目  录
    1、      前言……………………………………………………………………………………3
    2、      城市规划建设及政策分析……………………………………………………………4
    2.1.整体城市规划分析………………………………………………………………4
    2.1.1济南市基本地理布局………………………………………………………4
    2.1.2济南市主城区行政区划简介…………………………………………4
    2.1.3济南市城市规划………………………………………………………6
           2.1.4城市重点建设片区……………………………………………………7
           2.1.5城市交通规划…………………………………………………………9
           2.1.6人口规模………………………………………………………………10
    2.1.7规划发展目标…………………………………………………………11
    2.1.8小结……………………………………………………………………11
         2.2.政策环境分析……………………………………………………………………11
            2.2.1政策综述……………………………………………………………………11
            2.2.2 2010年十大房地产政策……………………………………………………12
            2.2.3 政策简析……………………………………………………………………15
            2.2.4小结…………………………………………………………………………21
    3、      土地市场分析……………………………………………………………………………21
    3.1土地概况 ……………………………………………………………………21
    3.2济南市2010年土地市场供应分析…………………………………………22
    3.3济南市2010年土地市场成交分析…………………………………………24
    3.4小结…………………………………………………………………………25
    四、各物业类型分析 ………………………………………………………………………25
         （一）住宅公寓……………………………………………………………………25
      4.1市场概述……………………………………………………………………25
      4.2济南市2010年住宅市场供应分析…………………………………………25
        4.2.1住宅供应情况分析………………………………………………………25
        4.2.2公寓供应情况分析………………………………………………………26
    4.3济南市2010年住宅市场新增供应分析……………………………………27
        4.3.1住宅新增供应情况分析…………………………………………………27
     4.3.2公寓新增供应情况分析…………………………………………………28
      4.4济南市2010年住宅市场成交分析…………………………………………28
        4.4.1住宅成交情况分析……………………………………………………28
        4.4.2公寓成交情况分析……………………………………………………29
      4.5均价分析……………………………………………………………………30
        4.5.1住宅成交均价分析……………………………………………………30
        4.5.2公寓成交均价分析……………………………………………………30
    （二）写字楼……………………………………………………………………31
        4.6市场概述…………………………………………………………………31
        4.7供应及成交情况…………………………………………………………31
        4.8价格走势…………………………………………………………………32
    （三）商业…………………………………………………………………………32
        4.9市场概述……………………………………………………………………32
        4.10供应及成交情况…………………………………………………………32
        4.10.1底商供应及成交情况…………………………………………………32
        4.10.2纯商业供应及成交情况………………………………………………33
        4.11底商成交价格…………………………………………………………33
        4.12在售纯商业项目………………………………………………………34
    五、区域项目分析…………………………………………………………………………35
           5.1市中区…………………………………………………………………………35
              5.1.1典型楼盘分析……………………………………………………………35
              5.1.2新增楼盘简析……………………………………………………………36
           5.2历下区…………………………………………………………………………38
              5.2.1典型楼盘分析……………………………………………………………38
    5.2.2新增楼盘简析……………………………………………………………38
    5.3历城区…………………………………………………………………………39
       5.3.1典型楼盘分析……………………………………………………………39
       5.3.2新增楼盘简析……………………………………………………………40
    5.4槐荫区…………………………………………………………………………41
       5.4.1典型楼盘分析……………………………………………………………41
       5.4.2新增楼盘简析……………………………………………………………42
    5.5天桥区…………………………………………………………………………43
       5.5.1典型楼盘分析……………………………………………………………43
       5.5.2新增楼盘简析……………………………………………………………44
    5.6高新区…………………………………………………………………………46
       5.6.1典型楼盘分析……………………………………………………………46
       5.6.2新增楼盘简析……………………………………………………………46
    六、总篇……………………………………………………………………………………47
    前  言
    2010年，是名副其实的“政策年”，国家加大了的对房地产市场的监管力度和调控力度，新年伊始，就不断的出台全国性的政策，抑制房价的过快上涨，并在全国展开了一场声势浩大的闲置土地彻查活动，严惩违法违规单位，各省市区域也都出台了当地相关政策（如山东省出台的鲁版新政），在很大程度上起到了警戒作用，也使得房价停止了疯长的势头，尤其是一线城市的房地产市场受新政影响较大，表现出政府对房地产市场调控的决心。济南作为二线城市，受国家政策影响较小，尤其是下半年，济南楼市表现出回温的迹象，主要是济南刚性需求旺盛，另外与传统旺季“金九银十”的到来有关。整体来说，2010年的济南楼市运行稳健，房价稳中有涨，并没有在严厉调控下出现大幅震荡，刚性需求旺盛，且依然是支撑楼市发展的重要因素。全国性的实力开发商来济南安营扎寨，给济南房地产市场带来新的元素，丰富了济南的高端产品，也促进了济南房地产市场的完善，2010年的济南楼市不断地在徘徊中理性成长。
     
     
     
     
     
     
     
    二、背景篇
    2.1整体城市规划
    2.1.1济南市基本地理布局
    
    
    济南市位于北纬36°40′，东经117°00′，南依泰山，北跨黄河，地处鲁中南低山丘陵与鲁西北冲积平原的交接带上，地势南高北低。地形可分为三带：北部临黄带，中部山前平原带，南部丘陵山区带。济南境内主要有黄河、小清河两大水系。湖泊主要有大明湖和章丘市辖的白云湖。
        济南北接京津唐，南接黄淮海，西连黄河中上游大中原，东连胶东半岛，在全省处于承东接西的位置；在全国来说是连接华东与华北的门户，是连接华东、华北和中西部地区的重要枢纽；位于环渤海经济圈，是黄河三角洲的中心城市。
    2.1.2济南市主城区行政区划简介
    

     
    2.1.3济南市城市规划
    城市规划总体布局及发展战略
    
    济南市将其办公、教育等功能从城市中心区域向外疏解；同时，中心城主要工业向东部产业带及西部工业带迁移，加强东部传统产业的改造和济南市高新技术的发展。
    济南市中心城将以主城区（玉符河以东、绕城高速东环线以西、黄河与南部山体之间）为核心，形成“一城两区”的城市总体布局。一城指主城区；两区为西部新区和东部城区。城区发展重点方向为东、西向，着重发展东部区域。