商业、文化、旅游中心。商业含金量足，投资回报率高，这一点几乎毋须置疑。这里的店铺没有十全街的精味，没有园区商业街的洋味，却有着浓浓的苏州味：丝绸店、茶庄、手工艺铺子，还有很多服装店，走的是主流大众路线，因为来这里的都是领略苏州风味的外来客，还有本地的大众消费群。
    人气指数：目前观前街日平均人流量约15万人次，节假日大约35万人次，其中60％是外地游客。天天有许多旅游大巴开来，许多旅行社已将逛观前作为苏州游的一项重要内容。满街的人流，各地的口音，显示出观前的活力，大小商家生意因此而红火，营业额连年上升。     
    转让费用：目前观前街的二手商铺售价已经到达2.5万―3万元／平方米，因为是黄金地段，往往一铺难求，鲜有手有商铺的投资者抛出的。但出租或租期内转让店面的情形还是存在的。蒲先生从别人手上租了一套观前地区100平方米的商铺，租期5年，已经使用了3年，目前想转租，光转让费用就开出3万元，店面的年租金在15万元左右还要由接手者另付。消息通过中介、朋友等渠道传出才3天，商铺就顺利有人接手。虽然这个店面转让无货、无设备，地段的优越性仍然相当明显。 
    观前街的小店面非常抢手，往往是一露面马上有人认领，“地段好、费用不高”是优势。所以要在这里淘个小店面还要眼明手快。相比之下，一些大型商业用房倒是待价而沽。观前大成坊最近有商业用房出租，1500平方米的1至4楼，不带装修，年租金95万元。扛得起这个铺面的商家还真要有点实力。
    石路商圈
    路段特点： 逛石路，毫不夸张地说，5元到

5000元任何东西都可以在这里买到。阊胥路单行道是一条综合性商业街，各种休闲服饰店特别多，价格定位在几十元到百